Das eigenmächtige Auswechseln des Türschlosses einer Mietwohnung durch den Vermieter stellt eine verbotene Eigenmacht dar

AG Lemgo, Urteil vom 20.11.2025 – 18 C 369/25

Räumungsverfahren dauern bekanntlich – trotz des eigentlich in § 272 Abs. 4 ZPO für Wohnraumsachen geregelten Beschleunigungsgebots – teilweise sehr lange. Gerade in Hamburg kann bis zu ein Jahr vergehen, bis der Vermieter dann ein Urteil – den sog. Räumungstitel, mit dem er den Mieter zwangsweise über die Einschaltung eines Gerichtsvollziehers aus der Wohnung setzen lassen kann – in der Hand hält.

In diesem Zeitraum zahlt der Mieter oftmals keine Miete mehr und die Mietschulden summieren sich somit auf. Der Mieter wohnt dann auf Kosten des Vermieters in der Wohnung und überlässt diese teilweise vielleicht sogar noch Dritten, um auf Kosten des Vermieters Gewinn zu machen. Diese Fälle des sog. „Mietnomaden“ sind glücklicherweise eher selten, denn die meisten Mieter verhalten sich vertragstreu und zahlen ihre Miete. Teilweise gibt es auch Fälle, in denen Mieter unverschuldet in eine Notsituation kommen und die Miete aus diesem Grund nicht mehr zahlen können. Das Resultat ist auch dabei jedoch dasselbe für den Vermieter – er erhält keine Miete mehr und erleidet einen hohen wirtschaftlichen Schaden. Desaströs für jeden Vermieter kann es auch sein, wenn ein einsamer Mieter verstirbt und die Erben nicht bekannt sind. Die materielle Rechtslage sieht einen Übergang des Mietvertrags auf den Erben gemäß § 564 BGB vor, falls keine Haushaltsangehörigen vorhanden sind bzw. andere Sondertatbestände greifen. Die Wohnung ist dann nicht weiter vermietbar, die „Erbsituation“ müsste erst einmal geklärt werden, ggf. ist ein Nachlasspfleger zu bestellen. Jeden Monat häufen sich dann weitere Mietforderungen an, die niemand bezahlt.

So manch ein Vermieter denkt sich bei einer eindeutigen und klaren Rechtslage (zum Beispiel eines Mietzahlungsverzugs von mehreren Monaten und einer deshalb bereits ausgesprochenen fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs), dass er das Recht doch in die eigene Hand nehmen könne und den Mieter gewaltsam bzw. aktiv aus der Wohnung setzen könne, indem er zum Beispiel das Türschloss aufbricht und auswechseln sowie die Wohnung räumen lässt.

Dass das im Ergebnis rechtlich unzulässig ist und daher keine gute Idee, wissen unsere Wohnungsunternehmen.

Doch aus welchen Paragraphenketten ergibt sich das und warum ist ein Auswechseln der Türschlösser durch den Vermieter rechtlich unzulässig, wenn doch klar ist, dass der Mietvertrag abgelaufen oder wirksam gekündigt ist? Was hat sich der Gesetzgeber dabei gedacht? Und gibt es Ausnahmen dahingehend, dass der Vermieter die Wohnung in Besitz nehmen darf, wenn der Mieter seinerseits den Besitz an der Wohnung ersichtlich aufgegeben hat?

Diese Fragen werden im Rahmen der beigefügten Entscheidung vom Amtsgericht Lemgo (Urteil vom 20.11.2025 zu 18 C 369/25) prägnant und fast lehrbuchartig beantwortet, weshalb ich Ihnen die beigefügte Entscheidung im Originaltext beigefügt habe.

Das Ergebnis – dass der Vermieter nicht einfach eigenständig die Wohnung öffnen und räumen darf, selbst bei hohem Mietzahlungsverzug und einer wirksamen Kündigung oder einem abgelaufenen Zeitmietvertragsverhältnis – ist eigentlich jedem bekannt.

Mir geht es hier allein um die rechtliche Begründung zu diesen Fragen und warum dieses Ergebnis zwar moralisch kaum nachvollziehbar, aber eben rechtlich richtig ist. Im vorliegenden Fall handelt es sich um die Vermietung von Ferienwohnungen. Alle Ergebnisse und Begründungen gelten aber gleichermaßen auch für „normalen Wohnraum“. Der einzige rechtliche Unterschied liegt darin, dass eine zeitliche Befristung von Mietverhältnissen bei Wohnraum nur unter sehr engen (bei unseren Wohnungsunternehmen kaum jemals vorliegenden) Voraussetzungen möglich ist (vgl. § 575 BGB), bei Ferienwohnraumvermietungen ist eine zeitliche Befristung hingegen die Regel. Aber die hier diskutierten Probleme bei der Räumungsvollstreckung bzw. dem gewaltsamen Hinaussetzen des Mieters durch das Auswechseln der Türschlösser gelten vollumfänglich auch bei Ferien.

