Kurzmeldungen Recht
Zierpflanzen allein machen keine Grünfläche
Ein bisschen Grün im Schotter reicht nicht: Warum ein Mann laut einem Gerichtsbeschluss Teile seines Vorgartens zurückbauen muss und was andere Grundstückseigentümer daraus lernen können.
Mannheim/Berlin (dpa/tmn) - Ein paar Zierpflanzen machen aus einer Schotterfläche noch keine Grünfläche. Das musste ein Grundstückseigentümer erfahren, der ohne Baugenehmigung seinen Vorgarten umgestaltet hatte und das auf Anordnung der Bauaufsichtsbehörde rückgängig machen sollte. Laut dem Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg zurecht. (Az.: 8 S 388/25)
Eine Schotterfläche im Vorgarten, die durch Unkrautvlies den Boden abdichtet, sei als bauliche Anlage zu werten und widerspreche dem Grünflächengebot der geltenden Landesbauordnung.
Einzelne Pflanzen ändern nichts
Der Mann hatte noch die Zierbepflanzung ins Spiel gebracht. Doch die Anwesenheit einzelner Pflanzen ändere nichts daran, dass die Fläche optisch von Schotter dominiert und insektenfeindlich versiegelt sei, berichtet das Portal «anwaltauskunft.de», das auf den Beschluss des Verwaltungsgerichtshofs hinweist. Die Anordnung zu Rückbau und Renaturierung der Behörde war demnach rechtmäßig.
Was Eigentümer aus der Entscheidung ableiten können: Wer sein Grundstück entsprechend umgestalten möchte, sollte genau die für sein Bundesland geltende Landesbauverordnung anschauen und prüfen, ob das eine Baugenehmigung erfordert.
Betriebskosten: Verspätete Abrechnung freut den Mieter
Spaß macht es nicht. Trotzdem sollten Mieter die Betriebskostenabrechnung immer genau überprüfen. Was aber ist, wenn die für 2024 auf sich warten lässt?
Hamburg (dpa/tmn) - Bei einer verspäteten Betriebskostenabrechnung guckt der Vermieter in die Röhre: Geht der Mieterin oder dem Mieter die Betriebskostenabrechnung für das Abrechnungsjahr 2024 erst nach dem 31. Dezember 2025 zu, dürfen Vermieterinnen oder Vermieter daraus keine Nachforderungen mehr ableiten, erklärt der Mieterverein zu Hamburg. Voraussetzung für eine wirksame Nachzahlung sei, dass die Abrechnung spätestens am letzten Tag des Jahres 2025 beim Mieter eingegangen ist.
Dabei kommt es nicht auf das Versanddatum an, sondern allein auf den tatsächlichen Zugang der Abrechnung. Das hat das Landgericht Hamburg in einem Urteil (Az.: 316 S 77/16) klargestellt. Demnach muss die Abrechnung spätestens bis 18.00 Uhr am letzten Werktag des Jahres zugegangen sein. Da der 31. Dezember 2025 auf einen Mittwoch fällt, gelte diese Regelung uneingeschränkt für Silvester.
Mietern geht Anspruch bei Verspätung nicht verloren
Während Vermieter, die diese Frist überschreiten, automatisch ihren Anspruch auf eine eventuelle Nachzahlung verwirken, gilt für Mieter: Ein mögliches Guthaben geht ihnen auch bei verspäteter Zustellung der Abrechnung nicht verloren.
Ergibt sich aus der Betriebskostenabrechnung ein Rückzahlungsanspruch, muss dieser ausgezahlt werden - und zwar unabhängig vom Zeitpunkt der Zustellung und unverzüglich, wie der Mieterverein klarstellt. Angesichts der weiterhin hohen Energiepreise im Jahr 2024 sei jedoch häufig eher mit Nachforderungen als mit Rückzahlungen zu rechnen.
Korrekturen nach Fristablauf nur ausnahmsweise zulässig
Einen Sonderfall können nachträgliche Änderungen der Abrechnung darstellen. Korrekturen sind den Angaben zufolge nach Ablauf der Abrechnungsfrist aber nur in Ausnahmefällen zulässig. Führt eine verspätete Korrektur erstmals oder weiterhin zu einer höheren Nachforderung, ist diese nur dann wirksam, wenn die Verzögerung nicht vom Vermieter zu verantworten ist, erklärt der Mieterverein.
Ein solcher Ausnahmefall könne etwa der verspätete Eingang eines Grundsteuerbescheids sein. Aber auch dann gelte eine Frist: Der Vermieter muss innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis der relevanten Daten reagieren. Sonst verfällt sein Anspruch auf Nachzahlung endgültig.
