Ein vitaler Hundertjähriger im neuen Jahrtausend

Teil 6 und Schluss der Serie über die Geschichte des VNW.

Mit einer Reihe von Veranstaltungen unter dem Leitmotiv „Gutes und sicheres Wohnen“ machte der VNW im Jubiläumsjahr 2000 seine historischen und aktuellen Leistungen sichtbar: vom Auftakt am 24. Februar in Hamburg, mit der Vorstellung der Broschüre „100 Jahre Wohnen und Leben in Norddeutschland“ sowie eines neuen Logos, über den Verbandstag bis zum Höhepunkt, dem Festakt im Kieler Schloss am 2. November – exakt 100 Jahre nach der Gründung.

Angesichts von Globalisierung und Digitalisierung bekannten sich die Verantwortlichen des Drei-Länder-Verbandes um Verbandsdirektor Dr. Joachim Wege mit Blick auf ihre seinerzeit 316 Mitgliedsunternehmen zu noch mehr Flexibilität, zur Weiterentwicklung der fachlichen Beratung sowie der wohnungspolitischen Interessenwahrnehmung. Ziel blieb es, zukunftsfähige und lebenswerte Wohnquartiere für alle Generationen zu gestalten.

Nach den Umbrüchen der 1990er Jahre schärfte der VNW sein Profil: durch die klare Abgrenzung gegenüber renditegetriebenen Marktakteuren, die Betonung genossenschaftlicher Prinzipien und die Bezahlbarkeit von Wohnen als zentralem Markenkern. Gleichzeitig verstand sich der Verband als Vermittler regionaler Interessen, die im Norden unterschiedlicher nicht sein konnten.

Auf dem Hamburger Wohnungsmarkt zeigte sich zu Beginn der 2000er Jahre zunächst eine leichte Entspannung, während der Neubau weiter zurückging. Preiswerte Wohnungen blieben knapp, gerade für Normalverdiener, und die Stadtflucht insbesondere junger Familien stellte die Stadtentwicklung und die Infrastruktur vor Herausforderungen.

Mit dem Leitbild „Metropole Hamburg – wachsende Stadt“ setzte die Politik neue Impulse. Ziel war ein attraktives, bezahlbares und urbanes Wohnungs- Angebot, das der VNW gemeinsam mit seiner Arbeitsgemeinschaft Hamburger Wohnungsunternehmen (AHW) unterstützte – etwa in bisher vernachlässigten Stadtteilen wie Wilhelmsburg, Veddel oder Hamm.

Nach der Bürgerschaftswahl 2004 verbesserten klare politische Verhältnisse die Zusammenarbeit zwischen Verband, Politik und Verwaltung. Themen wie die Modernisierung älterer Bestände oder die Überführung von Erbbaurechten konnten vorangebracht werden. Gleichzeitig blieb das Höchstpreisverfahren bei Grundstücken ein Hindernis für eine moderate Mietpolitik.

Während die von vielen befürchteten Auswirkungen der Hartz-IV-Reformen zunächst begrenzt blieben, führte der Rückgang von Fördermitteln zu Ertragseinbußen. Zugleich stiegen Betriebs- und Energiekosten deutlich an. Der VNW initiierte ein gemeinsames Betriebskostenmanagement, das durch gebündelte Nachfrage von Strom, Gas und Fernwärme Einsparungen in Millionenhöhe ermöglichte.

Auch Zuwanderung und Integration wurden zu einem zentralen Thema innerhalb des Verbandes. Hamburg war angesichts von rund 25 Prozent Menschen mit Migrationshintergrund in besonderem Maße auch Wohn-, Lebens- und Arbeitsraum für eine internationale Stadtgesellschaft. Der VNW setzte sich konsequent gegen soziale Segregation ein und die VNW-Mitglieder leisteten in Workshops mit Behörden oder durch die inhaltliche Beteiligung am 2007 eröffneten Welcome-Center einen großen Beitrag zur Integration.

