Im Hamburger Westen will eine Baugemeinschaft geförderten Wohnraum errichten. Unverschuldete jahrelange Verzögerungen beim Bau stürzen manche Mitglieder in wirtschaftliche Nöte.
Von Peter Wenig
Hamburg. Als das Video-Interview mit Rosa Thoneick startet, herrscht gerade Stille auf der Baustelle. Die technische Störung wirkt wie bestellt für die Aufzeichnung des Gesprächs an diesem nasskalten Vormittag. Aber nach dem Interview ist die Journalistin und Stadtforscherin froh, dass die Maschinen wieder starten können. Viel zu lange passierte auf dem ehemaligen Sportplatz nämlich nichts. Bitter für Rosa Thoneick und ihre Baugemeinschaft. Wäre alles nach Plan gegangen, würde genau hier längst das „Baumhaus Altona“ stehen.
Einzug 2022, das war das Ziel, als die Baugemeinschaft 2018 den Zuschlag für diesen Anteil des städtischen Grundstücks im Schatten der Loki-Schmidt-Schule erhielt. In unmittelbarer Nachbarschaft der „Othmarscher Gärten“, einem Projekt mit Wohnungen und Reihenhäusern, geplant vom Immobilienunternehmen Otto Wulff und der Genossenschaft Altonaer Spar- und Bauverein (altoba).
Rosa Thoneick, Hamburger Wohnprojekt „Baumhaus“ | ZUM INTERVIEW
Verzögerungen ohne eigenes Verschulden
Doch zu sehen ist Ende April nur ein Bauzaun, hinter dem die Betonsohle des Kellers gegossen wurde. Zyniker könnten sagen, dass die Baugemeinschaft damit immerhin deutlich weiter ist als Otto Wulff und die altoba. Denn die beiden Projektpartner konnten noch nicht einmal mit dem Bau beginnen.
Aber die „Baumhaus“-Geschichte taugt nicht für Zynismus. Sie zeigt vielmehr, wie Bauverzögerungen ohne eigenes Verschulden Mitglieder einer Baugemeinschaft in existenzielle Ängste stürzen können, die mit ihrem Projekt nur das Beste wollen: preiswerten Wohnraum schaffen, vor allem für die, die sich zumindest in dieser Gegend zu normalen Mietkonditionen niemals eine Wohnung leisten könnten.
Mehr noch: Neben den 22 Wohnungen für die Mitglieder plant „Baumhaus“ zwei Wohnungen für geflüchtete Menschen. Und dies alles konsequent ökologisch. In Holzbauweise, mit PV-Anlagen, sogar mit einer Fahrradstation, um die Lastenfahrräder in Schuss zu halten.
Die Kleinstgenossenschaft
Um das „Baumhaus“-Drama zu verstehen, sollte man wissen, wie eine sogenannte Kleinstgenossenschaft funktioniert. Sie ist Vermieter und Mieter zugleich, sie baut also für sich selbst. Funktionieren kann dies im öffentlichen geförderten Wohnungsbau mit den entsprechenden niedrigen Mieten nur, wenn genügend Eigenkapital eingebracht wird.
Die „Baumhaus“-Mitglieder zahlten 800 Euro pro Quadratmeter als Einlage, also viel mehr als Mitglieder großer Genossenschaften, die seit Jahrzehnten Wohnraum bauen und bewirtschaften. Das macht bei der kleinsten „Baumhaus“-Wohnung (44 Quadratmeter) 35.200 Euro, bei der größten Wohnung (109 Quadratmeter) 87.200 Euro.
Attraktiv wird die Rechnung durch das Gesamtpaket. Baugemeinschaften können ihr Haus nach den Vorstellungen der Mitglieder bauen. Niemand muss fürchten, wegen Eigenbedarfs gekündigt zu werden, die Mieten bleiben stabil, zudem gibt es für den Bau öffentliche Zuschüsse und vergünstigte Darlehen. Wer auszieht, erhält die Einlage zurück. Vor allem aber wächst hier im Idealfall zusammen, was zusammengehört.