Stromausfall? Was betroffene Mieter wissen sollten
Wer nach einem Stromausfall in einer dunklen, kalten Wohnung ausharren muss, darf die Miete kürzen. Nehmen technische Einrichtungen durch den Vorfall Schaden, sitzen Betroffene aber oft in der Tinte.
Potsdam/Hamburg (dpa/tmn) - Ein plötzlicher Stromausfall kann den Alltag massiv beeinträchtigen: Licht, Heizung, Herd, Internet - oft geht nichts mehr. Kommt es wie zuletzt im Südwesten Berlins zu einem großflächigen Ausfall, stellen sich viele Betroffene dieselben praktischen Fragen:
Darf ich die Miete mindern?
Welche Versicherung kommt für mögliche Schäden auf?
Wann eine Mietminderung in Betracht kommt
Ja, Mieterinnen und Mieter können eine Mietminderung geltend machen, wenn ihr Wohnkomfort erheblich beeinträchtigt wird. «Ein Ausfall der Stromversorgung oder der Heizung im Winter, gleich ob durch äußere Einflüsse wie Sabotage oder technische Störungen verursacht, beeinträchtigt die Nutzung der Wohnung erheblich», sagt Melanie Weber-Moritz, Präsidentin des Deutschen Mieterbundes (DMB). Das gelte unabhängig davon, ob der Stromausfall auf ein unvorhersehbares Ereignis wie etwa die Sabotage zurückzuführen ist.
Selbst wenn Vermieter also keinerlei Schuld trifft, können Mieter darum eine Mietminderung verlangen. Wie hoch diese ausfällt, hängt unter anderem davon ab, wie sehr die Nutzung der Wohnung durch den Stromausfall eingeschränkt ist. Ein kompletter Ausfall von Stromversorgung und Heizung könne etwa eine Mietminderung von bis zu 100 Prozent für die Dauer des Ausfalls rechtfertigen - hängt aber von den konkreten Umständen ab. Wichtig sei in jedem Fall, dass Mieterinnen und Mieter ihrem Vermieter den Mangel umgehend anzeigen, um ihr Recht auf Mietminderung nicht zu gefährden, so der DMB.
Welche Versicherung für etwaige Schäden aufkommt
Kommen technische Gerätschaften wie etwa Computer oder Haushaltsgeräte durch den plötzlichen Stromausfall - oder die spätere Wiederherstellung der Stromversorgung - zu Schaden, leisten in der Regel nur besonders leistungsstarke Hausratversicherungen, teilt der Bund der Versicherten mit. Grund ist, dass in vielen Versicherungsbedingungen lediglich Überspannungs-, Überstrom- oder Kurzschlussschäden Berücksichtigung finden, die Folge eines Blitzeinschlags sind.
Der Bund der Versicherten weist darauf hin, dass auch bestehende private Elektronikversicherungen für die Regulierung der Schäden aufkommen können, sofern die entsprechenden Gefahren mit abgesichert sind. Erk Schaarschmidt von der Verbraucherzentrale Brandenburg rät Versicherten darum unbedingt, einen Blick in den eigenen Vertrag zu werfen und bei Unklarheiten die Versicherung zu kontaktieren.
Wofür gute Hausratpolicen ebenfalls aufkommen: Wenn Tiefkühlgut Schaden genommen hat, weil die Tiefkühltruhe infolge des Stromausfalls abtaut.
Wichtig in jedem Fall: Schnellstmöglich nach Eintritt des Schadens eine Schadenanzeige beim jeweiligen Versicherer stellen. Wer sich damit zu viel Zeit lässt, läuft Gefahr, dass Anbieter die Leistung kürzen oder komplett verweigern.
Solarstrom teilen - ab Juni gibt es weniger Auflagen
Bald soll es einfacher werden, lokal erzeugten Solarstrom mit Nachbarn aus dem Quartier zu teilen. Eine Gesetzesänderung soll bürokratische Hürden senken. Was Sie dazu wissen müssen.
Stuttgart (dpa/tmn) - Hauseigentümer können Solarstrom von ihrem Dach bald einfacher an Nachbarn im gesamten Viertel abgeben. Ab 1. Juni 2026 soll das sogenannte «Energy Sharing» unbürokratischer möglich sein. Darauf weist Zukunft Altbau hin, ein vom Umweltministerium Baden-Württemberg gefördertes Informationsprogramm.