Weiterhin wurde zu wenig gebaut, um die langfristige Vision der Metropolregion Hamburg umsetzen zu können. Der VNW warnte davor, dass Wachstum ins Umland abwandern könnte, und betonte, dass Stadtentwicklung vor allem in den Quartieren stattfinden müsse – verbunden mit einer Nachverdichtung, die für Aufwertung sorgt. VNW und AHW unterstützten Initiativen wie „Lebenswerte Stadt“, um bis dahin benachteiligte Stadtteile zu stabilisieren. Die Hamburger Mitgliedsunternehmen leisteten dazu einen erheblichen Beitrag und investierten beispielsweise 2008 rund 520 Millionen Euro in die Stadtentwicklung.

 Als geborener Partner der Stadt verpflichteten sich VNW und AHW zur Kooperation und Unterstützung bei der Vorbereitung und Durchführung der Internationalen Bauausstellung (IBA) Hamburg im Jahr 2013. Der VNW sah darin eine große Chance, Hamburgs Süden aufzuwerten und den „Sprung über die Elbe“ mitzugestalten – als Impuls für einen innovativen Wohnungs- und Städtebau des 21. Jahrhunderts.

 Parallel dazu gewann um 1980 die Diskussion um Mietgerechtigkeit an Bedeutung. Der Wohnungsmarkt war von einem Nebeneinander unterschiedlichster Mietformen geprägt – von Altbau-, Sozial- bis zu Vergleichs- und Marktmieten –, das vielfach als ungerecht empfunden wurde. Der VNW unterstützte daher frühzeitig die Einführung einheitlicher Mietspiegel und brachte seine fachliche Expertise in die Entwicklung hierfür geeigneter Datenerhebungsverfahren ein. 1977 gab es einen solchen Mietspiegel nur in Neumünster, in Städten wie Kiel, Lübeck oder Flensburg fehlte er noch. Der Verband scheute auch nicht die gesellschaftspolitische Debatte rund um private Prioritäten-Reihenfolgen – Auto, Urlaub, Wohnen – und wies zugleich darauf hin, dass kostendeckende Mieten eine Voraussetzung sind, damit Wohnungsunternehmen dauerhaft leistungsfähig bleiben. Als Orientierungsgröße nannte er eine monatliche Mietbelastung in der Höhe eines Wochenlohns.

In Schleswig-Holstein verlief der Start ins neue Jahrtausend vergleichsweise ruhig, der Wohnungsmarkt verändert sich kaum. Seit 1997 wurde kontinuierlich weniger gebaut; 2002 wurde das niedrigste Genehmigungsvolumen seit 1989 erreicht. Bei den Mitgliedern der Arbeitsgemeinschaft Schleswig-Holsteinischer Wohnungsunternehmen (ASHW) sorgte eine Fluktuation von 16 Prozent für erhöhten Verwaltungsaufwand, während der Leerstand mit rund 2,5 Prozent moderat blieb.

VNW und ASHW begleiteten die Wohnungspolitik konstruktiv – etwa bei der wärmetechnischen Gebäudesanierung, einer praxisgerechten Wohnraumförderung und dem Abbau von Fehlsubventionen. Der Dreiklang aus zeitgemäßem Wohnraum, attraktivem Umfeld und funktionierender Infrastruktur blieb dabei leitend.

 2004 wurde gemeinsam mit Städteverband, Mieterbund und DGW– analog zu Hamburg – die Abschaffung der Fehlbelegungsabgabe erwirkt. Parallel beriet die ASHW ihre Mitglieder zur Energiesparverordnung, etablierte ein stärker standortbezogenes Sozialmanagement und modernisierte ihre Satzung. Mit „Hausmeister Fröhlich“ entstand zudem eine populäre Integrationsfigur.

Ab 2004 wurde es auch in Schleswig-Holstein etwas holprig. Deutschland befand sich in einer Umbruchsituation – unpopuläre Reformen der Bundesregierung zeigten zwar erste positive Wirkungen, aber der Wettbewerb wurde härter. Einige schleswig-holsteinische Mitgliedsunternehmen verbuchten finanzielle Einbußen durch Mietrückstände und -ausfälle, manchmal auch durch Schäden, die sogenannte „Mietnomaden“ hinterließen.

