Wohnungsmakler schuldet Schadensersatz wegen Benachteiligung einer Mietinteressentin aus ethnischen Gründen

BGH-Urteil vom 29. Januar 2026 - I ZR 129/25

Laut der Pressemitteilung Nr. 025/2026 vom 29. Januar 2026 hat der Bundesgerichtshof über die Frage entschieden, ob ein Wohnungsmakler einer Mietinteressentin wegen Benachteiligung aus ethnischen Gründen Schadenersatz schuldet. Das vollständige Urteil mit den Gründen liegt uns noch nicht vor. Wir werden Sie informieren, wenn auch die Urteilsbegründung vorliegt.

Die Pressemitteilung lautet wie folgt:

„Urteil vom 29. Januar 2026 - I ZR 129/25

Der unter anderem für Maklerrecht zuständige I. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass ein Immobilienmakler, der eine Mietinteressentin bei der Wohnungssuche aufgrund ihrer ethnischen Herkunft benachteiligt hat, auf Schadensersatz haftet.

Sachverhalt:

Der Beklagte betreibt ein Maklerbüro. Im November 2022 bewarb sich die Klägerin unter Nennung ihres pakistanischen Vor- und Nachnamens mehrfach per Internetformular um einen Besichtigungstermin für eine der von dem Beklagten vermakelten Wohnungen. Auf sämtliche Anfragen erhielt die Klägerin eine Absage. Weitere von der Klägerin selbst oder auf ihre Veranlassung hin getätigte Besichtigungsanfragen unter ausländisch klingenden Namen blieben ebenfalls ohne Erfolg. Von der Klägerin initiierte Anfragen mit identischen Angaben zu Einkommen, Berufstätigkeit und Haushaltsgröße unter den Namen "Schneider", "Schmidt" und "Spieß" hatten hingegen Erfolg und führten jeweils zum Angebot eines Besichtigungstermins.

Die Klägerin meint, sie habe allein wegen ihrer ethnischen Herkunft keinen Besichtigungstermin erhalten und macht einen Verstoß gegen das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) geltend. Sie nimmt den Beklagten auf Zahlung einer angemessenen Entschädigung sowie auf Erstattung von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Anspruch.

Bisheriger Prozessverlauf:

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat das amtsgerichtliche Urteil abgeändert und den Beklagten zur Zahlung einer Entschädigung in Höhe von 3.000 € sowie zur Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten verurteilt.

Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte seinen Antrag auf Klageabweisung weiter.

Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Die Revision des Beklagten hat keinen Erfolg. Er schuldet der Klägerin wegen eines Verstoßes gegen das in § 19 Abs. 2 AGG vorgesehene Verbot der Benachteiligung wegen der ethnischen Herkunft den Ersatz immateriellen Schadens in Höhe von 3.000 € sowie Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten.

Die über das Internetangebot des Beklagten abrufbaren, an die Öffentlichkeit gerichteten Wohnungsvermittlungsangebote fallen in den Anwendungsbereich des zivilrechtlichen Verbots der Benachteiligung wegen der ethnischen Herkunft (§ 2 Abs. 1 Nr. 8 in Verbindung mit § 19 Abs. 2 AGG). Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass die Ablehnung der unter nichtdeutschen Namen gestellten Gesuche in Zusammenschau mit dem Erfolg der unter deutschen Namen gestellten Gesuche ein hinreichendes Indiz für eine Benachteiligung wegen der ethnischen Herkunft darstellt. Es unterliegt keinen rechtlichen Bedenken, dass die Klägerin diese Beweislage nicht nur unter Verwendung ihres wirklichen Namens, sondern auch unter falschem Namen sowie durch von Hilfspersonen gestellte Gesuche herbeigeführt hat. Für ein rechtsmissbräuchliches Vorgehen der Klägerin, wie etwa eine nicht ernsthafte Bewerbung mit dem Ziel, lediglich den formalen Status als Bewerberin zu erlangen, um Ansprüche nach § 21 AGG geltend zu machen, ist im Streitfall nichts ersichtlich.