Der Gesetzgeber hat das Energiewirtschaftsgesetz entsprechend angepasst und Auflagen abgeschafft. Dadurch soll die Zusammenarbeit von Stromerzeugern und Verbrauchern vereinfacht werden.
Hintergrund: Durch die Anpassung wurde ein Teil der europäischen Richtlinie für erneuerbare Energien in deutsches Recht umgesetzt. Der dazu neu beschlossene Paragraf (42c EnWG) ist am 22. Dezember 2025 in Kraft getreten und wurde im Bundesgesetzblatt veröffentlicht.
Die neue Regelung gilt zunächst regional. Verteilnetzbetreiber müssen Energy Sharing innerhalb ihres Bilanzierungsgebietes unterstützen. Ab 1. Juni 2028 soll dies dann auch über den eignen Bilanzkreis hinaus gelten.
Alternative zur Einspeisevergütung?
Bislang gilt in Deutschland: Wer in Spitzenzeiten mehr Strom produziert, als er verbraucht und speichern kann, konnte den Überschuss an den Netzbetreiber verkaufen. Welche Vergütungssätze aktuell gültig sind, veröffentlicht die Bundesnetzagentur auf ihrer Internetseite. Aus Sicht von Zukunft Altbau ist die Einspeisevergütung für Solarstrom meist aber nicht attraktiv und der Verkauf an der Börse mangels passender Angebote oft nicht möglich.
Zudem war die direkte Weitergabe an benachbarte Haushalte bislang nicht ohne Weiteres erlaubt. Solaranlagenbetreiber, die ihren Strom verkaufen wollen, müssen sich etwa als Stromlieferanten registrieren und laut Zukunft Altbau eine Vielzahl an Pflichten erfüllen, etwa eine Liefergarantie zusichern.
Von klassischen Pflichten befreit
Ab 1. Juni 2026 erlaubt die Neuregelung Energy Sharing - also die gemeinsame Nutzung erneuerbaren Stroms innerhalb lokaler Energiegemeinschaften. Eine vereinfachte Vereinbarung mit Stromabnehmern ist dann möglich. Wer lokal erzeugten Strom übrig hat, kann diesen dann an Nachbarn im eigenen Quartier verkaufen und wird von vielen Pflichten klassischer Energielieferanten befreit.
Anders als beim Mieterstrom geht es also nicht um eine Vollversorgung. Das Teilen des überschüssigen PV-Stroms ist beim Energy Sharing auch nicht auf ein Gebäude beschränkt. Daher könnten Nachbarn aus dem gesamten Quartier von deutlich geringeren Stromkosten profitieren.
Anlagenbetreiber können so die Wirtschaftlichkeit der eigenen Photovoltaikanlage steigern, schreibt Zukunft Altbau. Gerade für Häuser mit größeren Solaranlagen und einem relativ niedrigen Eigenverbrauch könne sich das Modell demnach künftig lohnen. Zumal die Politik derzeit diskutiere, ob die Einspeisevergütung für Neuanlagen wegfallen soll.
Welche Auflagen es dennoch gibt
Ganz ohne Pflichten geht es nicht, unter anderem ist eine viertelstündige Messung der Stromerzeugung und Stromnutzung vorgesehen. Zudem schreibt der Gesetzgeber den Abschluss zweier Verträge vor - einen Stromliefervertrag und einen Vertrag mit Details zur gemeinsamen Nutzung.
Aber: Anlagenbetreiber müssen für die Abnehmer keine Reststromverträge abschließen. Das bedeutet: Nachbarn müssen sich selbst darum kümmern, Verträge für den Verbrauch abzuschließen, den der lokale Solarstrom nicht abdeckt, erklärt Zukunft Altbau.
Wer sich für das Geschäftsmodell interessiert, sollte sich zu Details und weiteren Voraussetzungen genau beraten lassen, beispielsweise von einem unabhängigen Energieberater.
BFH springt Pendlern mit doppelter Haushaltsführung bei
Viele Pendler in Deutschland haben zwei Wohnungen, weil sie mehr oder weniger gern fern der Heimat arbeiten. Der Bundesfinanzhof hat ein steuerliches Trostpflaster bereit.
München (dpa) - Der Bundesfinanzhof hat Pendlern mit doppelter Haushaltsführung und Auto das Leben steuerlich ein wenig erleichtert: Wer berufsbedingt eine zweite Wohnung anmietet, kann nicht nur bis zu 1.000 Euro Miete absetzen, sondern auch noch die Kosten des Stellplatzes für ein Auto. Das hat das höchste deutsche Finanzgericht entschieden. Damit hat ein niedersächsischer Arbeitnehmer eine Klage gegen sein Finanzamt endgültig gewonnen.