 Gleichzeitig bewährten sich in Schleswig-Holstein funktionierende Instrumente der Wohnungsförderung, insbesondere die durch die Investitionsbank betreute Zweckrücklage, die kontinuierliche Förderprogramme ermöglichte. Der Bedarf an kostengünstigem Wohnraum blieb hoch – auch aus Sicht vieler Kommunen.

 Die soziale Dimension blieb zentral: Fragen der Angemessenheit von Unterkunfts- und Heizkosten nach SGB II sowie die Auswirkungen der Hartz-IV-Reform (ALG II) beschäftigten den Verband intensiv. Vor dem Hintergrund, dass sich rund 90 Prozent der Sozialwohnungen im Bestand der VNW-Mitglieder befanden, sicherte der Verband – auch gemeinsam mit der Diakonie – eine enge Begleitung der Entwicklung und lieferte belastbare Daten für die Wohnungsmarktbeobachtung.

 Zwischen 2006 und 2008 konzentrierte sich die Arbeit auf drei zentrale Handlungsfelder: die Stärkung von Städten und Regionen, Energie und Klimaschutz sowie die Weiterentwicklung der gesetzlichen Rahmenbedingungen. Der VNW setzte sich für praxisnahe Regionalentwicklung und die Nachverdichtung bestehender Quartiere ein und forderte eine Wohnraumförderung, die wirtschaftliche Realitäten stärker berücksichtigte.

Im Bereich Energie investierten viele Unternehmen verstärkt in die energetische Modernisierung ihrer Bestände. Dies wurde zunehmend zum Wettbewerbsvorteil, auch wenn Vermieter die Kosten trugen und Mieter primär profitierten. Initiativen wie „Energiewende – für Klimaschutz und Wirtschaftlichkeit“ sowie der Klimapakt mit der Landesregierung setzten wichtige Impulse. Ziel war die energetische Modernisierung von rund 1,1 Millionen Wohnungen bis 2020.

Mit dem Inkrafttreten des Schleswig-Holsteinischen Wohnraumförderungsgesetzes 2009 wurden zentrale Forderungen von VNW und ASHW umgesetzt: mehr Flexibilität, reduzierte Bürokratie und eine stärkere Ausrichtung auf demografische, energetische und städtebauliche Herausforderungen. Auch die Novelle der Landesbauordnung galt als wichtiger Schritt zur Vereinfachung und Deregulierung.

In der Dekade nach der Wiedervereinigung hatten die Mitgliedsunternehmen des VNW und der Arbeitsgemeinschaft mecklenburgisch-vorpommerscher Wohnungsunternehmen (AMVW) Beachtliches geleistet. Bis 2002 hatten sie rund 7,8 Milliarden Euro in ihre Wohnungsbestände investiert, „Plattenbauten“ saniert, Aufzüge nachgerüstet, das Wohnumfeld sowie Außenanlagen aufgewertet und insgesamt einen guten Gebäudezustand erreicht. Parallel gab es ein verstärktes Engagement in Neubausiedlungen mit Eigenheimen.

Die wirtschaftliche Entwicklung blieb jedoch unausgewogen: Trotz der florierenden Branchen Tourismus, Landwirtschaft und maritime Wirtschaft führten strukturelle Schwächen und hohe Arbeitslosigkeit zu einer Abwanderung, insbesondere aus ländlichen Regionen, und somit zu einem deutlichen Bevölkerungsrückgang.

Gleichzeitig wandelte sich der Wohnungsmarkt grundlegend – aus dem Wohnungsmangel wurde ein Überangebot mit zunehmenden Leerständen. Mit Programmen wie „Stadtumbau Ost“ versuchten Bund und Länder gegenzusteuern, doch Rückbau und Aufwertung erwiesen sich als komplexe Daueraufgabe und ein „Gesundschrumpfen“ allein brachte weder wirtschaftlichen Aufschwung noch neue Bevölkerung. Angesichts eines hohen Anteils von ALG-II-Haushalten blieb die Sicherung stabiler Wohnverhältnisse zentral, und auch 2007/08 erwiesen sich die gut sanierten „Plattenbauten“ als unverzichtbar. 