Ich wünsche Ihnen viel Spaß bei der Lektüre.

Dr. Kai Mediger
Rechtsanwalt und Justiziar

Tatbestand: Der Verfügungsbeklagte zu 2) vermietet Ferienwohnungen. Bei der Vermietung übernimmt seine Ehefrau, die Verfügungsbeklagte zu 1), auch Verwaltungsaufgaben.

Die Verfügungskläger (Mieter) mieteten vom Verfügungsbeklagten zu 2) eine Ferienwohnung in dem Zeitraum vom 3. November bis zum 8. November 2025 an. Sie zahlten den vereinbarten Mietpreis von 475 € bei Anmietung. Ob es dann über den 08.11.2025 hinaus zu einer Verlängerung des Mietverhältnisses gekommen ist und gegebenenfalls mit wem, ist zwischen den Parteien streitig.

Die Mieter machen geltend, die Mietzeit sollte bis zum 03.12.2025 laufen. Sie seien auch bereit, die vereinbarte Miete dafür zu zahlen. Die Vermieter hätten sie allerdings am 14.11.2025 regelrecht aus der Wohnung geworfen. Der Auszug sei unfreiwillig erfolgt. Sie machen deshalb Besitzschutz geltend und verlangen die Wiedereinräumung des Besitzes an der Ferienwohnung in L.

Die Vermieter machen geltend, über den 08.11.2025 hinaus habe überhaupt kein Mietvertrag bestanden. Die Mieter hätten sogar am 14.11.2025 die Wohnung verlassen wollen, nachdem sie sie entsprechend aufgefordert hätten. Die Verfügungsbeklagten hätten ihn sogar beim Heraustragen der gepackten Kartons geholfen.

Entscheidungsgründe: Der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung gemäß §§ 935, 940 ZPO auf Einräumung von Besitzschutz ist zumindest gegenüber dem Verfügungsbeklagten zu 2) zulässig und begründet.

Nach ausführlicher Anhörung der Parteien geht das Gericht davon aus, dass ausschließlich der Verfügungsbeklagte zu 2) den Mietvertrag über die Ferienwohnung in L. mit den Verfügungsklägern abgeschlossen hat. Er vermietet Ferienwohnungen. Dass die Verfügungsbeklagte zu 1) ebenfalls Vertragspartnerin geworden ist, steht nach Anhörung der Parteien nicht fest und haben im Übrigen die Verfügungskläger auch nicht hinreichend glaubhaft gemacht. …Insoweit unterliegt der auch gegen die Verfügungsbeklagte zu 1) gerichtete Antrag der Abweisung.

Die Mieter haben aber gegenüber dem Verfügungsbeklagten zu 2) einen Anspruch aus § 861 BGB auf Wiedereinräumung des Besitzes an der Ferienwohnung in L.. Denn es liegt durch den Verfügungsbeklagten zu 2) eine verbotene Eigenmacht im Sinne von § 858 Abs. 1 BGB vor, weil er den Verfügungsklägern den Zutritt zu der Ferienwohnung verweigert.

Diesen sog. possessorischen Anspruch können die Verfügungskläger im Rahmen des einstweiligen Verfügungsverfahrens geltend machen. Der Verfügungsbeklagte zu 2) ist hier im Rahmen einer unzulässigen Selbsthilfe gegen die Verfügungskläger vorgegangen. 

Denn grundsätzlich ist nach der Rechtsordnung auch bei Beendigung des Mietverhältnisses der Vermieter gehalten, gegenüber dem die Mieträume weiternutzenden Mieter den Rechtsweg zu wählen, um wieder in den Besitz der Wohnung zu gelangen. Die nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme einer Wohnung und deren eigenmächtiges Ausräumen durch den Vermieter stellt nach ständigem Rechtsgang des Bundesgerichtshofes eine unerlaubte Selbsthilfe dar (BGH, Urteil vom 14.07.2010, VIII ZR 45/09, NJW 2010,3434). Diese unerlaubte Selbsthilfe stellt rechtlich eine verbotene Eigenmacht dar, sodass dem Mieter einer solchen Wohnung der possessorische Herausgabeanspruch aus § 861 BGB zusteht.