Die Entscheidung hat potenzielle Breitenwirkung: Nach einer Analyse des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) pendelten 2024 über 20 Millionen Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer zur Arbeit, für 2,36 Millionen war die Strecke zum Arbeitsplatz weiter als hundert Kilometer.
Ein Stellplatz für das Auto ist kein Teil der Wohnung
Der erfolgreiche Kläger arbeitete seit 2019 als regionaler Verkaufsleiter eines Großhandelsunternehmens in Hamburg und hatte dort neben einer Wohnung auch noch einen Auto-Stellplatz für 170 Euro gemietet. Er wollte nicht nur die 1.000 Euro Höchstbetrag für seine Wohnungsmiete absetzen, sondern auch die Kosten des Stellplatzes. Das lehnte das Finanzamt jedoch mit dem Argument ab, der absetzbare Höchstbetrag von 1.000 Euro für die Unterkunft sei ausgeschöpft.
Der sechste Senat des Bundesfinanzhofs hat jedoch dem Kläger Recht gegeben: Laut Urteil sind die Kosten des Stellplatzes kein Teil der Wohnungsmiete und fallen deswegen auch nicht unter die 1.000-Euro-Schwelle. Dabei ist es laut BFH nicht von Bedeutung, ob der Stellplatz zusammen mit der Wohnung oder in einem separaten Vertrag gemietet wird.
Auch in der ersten Instanz vor dem niedersächsischen Finanzgericht hatte der Manager bereits gewonnen. In dem Fall handelte es sich um einen Stellplatz in der Tiefgarage des Hamburger Mietshauses. Der Senat machte jedoch deutlich, dass die Entscheidung für Autostellplätze und Garagen generell gilt.
Mieterhöhungen landen häufiger vor Gericht
Juristische Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter nehmen insgesamt zu. Gut jeder fünfte Fall betrifft nach Zahlen des Mieterbunds Konflikte um die Höhe der monatlichen Zahlung.
Berlin (dpa) - Mieterhöhungen landen nach Angaben des Deutschen Mieterbunds häufiger als früher als Streitfall vor Gericht. Bei 21,8 Prozent der Prozesse zwischen Mietern und Vermietern war das 2025 der Anlass der Klage, im Vergleich zu 17,4 Prozent im Jahr davor. Als Grund sieht der Mieterbund den Druck auf dem Wohnungsmarkt.
Der Verband wertet nach eigenen Angaben Zahlen seiner Rechtsschutzversicherung aus. Demnach sind Klagegrund Nummer eins bei Rechtsstreitigkeiten der Mietparteien allgemeine «Vertragsverletzungen», etwa darum, ob Haustiere gehalten werden dürfen, um Wohnungsmängel oder auch Verfahren zur Mietpreisbremse. Die Verfahren um Mieterhöhungen folgen auf Rang zwei, haben aber eben einen steigenden Anteil.
Dies gilt auch für Streitigkeiten um Betriebskosten, die nach Angaben des Mieterbunds im vergangenen Jahr 16,4 Prozent der Gerichtsverfahren zwischen Mieter und Vermieter ausmachten - 2024 waren es noch 15,6 Prozent. Auf Platz vier der Rangliste folgten 2025 Konflikte um die Mietkaution (15,7 Prozent), auf Platz fünf der Streit um Eigenbedarf (6,8 Prozent).
Rechtsstreitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern haben zuletzt insgesamt zugenommen. 2024 erledigten Amts- und Landgerichte nach Angaben des Statistischen Bundesamts 197.092 Fälle, ein Anstieg um 7,8 Prozent.
Räumen und Streuen: Was Mieter und Eigentümer tun müssen
Schnee, Eis und Schneematsch sorgen vielerorts in Deutschland für Glättegefahr. Auf vielen Gehwegen und in den Hauseingangsbereichen sind Mieter und Eigentümer gefragt, die Risiken zu beseitigen.
Hamburg (dpa/tmn) - Auch in den kommenden Tagen bleibt es in einigen Teilen Deutschlands kalt und verschneit. Das sorgt stellenweise nicht nur für rutschige Fahrbahnen, sondern auch für glatte Gehwege und Eingangsbereiche. Mieter und Eigentümer sind hier in der Pflicht. Denn in der Regel sind sie dafür verantwortlich, dass die Wege gefahrlos passierbar sind.
