Der vor wenigen Wochen vorgestellte Hamburg-Standard findet bundesweit Anklang. Die tatsächlichen Effekte sind aber noch abzuwarten.
Hamburg. Als Ergebnis eines aufwendigen und von der Hamburger Bausenatorin Karin Pein initiierten Prozesses haben Vertreterinnen und Vertreter der Initiative für kostenreduziertes Bauen im Februar den „Hamburg-Standard“ vorgestellt und bundesweit Aufmerksamkeit erregt.
Binnen eines Jahres wurde unter der Beteiligung von 230 Akteuren aus verschiedensten Fachdisziplinen und unterstützt durch Berater dieser effiziente und wirtschaftliche Neubaustandard entwickelt. Hierfür fand die Bearbeitung von verschiedenen Themenfeldern in 13 Arbeitskreisen statt.
Die Arbeitsergebnisse wurden allen am Verfahren Beteiligten in den flankierenden Workshopterminen vorgestellt und immer so lange diskutiert, bis ein Konsens gefunden wurde. Die Arbeitsergebnisse stehen, ganz im Sinne des Open-Source-Prinzips, auf der eigens eingerichteten Website zur Verfügung (inklusive Arbeitshilfen):
Massiver Kostenanstieg zwingt zum Handeln
Anlass waren die zuletzt starken Preisanstiege in der Bauwirtschaft sowie die Zinsentwicklung, von der auch der Wohnungsbau direkt betroffen ist. Zuletzt hat die vergleichsweise gut ausgestattete Landesförderung für den Wohnraum den Einbruch von Neubauzahlen abpuffern können.
Aber ein solches Fördervolumen ist nicht auf Dauer haltbar. Vielmehr ist es wichtig, für alle bezahlbaren Wohnraum anbieten zu können. Mehr als jeden zweiten Hamburger Haushalt beschäftigt die Frage des bezahlbaren Wohnraums. Gleichzeitig werden die Anforderungen an den Wohnungsbau vor dem Hintergrund des Klimawandels und der demografischen Entwicklung weiter steigen.
Durch den „Hamburg-Standard“ besteht jetzt die große Chance, zum bezahlbaren Bauen zurückzukehren. Die Initiative hat sich mit drei Handlungsfeldern intensiv auseinandergesetzt: „Kostenreduzierte Baustandards“, „optimierte Prozesse und Planung“ sowie „beschleunigte Verfahren“.
Die letzten beiden Handlungsfelder geben Hinweise dazu, wie der Bauherr die durch ihn verantworteten Prozesse optimieren kann, und zeigen auf, wie behördliche Verfahren effizienter ausgestaltet werden könnten.
Das Einsparungspotenzial bei optimierter Planung, störungsfreien Prozessen und schlanken Verfahren wird auf monatlich 15 bis 25 Euro brutto je Quadratmeter Wohnfläche geschätzt. Hierdurch ergeben sich laut Dipl.-Oec. Michael Neitzel Einsparungspotenziale von bis zu 400 Euro brutto je Quadratmeter Wohnfläche.
Ergebnisse nicht auf alle Bauvorhaben übertragbar
Betrachten wir nun die Baukosten und die vorgeschlagenen kostenreduzierten Baustandards, ist es wichtig zu wissen, dass diese sich auf ein eigens für Hamburg entwickeltes Medianhaus beziehen und sich nicht ohne Weiteres auf konkrete Bauvorhaben mit individuellen Rahmenbedingungen übertragen lassen.
Für das sogenannte Medianhaus (mit 31 Wohnungen auf fünf Vollgeschossen) werden Herstellungskosten (Kostengruppe 200 bis 700, also ohne Grundstücks- und Finanzierungskosten) von 4.600 Euro je Quadratmeter Wohnfläche zugrunde gelegt. Diese hat die Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V. (ARGE) unter Heranziehung von statistischen Daten ermittelt.
Die durch die Initiative identifizierten Einsparungspotenziale durch reduzierte Baustandards belaufen sich auf bis zu 600 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und betreffen bauliche, technische Standards, Barrierefrei-Standards, Schallschutzstandards und Brandschutzstandards. Diese sind im Detail auf der Website einsehbar.
Sparen durch Weglassen?
