Die Wohnungsmarkt-Misere: Knappheit trotz ausreichendem Angebot

Zwischen 2011 und 2024 wuchs der deutsche Wohnungsbestand um 3,13 Millionen Einheiten – ein Zuwachs von 7,7 Prozent. Die Bevölkerung stieg im selben Zeitraum lediglich um 4,0 Prozent. Selbst in den stark nachgefragten kreisfreien Städten übertraf das Wohnungswachstum (plus 7,6 Prozent) den Bevölkerungsanstieg (plus 7,0 Prozent). Rechnerisch verbesserte sich die Wohnraumversorgung bundesweit von 506 auf 524 Wohnungen je 1000 Einwohner. Dennoch explodierten die Angebotsmieten: Im bundesweiten Durchschnitt stiegen sie um 62 Prozent auf 10,10 Euro pro Quadratmeter, in kreisfreien Städten sogar um 67 Prozent auf 11,90 Euro.

Wohnungen werden von Haushalten nachgefragt, nicht von Einzelpersonen. Die Zahl der Haushalte stieg aufgrund sinkender Haushaltsgrößen bundesweit um 3,11 Millionen – nahezu identisch mit dem Wohnungszuwachs von 3,12 Millionen. Auch in den kreisfreien Städten entsprechen sich beide Zahlen mit plus 1,06 Millionen Haushalten und plus 1,05 Millionen Wohnungen beinahe exakt. Dieser Befund widerlegt die lange propagierte „Wohnungsbaulücke", die auf fehlerhaften Bevölkerungsfortschreibungen basierte und durch den Zensus 2022 korrigiert wurde.

Allerdings offenbart dieser Vergleich ein methodisches Problem: Ein Haushalt existiert per Definition nur, wenn er eine Wohnung bewohnt. Die Gleichung „Wohnungen gleich Haushalte" ist daher eine einseitige Identität. Sie erfasst ausschließlich die bereits realisierte Nachfrage, während die unrealisierte Nachfrage – Haushalte, die unzufrieden sind und weitersuchen – statistisch unsichtbar bleibt.

Der entscheidende Unterschied liegt zwischen marktrelevanter und realisierter Nachfrage. Marktrelevant sind nur jene Wohnungen, die tatsächlich zur Vermietung angeboten werden: Neubauten und freigewordene Bestandswohnungen. Laut Zensus 2022 gaben bundesweit lediglich 11,6 Prozent der Mieterhaushalte an, höchstens ein Jahr in ihrer Wohnung zu wohnen. Das marktrelevante Angebot und die entsprechende Nachfrage umfassen also nur rund ein Zehntel des Gesamtbestandes – vergleichbar mit dem Büromarkt, wo ebenfalls die Flächenabsorption und nicht der Gesamtbestand die zentrale Kennziffer darstellt.

In angespannten Märkten entwickeln alte Mietverträge einen inneren Wert, der sich aus der Differenz zwischen niedrigerer Bestandsmiete und höherer Neuvertragsmiete ergibt. Bei bundesweit durchschnittlichen Angebotsmieten von 9,57 Euro und Bestandsmieten von 6,90 Euro pro Quadratmeter beträgt dieser Wert für eine 70-Quadratmeter-Wohnung über zwölf Jahre kalkuliert etwa 27.000 Euro. Bei älteren Mietverträgen steigt er auf 33.000 Euro.

Diese erheblichen Vermögenswerte führen zu rationalen Verhaltensänderungen: Mieter halten Wohnungen selbst bei temporärem Fortzug, etwa für Auslandsprojekte oder bei beruflicher Unsicherheit. Rechnerisch lohnt sich eine Kündigung erst nach 49 Monaten Abwesenheit. Stattdessen werden Wohnungen untervermietet oder als Zweitwohnung gehalten – sie verschwinden faktisch vom Markt, ohne statistisch als Leerstand zu erscheinen.

Der entscheidende Unterschied liegt zwischen marktrelevanter und realisierter Nachfrage. Marktrelevant sind nur jene Wohnungen, die tatsächlich zur Vermietung angeboten werden: Neubauten und freigewordene Bestandswohnungen. Laut Zensus 2022 gaben bundesweit lediglich 11,6 Prozent der Mieterhaushalte an, höchstens ein Jahr in ihrer Wohnung zu wohnen. Das marktrelevante Angebot und die entsprechende Nachfrage umfassen also nur rund ein Zehntel des Gesamtbestandes – vergleichbar mit dem Büromarkt, wo ebenfalls die Flächenabsorption und nicht der Gesamtbestand die zentrale Kennziffer darstellt.

Parallel entsteht eine wachsende Gruppe unzufriedener Mieter: Familien, die eine größere Wohnung benötigen, Berufstätige, die näher an den neuen Arbeitsplatz ziehen möchten, oder Witwen in überdimensionierten Familienwohnungen. Die Grenzkosten eines Umzugs sind abschreckend hoch. Bei einer Vergrößerung von 70 auf 90 Quadratmeter zahlt ein Haushalt mit alter Bestandsmiete plötzlich 73 Prozent mehr – 361 Euro für 20 Quadratmeter zusätzlich.

Diese Haushalte bewohnen zwar eine Wohnung, treten aber dauerhaft als Nachfrager auf dem Markt auf. Sie besichtigen Wohnungen, finden nichts Passendes und suchen weiter – Jahr für Jahr. Die unrealisierte Nachfrage kumuliert sich: Zu den diesjährigen Wohnungssuchenden gesellen sich jene aus den Vorjahren, die noch immer nicht fündig geworden sind.

Diese Konstellation erzeugt einen Teufelskreis: Je angespannter der Markt, desto höher die Differenz zwischen Bestands- und Neuvertragsmiete, desto stärker der Anreiz, bestehende Mietverträge zu halten. Gleichzeitig sinkt mit steigender unrealisierter Nachfrage die Chance, eine passende Wohnung zu finden, was wiederum die Hortung verstärkt. Theoretisch könnte sich diese Spirale bis zu einem Punkt verschärfen, an dem nahezu alle Haushalte einer Stadt gleichzeitig auf Wohnungssuche sind, obwohl alle eine Wohnung bewohnen.

Die Analyse zeigt: Eine Wohnungsknappheit kann existieren, obwohl rechnerisch genügend Wohnungen vorhanden sind. Die Ursache liegt nicht primär in unzureichendem Neubau, sondern in den spezifischen Marktmechanismen des Mietwohnungsmarktes. Die Langfristigkeit von Mietverträgen, kombiniert mit mietrechtlichen Bestandsschutzregelungen, führt zu einer strukturellen Diskrepanz zwischen Bestandsmieten und Marktmieten. Diese Diskrepanz löst rationale Verhaltensweisen aus – Wohnungshortung und dauerhafte Wohnungssuche trotz bestehenden Mietvertrags –, die das marktrelevante Angebot verknappen und die marktrelevante Nachfrage aufblähen.

Neubau bleibt unverzichtbar, denn jede neue Wohnung setzt Umzugsketten in Gang und entlastet mehrere Haushalte. Doch Neubau allein wird die Fluktuation nicht ausreichend erhöhen. Die Lösung erfordert zusätzlich Maßnahmen, die den inneren Wert alter Mietverträge reduzieren und die Umzugsbereitschaft erhöhen – ein Paradigmenwechsel in der Wohnungsmarktpolitik.