Die sogenannte Verkehrssicherungspflicht obliegt grundsätzlich den Eigentümerinnen und Eigentümern. Sie müssen dafür sorgen, dass gewisse Grundstücksbereiche wie etwa der Eingangsbereich sowie ans Grundstück grenzende Gehwege frei von Eis und Schnee sind, so der Immobilienverband Deutschland (IVD). Und zwar:
Werktags muss das in der Zeit von 7 und 20 Uhr gewährleistet sein.
An Sonn- und Feiertagen in der Zeit von 9 bis 20 Uhr.
Dafür muss etwaiger Schnee geräumt und bei Glätte entsprechend gestreut werden - bei Bedarf auch mehrmals am Tag. Kommt es zu Glatteisbildung, müssen Eigentümerinnen und Eigentümer sogar unverzüglich tätig werden. Sobald das Streugut seine Wirkung verloren hat, muss nachgebessert werden. Salz ist dafür übrigens in den meisten Kommunen tabu, weil es Pflanzen, Böden und Grundwasser schädigt. Erlaubt sind hingegen Sand, Asche, Splitt oder Granulat.
Pflichtversäumnis kann teuer werden
Nicht immer ist es erforderlich, dass der Gehweg auf der gesamten Breite geräumt wird. Laut Younes Frank Ehrhardt, Geschäftsführer des Eigentümerverbands Haus & Grund Hessen würden 80 Zentimeter bis 1,50 Meter Breite ausreichen. Der Zugang zur eigenen Haustür oder Garage muss nur auf einer Breite von rund 50 Zentimetern gefahrlos begehbar sein.
Eigentümerinnen und Eigentümer können ihre Verkehrssicherungspflicht bei vermieteten Objekten auch an ihre Mietparteien übertragen - und tun das in Praxis auch oft. Dann sind Mieterinnen und Mieter gefragt. Ein prüfender Blick in den Mietvertrag gibt darüber Aufschluss.
Kommen Eigentümer oder Mieter ihrer Pflicht nicht nach, können sie sich schadenersatzpflichtig machen, wenn Passanten an den entsprechenden Gefahrenstellen stürzen. Wer eine private Haftpflichtversicherung besitzt, kann damit rechnen, dass der Anbieter etwaige Schadenersatzforderungen reguliert oder unberechtigte Forderungen abwehrt.
Neuer Energieausweis ab Mai: Was sich für Eigentümer ändert
Ab Mai gelten veränderte Vorgaben für neue Gebäude-Energieausweise in der EU. Was bedeutet das - besonders für Eigentümer, die ihre Immobilie verkaufen, vermieten, verpachten oder renovieren wollen?
Von Isabelle Modler
Stuttgart (dpa/tmn) - Der neue EU-weit einheitliche Energieausweis bringt einige Änderungen mit sich, die ab Mai gelten. Zu den sichtbaren Auswirkungen gehören etwa veränderte Bewertungsklassen bei neuen Ausweisen. Die Energieeffizienz wird hier mit einer Skala von A bis G angezeigt - statt wie bisher von A+ bis H. Darauf weist Zukunft Altbau hin, ein vom Umweltministerium Baden-Württemberg gefördertes Informationsprogramm.
Veränderungen kommen Schritt für Schritt
Die EU-Vorgaben müssen alle Mitgliedstaaten bis spätestens 29. Mai 2026 in nationales Recht umsetzen. Da ausgestellte Energieausweise aber zehn Jahre gültig sind, bleibt die alte Skala von A+ bis H auch nach dem Stichtag noch einige Jahre im Umlauf.
Neu ausgestellte Ausweise verwenden dann aber die aktualisierte Skala:
Klasse A steht ausschließlich für Nullemissionsgebäude.
Klasse G soll die energetisch schlechtesten fünfzehn Prozent des Gebäudebestands eines Landes abbilden.
Die übrigen Gebäude werden den Klassen B bis F zugeordnet - in etwa gleich großen Anteilen.
Die konkreten Schwellenwerte legen die einzelnen Mitgliedstaaten auf Basis der EU-Vorgaben fest. Sie können sich also von Land zu Land unterscheiden. Gleich bleibt hingegen die Einfärbung der Skala. Demnach steht Grün für einen energetisch sehr guten Zustand. Ist die Skala hingegen rot, handelt es sich um ein energetisch ungünstiges Gebäude.
In welchen Fällen muss man einen Energieausweis vorlegen?
Doch es ändert sich ab Mai noch mehr - beispielsweise, wer einen Energieausweis vorlegen muss.