Darüber hinaus spricht die ARGE weitere Empfehlungen für Baukosteneinsparungspotenziale, insbesondere durch ein Weglassen, aus. Diese sind aufgrund von verschiedenen Rahmenbedingungen und Anforderungen an die einzelnen Bauvorhaben jedoch oftmals nicht umsetzbar.
Exemplarisch wird hier das Weglassen eines Wettbewerbs, einer hochwertigen Fassadengestaltung oder eines Gründaches vorgeschlagen. Gleichzeitig muss sich der Bauherr aber auch darüber im Klaren sein, worauf er verzichten möchte. So wird hier auch beispielsweise das Weglassen von Aufzug und Freisitz genannt.
Wichtig ist es, als Bestandshalter bei der Entscheidung in der Planungsphase im Blick zu haben, welche Ausstattungsmerkmale im qualifizierten Mietenspiegel aufgeführt werden. Von der Abweichung von wesentlichen Merkmalen einer normal ausgestatteten Wohnung würden wir in Hinblick auf das perspektivische Mietentwicklungsniveau eher abraten.
Beispiele hierfür sind ein Aufzug in Gebäuden ab dem sechsten Geschoss oder ein Balkon, eine Loggia oder eine Terrasse. Nachteilig stellt sich hier auch ein fehlender Bodenbelag dar. Insofern ergeben sich hier nur bedingt weitere Einsparpotenziale.
Hier wird die Verzahnung mit dem derzeit geltenden Mietrecht deutlich. Auch gilt es im Rahmen der reduzierten Standards noch die erforderliche Rechtssicherheit für mietrechtliche Fragen zu klären.
Hoffnung auf Pilotprojekte
Zudem gilt es jetzt, zügig in die Umsetzung zu kommen, und man hofft auf Pilotprojekte, die das tatsächliche Einsparungspotenzial in der Praxis aufzeigen. Ein Blick nach Schleswig-Holstein zeigt, dass mit dem hier eigens entwickelten „Regelstandard Erleichtertes Bauen“ die Herstellungskosten 845 Euro je Quadratmeter Wohnfläche niedriger sind im Vergleich zu den Herstellungskosten im Bundesdurchschnitt.
Der Ansatz der ARGE ist hier radikaler, da die Landesfördermittel für alle geplanten Sozialneubauwohnungen nicht auskömmlich sind. Auch hat das durchschnittliche Haus andere Anforderungen. Jedoch gibt dies schon mal einen Orientierungspunkt zu den möglichen tatsächlichen Einsparpotenzialen.
Bemerkenswert an der Initiative ist die neue Haltung, für die geworben wird. Dies betrifft alle an einem Bauvorhaben beteiligten Akteure. Planer, Bauherren, Projektentwickler, Juristen, Vertreterinnen und Vertreter aus Politik und Verwaltung, der Wissenschaft sowie der Bau- und Wohnungswirtschaft haben sich in einem gemeinsamen Kodex zu einer neuen Kultur der Zusammenarbeit und des Bauens bekannt.
Die Hoffnung ist groß, dass die Haltung aus der Initiative für kostenreduziertes Bauen sich weiterträgt, auch in der Verwaltung und Politik gelebt wird und zu nachhaltigen Veränderungen führt. So wäre es beispielsweise wünschenswert, dass bevor neue Vorgaben für den Wohnungsneubau eingeführt werden, ihr Kosten-Nutzen-Verhältnis auf den Prüfstand gestellt wird.
Beispielsweise wird mit der Novellierung der Hamburger Bauordnung von 2026 an der Anteil an barrierefreien Wohnungen auf ein Drittel der Wohnungen erhöht. Und zur Umsetzung des Klimaplans besteht ab 2027 eine PV-Gründach-Pflicht. Dies sind neue Kostentreiber, die noch nicht eingepreist sind.
Die Reduzierung der im Rahmen der Initiative identifizierten Kostentreiber, die vorgeschlagenen beschleunigten Verfahren und der hier vereinbarte Kodex müssen jetzt auch bei der Entwicklung des Wohnungsbestandes – durch Umbau, Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen – Anwendung finden.
Immerhin besteht im Bestand durch Nachverdichtungen ein Potenzial von ca. 625.000 zusätzlichen Wohnungen bundesweit.