Gemeinschaft leben
Wer hier wohnt, will nicht anonym leben, sondern in Gemeinschaft. Bei „Baumhaus Altona“ kennen sich manche Mitglieder seit fast 15 Jahren. Denn mit „Baumhaus“ fusionierten die 2011 gegründete Baugemeinschaft „Eulennest“, die sich dreimal vergebens um ein Grundstück bewarb, und „Haus Hamburg 2014“.
Auch dank dieser vielfältigen Erfahrungen hatte man direkt mit der ersten Bewerbung Erfolg. „Baumhaus“ erhielt von der Agentur für Baugemeinschaften der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen der Hansestadt 2018 den Zuschlag für die für eine Baugemeinschaft ausgeschriebene Fläche des Grundstücks am Othmarscher Kirchenweg, das Otto Wulff und die altoba erworben hatten.
Otto Wulff plante 20 Eigentumswohnungen und 21 Eigentums-Reihenhäuser, die altoba 42 freifinanzierte Wohnungen, davon elf öffentlich gefördert. In einem Teil dieser Wohnungen sollten Frauen aus Frauenhäusern mit ihren Kindern ein neues Zuhause finden.
Als deutlich größere Partner sollten Otto Wulff und die altoba das Grundstück erschließen – besser hätten die Startbedingungen für das „Baumhaus“ kaum sein können.
Was dann passierte, lässt sich am besten mit dem Spruch des ehemaligen Fußballprofis Jürgen Wegmann illustrieren: „Erst hatten wir kein Glück. Und dann kaum auch noch Pech dazu.“
Vieles ging schief
Für eine detaillierte Analyse lohnt ein Gespräch mit Stefan Wendt-Reese, Gründer der HHBB Baubetreuung. Er kümmert sich um das „Baumhaus“ seit Projektstart, die Stadt schreibt den Einsatz eines Baubetreuers für Baugemeinschaften vor. Wendt-Reese kennt die Probleme solcher Vorhaben wie dem „Baumhaus“ aus seiner fast 20-jährigen Erfahrung mit Immobilienprojekten. Er sagt: „Es ist normal, dass beim Bau manches schiefgehen kann. Aber was beim ‚Baumhaus‘ passiert ist, ist schon extrem.“
Was den Auslöser der ganzen Verzögerungen angeht, muss Wendt-Reese nicht lange überlegen: „2019 meldete die Schulbehörde plötzlich temporären Bedarf für die Fläche an.“ Die Loki-Schmidt-Schule müsse eventuell über Jahre Container aufstellen, um Schüler zu beherbergen. In der Folge stoppten Otto Wulff und die altoba verständlicherweise alle Erschließungsplanungen. Dank des zuständigen Staatsrats gab es jedoch eine Art „Lex Baumhaus“. Den für die Baugemeinschaft vorgesehenen Anteil des Grundstücks würde die Schule nicht benötigen.
Also alles in Butter? Mitnichten. Denn nun verhandelten Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen (LIG), Bezirk Altona, altoba, Otto Wulff und „Baumhaus“ zwei Jahre über über die notwendige provisorische Erschließung. Dass die Schulbehörde 2022 erklärte, dass man auf das Grundstück nun doch verzichte, machte die verworrene Lage nicht wirklich besser.
Die altoba wird nicht vor Herbst 2025 starten
Denn die altoba wird nun frühestens im Herbst 2025 mit dem Bau starten, möglicherweise auch erst im Frühjahr 2026. Die altoba und die Otto Wulff Projektentwicklung GmbH haben bereits 2018 die gemeinsame Anhandgabe für das Grundstück am Othmarscher Kirchenweg erhalten.