Bisher war ein Energieausweis für alle verpflichtend, die ihr Gebäude
neu vermieten
verkaufen
verpachten
wollen. In diesen Fällen muss auch weiterhin ein gültiger Energieausweis bei der ersten Besichtigung vorliegen, schreibt Zukunft Altbau. Auch bei Immobilienanzeigen in Zeitungen oder auf kostenpflichtigen Internetseiten muss der Nachweis bereits in Auszügen vorher gezeigt werden.
Ab Mai ist ein Energieausweis aber auch erforderlich,
wenn Mietverträge verlängert werden
wenn größere Renovierungen anstehen - also wenn mehr als ein Viertel der Fläche der Gebäudehülle saniert wurde oder die Maßnahmen ein Viertel des Gebäudewerts betreffen.
Fehlt der Energieausweis, enthält er falsche Angaben oder wird das Dokument oder eine Kopie davon nicht vollständig oder nicht rechtzeitig vorlegt, droht eine Geldbuße von bis zu 10.000 Euro. Das regelt das Gebäudeenergiegesetz.
Gut zu wissen: Wer sein Gebäude selbst bewohnt, braucht keinen Ausweis.
Was zeigen Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis an?
Die Neuerungen gelten für jeden neu erstellten Energieausweis, also für Verbrauchs- und Bedarfsausweis. Grundsätzlich zeigen beide anhand der Skala an, wie energieeffizient ein Gebäude ist und nennen Empfehlungen für eine Modernisierung. Sie unterscheiden sich aber bei der Art der Berechnung.
Der Bedarfsausweis gibt den berechneten Energiebedarf anhand des baulichen Zustandes und der Heiztechnik wieder. Dabei ist eine Analyse des Gebäudes vor Ort durch eine Fachperson nötig. Dies lässt Rückschlüsse auf den energetischen Zustand sowie erwartbare Verbräuche und Kosten zu - und zwar unabhängig vom Verbrauchsverhalten.
Der Verbrauchsausweis hingegen ist nutzungsabhängig und zeigt, wie viel Energie die Heizung in drei aufeinanderfolgenden Jahren im Schnitt verbraucht hat.
Der Bedarfsausweis ist zwar teurer als ein Verbrauchsausweis, aber laut Zukunft Altbau auch etwas aussagekräftiger - besonders wenn neue Bewohner ein anderes Heizverhalten an den Tag legen. Abhängig von Größe und Komplexität des Gebäudes fällt dafür meist ein niedriger dreistelliger Betrag an.
Gebäudeenergieberaterinnen und -berater und andere Fachleute können die Ausweise ausstellen. In den meisten Fällen ist der Bedarfsausweis Pflicht - vor allem bei Ein- und Zweifamilienhäusern. In einigen Fällen können Eigentümer aber auch frei wählen, welchen Ausweis sie sich ausstellen lassen.
Tipp: Wer sich zum Energiezustand eines Gebäudes ganzheitlich beraten lässt, kann Modernisierungsschritte sowie langfristige Investitionen sinnvoll vorausplanen. Hier kann ein Bedarfsausweis Daten für einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) für die energetische Gebäudesanierung liefern.
Beschwerde gegen Mietpreisbremse scheitert in Karlsruhe
In begehrten Gegenden kann Wohnen ordentlich ins Geld gehen. Die Mietpreisbremse soll vor heftigen Preissprüngen schützen. Eine Verlängerung im Jahr 2020 hält der verfassungsrechtlichen Prüfung stand.
Karlsruhe/Berlin (dpa) - Am Bundesverfassungsgericht ist eine Klage gegen die Verlängerung der Mietpreisbremse im Jahr 2020 gescheitert. Die zuständige Kammer nahm eine entsprechende Verfassungsbeschwerde nicht zur Entscheidung an, wie das Gericht mitteilte. Die Regulierung der Miethöhe verstoße nicht gegen die im Grundgesetz verankerte Eigentumsgarantie. Der bewirkte Eingriff sei nach wie vor gerechtfertigt. (Az. 1 BvR 183/25)
Die sogenannte Mietpreisbremse gilt in Gegenden, die die jeweilige Landesregierung als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt und soll Mieterinnen und Mieter vor Preissprüngen schützen. Bei Neuvermietung einer Wohnung darf die Miete dort zu Mietbeginn höchstens um zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Diese ist die Durchschnittsmiete für vergleichbare Wohnungen, die zum Beispiel in Mietspiegeln zu finden ist.