Der Beklagte ist als mit der Auswahl potentieller Mieter betrauter Makler Adressat des zivilrechtlichen Benachteiligungsverbots gemäß § 19 Abs. 2 AGG und schuldet deshalb bei einer Verletzung dieser Norm den Ersatz materiellen und immateriellen Schadens nach § 21 Abs. 2 AGG. Die Erstreckung der Haftung auf den Makler als Hilfsperson des Vermieters ist mit dem Wortlaut und der Systematik der Vorschriften vereinbar und entspricht dem Ziel des Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetzes, Benachteiligungen etwa wegen der ethnischen Herkunft wirkungsvoll zu verhindern oder zu beseitigen. Der Umstand, dass sich der Vermieter möglicherweise das Verhalten des Maklers zurechnen lassen muss und dann ebenfalls haftet, steht der Eigenhaftung des Maklers nicht entgegen. 

Auf die Frage, ob für den Anspruch auf Schadensersatz nach § 21 Abs. 2 Satz 1 AGG ein Verschulden erforderlich ist, kam es im Streitfall nicht an, weil das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei ein Verschulden in Form fahrlässigen Handelns angenommen hat.

Die vom Berufungsgericht wegen erheblicher Schwere des Verstoßes zugesprochene Höhe des immateriellen Schadensersatzes von 3.000 € ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden.“

Der BGH hat mit seinem Urteil die bisherige instanzgerichtliche Rechtsprechung zu der Schadensersatzverpflichtung bei einer Benachteiligung von Wohnungsbewerbern aufgrund ihrer ethnischen Herkunft bestätigt. Dieses Urteil bezieht sich auf einen Makler, der sich durch sein Verhalten, nämlich die klar ersichtliche Ablehnung von Wohnungsbewerbern mit ausländisch klingenden Namen, schadensersatzpflichtig gemacht hat. Das Urteil ist jedoch direkt übertragbar auf Wohnungsunternehmen oder private Vermieter, die einen Wohnungsbewerber aufgrund seiner ethnischen Herkunft benachteiligen.

Der BGH hat ebenfalls bestätigt, dass die sogenannten “Testing-Verfahren“ zulässig seien. Das habe ich in meinem damaligen Rundschreiben vom 28.06.2021 im Themenkanal Recht auf wowi connect bereits dargestellt, dort S. 7/8:

„…Bei einem „Testing-Verfahren“ setzt ein Wohnungsbewerber ausländischer Herkunft eine Vergleichsperson deutscher Herkunft ein, um zu überprüfen, ob der Vermieter auf eine Vermietungsanfrage unterschiedlich reagiert und z. B. Besichtigungstermine an den Bewerber deutscher Herkunft vergibt, während er gegenüber dem Bewerber mit einem Namen ethnisch anderer Herkunft die Aussage trifft, die Wohnung sei bereits vergeben oder reserviert. Dieses Verfahren wird von den Gerichten als zulässig angesehen (so jüngst und aktuell AG BerlinCharlottenburg, Urteil vom 14.01.2020 - 203 C 31/19) und liefert dem (benachteiligten) Wohnungsbewerber auf einfache Art und Weise gerichtsverwertbare Indizien für eine Benachteiligung nach dem AGG. Es wird dem Vermieter in den meisten Fällen nicht gelingen, diese Indizien einer Benachteiligung aufgrund der ethnischen Herkunft zu widerlegen (vgl. dazu den Fall des AG Berlin-Charlottenburg, siehe oben)….“

In dem damaligen Rundschreiben vom 28.06.2021 bin ich auch auf weitere rechtliche Gesichtspunkte im Zusammenhang mit der diskriminierungsfreien Bewerberauswahl nach dem AGG eingegangen und verweise hierauf.

Dr. Kai Mediger
Rechtsanwalt und Justiziar