„Dann aber erhob die Schulbehörde den vorübergehenden Anspruch auf das Grundstück bis 2026, um in dieser Zeit dort Unterrichtscontainer aufzustellen. Was aber nicht kam, waren die Unterrichtscontainer, geschweige denn die Schülerinnen und Schüler. Schließlich konnten wir am 23. Dezember 2022 endlich den Kaufvertrag unterschreiben“, kritisiert altoba-Vorstandschef Burkhard Pawils.
Die zeitliche Verzögerung sei „sehr bedauerlich aus Sicht der Mitglieder, die schon längst ihre Wohnungen hätten beziehen können“. Noch gravierender würden sich die gestiegenen Baukosten und Zinsen auswirken:
„Aufgeschoben heißt zwar nicht aufgehoben – in diesem Fall aber leider massiv verteuert. Wenn wir unser ursprüngliches bauliches Konzept 1:1 umsetzen würden, kämen für die freifinanzierten Wohnungen Nutzungsgebühren heraus, die wir unseren Mitgliedern nicht zumuten möchten und können. Darum werden wir verschiedene bauliche Anpassungen vornehmen, durch die wir die Kosten reduzieren können. Dazu gehört beispielsweise der Verzicht auf eine Tiefgarage.“
Immerhin, und dies ist in diesen Krisenzeiten auf dem Wohnungsmarkt eine gute Nachricht, steht das Projekt selbst nicht auf dem Prüfstand. „Auf dem Grundstück sind von unserer Seite ein viergeschossiges Mehrfamilienhaus mit 20 Wohnungen und 21 Reihenhäuser geplant. An diesem Konzept halten wir trotz der Verzögerungen und der einhergehend wirtschaftlich herausfordernden Zeiten weiterhin fest und freuen uns nun auf den voraussichtlichen Start der Erschließungsarbeiten ab Sommer 2024. Die gemeinschaftliche nachhaltige Entwicklung des Quartiers steht nach wie vor an erster Stelle“, sagt Holger Fieseler, Geschäftsführer der Otto Wulff Projektentwicklung GmbH.
„Baumhaus“ vorerst als Einzelkämpfer unterwegs
Das „Baumhaus“ ist also vorerst weiter als Einzelkämpfer unterwegs. Um die Folgen zu begreifen, muss man kein Bausachverständiger sein. Von der Baustelle schweben Kabel über eigens installierte Stahlbrücken auf Nachbargrundstücke. „Den Baustrom beziehen wir aus einer Entfernung von rund 250 Metern“, sagt Architekt Simon Tubbesing vom Büro Limbrock Tubbesing Architekten. Allein das kostet „Baumhaus“ 25.000 Euro.
Architekt Simon Tubbesing, Büro Limbrock Tubbesing Architekten | ZUM INTERVIEW
Insgesamt schätzt die Baugemeinschaft die organisatorischen Mehrkosten durch die Verzögerung auf mehr als 300.000 Euro – vom Erbbauzins, der auch während der ruhenden Baustelle gezahlt werden musste, über die Planung der provisorischen Erschließung bis zu zusätzlichen Bauzäunen. Weit mehr ins Kontor schlägt die allgemeine Kostensteigerung. Statt 8,1 Millionen Euro wird das „Baumhaus“ nun wohl elf Millionen Euro kosten.
„Wenn einmal Sand im Getriebe bei einem solchen Projekt ist, kriegt man ihn nur selten ganz wieder raus“, sagt Wendt-Reese. Denn als im September 2023 nach erteilter Baugenehmigung endlich die Bagger wieder rollten, war die Krone eines Baums auf dem Grundstück von Otto Wulff über das „Baumhaus“-Gelände gewachsen.
Ein Baum stoppt das „Baumhaus“ – jeder seriöse TV-Produzent hätte diese Volte aus einem fiktiven Drehbuch gestrichen. Doch in der Realität stoppte der Kampf um die Fäll-Genehmigung das Vorhaben über mehrere Monate. Das Einzige, was auf der Baustelle noch lief, war das Regenwasser, das dann mühsam wieder abgepumpt werden musste.