Preisbremse seit 2015 mehrfach verlängert
Von der Bremse ausgenommen sind unter anderem neu gebaute Wohnungen, die nach Oktober 2014 erstmals vermietet wurden - und auch Wohnungen, die nach einer umfassenden Modernisierung zum ersten Mal wieder vermietet werden. Die Regelung steht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Sie wurde 2015 eingeführt und seitdem mehrfach verlängert, zuletzt bis 2029. In Karlsruhe ging es um eine Verlängerung aus dem Jahr 2020 bis spätestens 2025.
Der Bundesgerichtshof hatte als höchste Instanz in Zivilverfahren im Dezember 2024 Mietern aus Berlin recht gegeben, die gegen eine aus ihrer Sicht zu hohe Miete geklagt hatten. Die Richterinnen und Richter urteilten, dass die zweite Berliner Mietenbegrenzungsverordnung von 2020 rechtmäßig sei und auf einer verfassungsgemäßen Grundlage aufbaue - nämlich auf der Regelung im BGB.
Karlsruhe sieht keine Grundrechtsverletzung
Gegen dieses Urteil hatte sich die vermietende Gesellschaft mit einer Verfassungsbeschwerde an das Bundesverfassungsgericht gewandt, weil sie die Mietpreisbremse in der verlängerten Fassung für verfassungswidrig hielt. Dieser Einschätzung erteilte die 2. Kammer des ersten Senats nun eine Absage. Weder die Mietpreisbremse noch die Mietenbegrenzungsverordnung des Landes Berlin verletzten die Beschwerdeführerin in ihren Grundrechten, hieß es.
«Die Begrenzung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten verfolgt legitime Ziele und ist zu deren Erreichung geeignet und erforderlich», so die Kammer. Dass die zulässige Miethöhe in der Praxis oft nicht eingehalten werde, stehe der grundsätzlichen Eignung der Maßnahme nicht entgegen. Der Gesetzgeber trage mit der Regulierung der Miethöhe einem sozialen Ungleichgewicht Rechnung, das durch den hohen Bedarf und das knappe Angebot an Mietwohnungen entstehe.
Welche Bepflanzung auf dem Balkon erlaubt ist
Ausladende Pflanzen, tropfendes Gießwasser, starker Geruch: Welche Balkonbepflanzung müssen Nachbarinnen und Nachbarn eigentlich dulden? Und wo ist eine Grenze überschritten? Eine Anwältin klärt auf.
Berlin (dpa/tmn) - Mit den ersten wärmeren Tagen des Jahres zieht es viele Menschen wieder nach draußen. Auch Balkone erwachen aus dem Winterschlaf: Gartenhandschuhe werden hervorgeholt, Blumenkästen gesäubert, erste Pflanzen stehen bereit.
Doch so verlockend die Frühjahrssonne auch ist - nicht alles, was auf dem Balkon mit Pflanzen möglich scheint, ist auch erlaubt. Aber wo verlaufen die Grenzen zwischen persönlicher Freiheit und Rücksicht auf die Nachbarschaft? Rechtsanwältin Melina Pier von der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein beantwortet einige der wichtigsten Fragen:
Können Nachbarn oder Vermieter grundsätzlich verbieten, Balkonpflanzen aufzustellen?
«Nein, ein pauschales mietvertragliches Verbot zum Aufstellen von Balkonpflanzen benachteiligt Mieter und Mieterinnen unangemessen und wird meist unwirksam sein», sagt Pier. Balkonpflanzen aufzustellen, gehört zur üblichen mietvertraglichen Nutzung einer Wohnung. Auch die Hausordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft darf die Freiheit des Einzelnen nicht in einem solchen Maß einschränken.
Nur wenn andere Hausbewohner durch die Pflanzen erheblich beeinträchtigt oder bauliche Vorgaben verletzt werden, kann Mietern und auch Eigentümern in einer Wohnungseigentümergemeinschaft Einhalt geboten werden. «Dann kann eine Einschränkung der Bepflanzung verlangt werden», sagt Pier.
Bin ich in der Auswahl der Pflanzen limitiert - etwa aufgrund von Gerüchen oder Wuchshöhen?
Grundsätzlich nicht. «Allerdings gilt auch auf dem Balkon das nachbarschaftliche Rücksichtnahmegebot», sagt Melina Pier. Stark riechende, besonders ausladende Gewächse oder solche, die Nachbarbalkone überwuchern oder erheblich beschatten könnten aber problematisch werden.
Entscheidend ist der Rechtsanwältin zufolge immer, ob im Einzelfall tatsächlich eine wesentliche Beeinträchtigung im rechtlichen Sinne vorliegt.
Ist auch das Aufstellen eines Hochbeets auf dem Balkon erlaubt?