In diesem Zusammenhang ist es rechtlich unerheblich, ob die Verfügungskläger überhaupt ein Recht zum Besitz haben. Dies ist sehr zweifelhaft. Denn das zwischen dem Verfügungsbeklagten zu 2) und ihnen ein Mietvertrag nach § 535 BGB besteht, der über den 08.11.2025 hinausgeht, ist offen und haben die Verfügungskläger auch nicht glaubhaft machen können. Deshalb hat der Verfügungsbeklagte zu 2) grundsätzlich auch einen Herausgabeanspruch gegenüber den Verfügungsklägern nach Ablauf des 08.11.2025 gemäß § 546 BGB. Diesen Anspruch hätte er aber nicht im Wege der Selbsthilfe durchsetzen dürfen.

Die materielle Rechtslage, also die Frage, ob dem Besitzer ein Recht zum Besitz zusteht und ob der Angreifer zur Störung oder Entziehung des Besitzes berechtigt ist, bleibt (abgesehen von den in § 863 und § 864 Abs. 2 BGB geregelten Ausnahmen) außer Betracht (BeckOGK/Götz, 1.10.2025, BGB § 861 Rn. 3).

Das zeigt sich am Beispiel eines Mieters, der seiner Räumungspflicht nicht nachkommt. Greift der Vermieter zur „Selbstjustiz“ und räumt die Wohnung eigenmächtig, liegt darin eine verbotene Eigenmacht.

Diese verbotene Eigenmacht kann der Mieter, obgleich er materiell-rechtlich zur Räumung verpflichtet ist, entweder im Wege der Selbsthilfe (nach § 859 BGB) oder mit gerichtlicher Hilfe (nach § 861 BGB) verhindern bzw. rückgängig machen, sich also seinen Besitz erhalten bzw. wieder verschaffen. Dieser Besitzschutz aus possessorischen Ansprüchen wirkt jedoch häufig nur vorübergehend. Erwirkt der Vermieter nämlich einen Räumungstitel (auf der Grundlage eines petitorischen Anspruchs) und beauftragt er einen Gerichtsvollzieher mit dessen Vollstreckung, setzt er sich letztlich durch und erhält den Besitz an der Wohnung (endgültig) zurück (BeckOGK/Götz, 1.10.2025, BGB § 861).

Dass dieser skizzierte Weg durchaus umständlich und kostenintensiv sein kann, wird auch durch das Gericht nicht verkannt. Gleichwohl muss darauf hingewiesen werden, dass auch in dieser scheinbar eindeutigen Konstellation Selbsthilfe nicht zulässig ist und durch ein Gericht auch nicht unterstützt werden kann. Der Verfügungsbeklagte zu 2) muss also den Weg über die Räumungsklage gehen. Das gilt auch dann, wenn die Rechtslage – so wie hier – eindeutig erscheint.

Dies würde nur dann nicht gelten, wenn die Mieter den Besitz an der Ferienwohnung freiwillig aufgegeben hätten. Das hat aber der Verfügungsbeklagte zu 2) nicht glaubhaft machen können. Insoweit trägt er die Last der Glaubhaftmachung, weil er sich darauf beruft, dass bei seinem Verhalten keine verbotene Eigenmacht vorliegt (vgl. Grüneberg-Herrler, 83. Auflage, § 863 BGB Rz.2). Dies hat er aber gerade nicht glaubhaft gemacht. Denn die Mieter haben in Abrede gestellt, am 14.11.2025 die Wohnung freiwillig verlassen zu haben.

Das Gericht bestimmt nach § 938 ZPO nach freiem Ermessen den Inhalt der einstweiligen Anordnung, um ihren Zweck zu erreichen. Die im Urteilstenor aufgeführte Androhung der Zwangsvollstreckung nach § 887 ZPO kann daher bereits an dieser Stelle erfolgen.

Es ist für eine rechtssichere Betriebskostenumlage sehr wichtig, dass die betroffenen Hausmeister jeweils eine schriftliche und geordnete Dokumentation der abgeleisteten Tätigkeiten durchführen, z. B. auch Stundenzettel anfertigen. Auch im Hausmeistervertrag sollte klar aufgeführt sein, welche Tätigkeiten zu seinem Aufgabenfeld gehören.

Damit kann man solche Ergebnisse wie hier in der Entscheidung des AG Bocholt vermeiden.

Dr. Kai Mediger,
Rechtsanwalt und Justiziar