„Die Firma, die wir damit beauftragt haben, hat um 14.30 Uhr Feierabend gemacht. Damit das Wasser bis 20 Uhr weiter abgepumpt werden konnte, ist jeden Abend ein Mitglied zur Baustelle gefahren, um die Pumpen abzustellen“, sagt Rosa Thoneick.
Dass die Mitglieder 800 Euro pro Quadratmeter als Eigenkapital einbrachten – üblich bei Kleinstgenossenschaften sind eher 500 bis 600 Euro –, ist nun Segen und Fluch zugleich. Auf der einen Seite hat „Baumhaus“ mehr Puffer, um Mehrkosten abzufangen. Auf der anderen Seite haben manche Mitglieder, die einen Kredit aufgenommen haben, um die Einlage zu finanzieren, nun wirtschaftliche Sorgen. „Betroffen ist zum Beispiel eine alleinerziehende Kinderkrankenschwester, die neben ihrer hohen Miete auch noch den Kredit stemmen muss“, sagt Karin Determann, zuständig für die AG Finanzen beim „Baumhaus“.
Die Hälfte hat inzwischen aufgegeben
Etwa die Hälfte der Mitglieder hat inzwischen aufgegeben, auch weil sich familiäre Lebensumstände geändert haben. Interessenten gab es stets genug, die bereit waren, das ausscheidende Mitglied auszuzahlen. Doch auch dieser Prozess ist kompliziert. Zum einen müssen Kandidaten vom Einkommen genau in das Verdienst-Raster des ausscheidenden Mitglieds passen, die Förderung schreibt entsprechende Fallgruppen vor. Und zum anderen geht es ja um ein gemeinsames Projekt. „Eine Bewerberin oder ein Bewerber sollte sich idealerweise in die Gemeinschaft einbringen wollen“, sagt Rosa Thoneick.
Angesichts dieser Widrigkeiten gleicht es fast einem Wunder, dass das „Baumhaus“ noch gebaut wird. Eine Schlüsselrolle übernahm dabei Baubetreuer Stefan Wendt-Reese. Der ausgebildete Psychologe musste Zuversicht vermitteln, ohne die zuweilen bittere Wahrheit auszublenden. Etwa als Wirtschaftsminister Robert Habeck Anfang 2022 in einem Hauruckverfahren die KfW-Förderung für energiesparendes Bauen stoppte. „Zum Glück sprang die IFB Hamburg mit einer Förderung ein“, sagt Wendt-Reese.
Architekt Tubbesing investierte viel Zeit beim Sondieren der Angebote der Gewerke, um die Kostensteigerungen in Grenzen zu halten. Nach wie vor schätzt er das „Baumhaus“ ungemein: „Es macht Spaß, für einen Bauherrn zu arbeiten, der in dem Gebäude selbst wohnen möchte.“
Durch Einschnitte Kosten sparen
Dennoch mussten die „Baumhaus“-Macher über schmerzhafte Einschnitte debattieren. „Das war nicht einfach, da die Interessen sehr unterschiedlich sind“, sagt Karin Determann. Beim Video-Interview muss Rosa Thoneick auf die Liste in ihrem Handy schauen, um die ganzen Sparmaßnahmen zu nennen – vom nun viel kleineren Dachgarten über Gummi- statt Holzbelag auf den Balkonen bis zum Aus für den hauseigenen Internet-Server.
Und dennoch freuen sich die Mitglieder sehr auf den Einzug. Spätestens Ende 2025 soll es so weit sein, wenn jetzt nicht noch weitere Pannen auftreten. Auch Karin Determann wird dann von ihrer Altbauwohnung in Ottensen ins „Baumhaus“ ziehen. Leben in Gemeinschaft – genau das war immer ihr Wunsch.