«Auch das Aufstellen eines Hochbeets kann nicht pauschal verboten werden», sagt Rechtsanwältin Pier. Weil ein solches Hochbeet aber recht schwer werden kann, müsse immer darauf geachtet werden, dass die statische Belastungsgrenze des Balkons nicht überschritten wird.
«Balkone sind für übliche Möblierung und Bepflanzungen ausgelegt», sagt Pier. Sehr große und schwere Konstruktionen könnten darum problematisch sein. Mieter sollten im Zweifel beim Vermieter nachfragen.
Darf ich meine Balkonpflanzen außen am Geländer montieren - und wer haftet, falls sich ein Balkonkasten löst und herabfällt?
«Blumenkästen dürfen grundsätzlich auch außen am Balkongeländer angebracht werden, sofern die Hausordnung nichts anderes vorsieht», sagt Pier. Dort müssen sie aber sicher und stabil befestigt sein, damit sie nicht herabfallen können.
«Löst sich ein Balkonkasten und verursacht Schäden - zum Beispiel an darunter parkenden Autos -, haftet in der Regel die Person, die ihn angebracht hat», sagt Pier. Gegebenenfalls springt aber die eigene private Haftpflichtversicherung ein. Darum sollten selbst stabile Halterungen regelmäßig auf den sicheren Sitz kontrolliert und vor Unwetter oder Extremwetterereignissen entsprechend geschützt werden.
Müssen unter mir wohnende Nachbarn gelegentlich tropfendes Gießwasser hinnehmen?
«Ein paar Tropfen Wasser beim Blumengießen lassen sich kaum vermeiden und werden rechtlich meist als sozialadäquat angesehen», sagt Melina Pier. Tropft das Gießwasser aber dauerhaft und stark, sodass der darunterliegende Balkon regelmäßig durchnässt, müssten Nachbarn das nicht hinnehmen.
«In Extremfällen kann hier eine Störung des Hausfriedens angenommen werden», sagt Pier. Vermieter könnten dann etwa eine Abmahnung aussprechen.
Mieter verstorben: Wann geht Vertrag auf Hinterbliebene über
Nach dem Tod des Partners treten Hinterbliebene des gemeinsamen Haushalts automatisch in einen etwaigen Mietvertrag ein. In jedem Fall sollten sie darum zeitnah Kontakt mit dem Vermieter suchen.
Hohen Neuendorf (dpa/tmn) - Wer mit seinem Partner einen auf Dauer angelegten, gemeinsamen Haushalt führt, muss nach dessen Tod nicht fürchten, auf einmal aus der Mietwohnung zu fliegen. Denn selbst wenn nur der Verstorbene im Mietvertrag stand, tritt nach dessen Tod automatisch der hinterbliebene Partner in den Kontrakt ein. So sieht es das Gesetz vor.
Wichtig ist aber, den Vermieter entsprechend über den Tod zu informieren. Wer sich darüber ausschweigt, riskiert, eine Kündigung ausgesprochen zu bekommen. Auf einen entsprechenden Beschluss des Kammergerichts Berlin (Az. 12 U 52/25) verweist die Zeitschrift «Das Hauseigentum» (Ausgabe 1/2026).
Ist der oder die Hinterbliebene zumutbar?
Der Grund: Vermieter haben grundsätzlich ein Recht darauf, das Mietverhältnis nach endgültigem Eintritt eines Hinterbliebenen in den Mietvertrag außerordentlich zu kündigen. Und zwar dann, wenn dieser als Mieter aus wichtigem Grund unzumutbar ist. Das kann zum Beispiel sein, weil die Miete nicht pünktlich kommt.
Unzumutbar ist die Fortführung des Mietverhältnisses mit der hinterbliebenen Person dem Kammergericht zufolge aber auch schon dann, wenn der Tod des ursprünglichen Mieters unredlich verschwiegen wurde.
Auch Kinder können in den Mietvertrag eintreten
Übrigens: Nicht nur Ehegatten oder Lebenspartner treten nach dem Tod ihres Partners, mit dem die einen gemeinsamen Haushalt geführt haben, automatisch in dessen Mietvertrag ein. Gibt es keinen hinterbliebenen Partner oder verzichtet dieser, können stattdessen die Kinder oder andere im Haushalt lebende Personen in das Mietverhältnis eintreten.
Ihren Verzicht müssen Betroffene, die die Übernahme nicht wünschen, dem Vermieter innerhalb eines Monats nach Kenntnis über den Tod mitteilen. Dann gilt der Eintritt als nicht erfolgt.