Die Wohnungsunternehmen wurden zu Hauptakteuren des Stadtumbaus und reagierten mit neuen Strategien: Sie konsolidierten ihre wirtschaftliche Basis, setzten verstärkt auf Kooperationen mit Kommunen und bauten soziale Angebote aus, um ihre Bestände langfristig zu stabilisieren. Vielerorts etablierten sich Public Private Partnerships. Zugleich wurden Rückbau und Modernisierung in Mecklenburg-Vorpommern zunehmend als Einheit praktiziert.

Mit der zweiten Phase des Stadtumbaus ab 2006 war die Förderung stärker an Rückbaumaßnahmen gekoppelt. Modellprojekte, etwa in der Region „Stettiner Haff“, sollten neue Wege im Umgang mit dem demografischen Wandel aufzeigen. Zu dieser Zeit waren VNW-Unternehmen mit rund 59 Prozent am Rückbau beteiligt.

Ziel blieb es, Innenstädte lebendig zu halten und attraktiv zu gestalten. Das Leitmotiv „Wohne dort, wo andere Urlaub machen“ gewann an Bedeutung, historische Bauten wie das Stralsunder Kloster zum Heiligen Geist wurden saniert und Quartiere aufgewertet. Moderne und sanierte Wohnungen entwickelten sich zu einer echten Alternative zum Wohneigentum und sorgten für stabile Nachbarschaften.

Kurz vor der internationalen Finanzkrise zahlten sich diese Anstrengungen aus: Mecklenburg-Vorpommern verzeichnete im Vergleich der neuen Bundesländer die geringsten Leerstände und einen hohen Sanierungsstand – verbunden mit konstanteren Mieten.

Die weltweite Finanz- und Wirtschaftskrise nahm ihren Ausgang im US-amerikanischen Immobiliensektor und erreichte mit der Insolvenz von Lehman Brothers im September 2008 ihren Höhepunkt. Bereits seit 2007 geriet der nordamerikanische Subprime-Markt ins Wanken – die nachfolgende weltweite Krise erfasste auch viele Branchen in Deutschland und bestärkte den VNW mit seinen Mitgliedsunternehmen in ihrem soliden wirtschaftlichen Handeln.

Einmal mehr zeigten sich die Vorteile nachhaltiger, langfristig angelegter Geschäftsmodelle, attraktiver Wohnbestände und stabiler Mieteinnahmen. Trotz ihres hohen Kapitalbedarfs und der Abhängigkeit von funktionierenden Finanzmärkten widerstanden die VNW-Mitgliedsunternehmen dank solider Bonität der Kreditklemme und erwiesen sich als krisenresilient.

Diese Stabilität blieb auch während des konjunkturellen Tiefpunkts 2009/2010 erhalten – unterstützt durch staatliche Förderprogramme zur energetischen Sanierung und CO₂-Reduktion sowie durch niedrige Zinsen, die kontinuierliche Investitionen ermöglichten.

Zudem bestätigte sich erneut der Wert der Pflichtprüfung nach dem Genossenschaftsgesetz, die zur besonderen Krisenfestigkeit der Genossenschaften beitrug. Der VNW und seine Mitgliedsunternehmen zeigten darüber hinaus, dass sie die Menschen auch in Ausnahmesituationen nicht allein lassen: Sozial- und Quartiersmanagement – von Mietschuldenberatung bis hin zu betreutem Wohnen für Seniorinnen und Senioren – funktionierten zuverlässig und stärkten das Image der norddeutschen Wohnungswirtschaft als verlässlicher Partner.

Internationale Kapitalfonds entdeckten früh auch im Norden gut gepflegte Wohnungsbestände mit günstigen Mieten als attraktives Anlagefeld und gingen – begünstigt durch niedrige Zinsen – auf Einkaufstour. Sie trafen auf klamme Städte und Kommunen, die im Verkauf ihrer Bestände eine Möglichkeit sahen, Haushaltslöcher zu schließen.

Trotz der Argumentation des VNW, dass solche Verkäufe zwar kurzfristig Einnahmen bringen, langfristig jedoch Probleme in der sozialen Quartiersentwicklung verursachen, blieb die Privatisierung kommunaler Wohnungsbestände über fast zwei Jahrzehnte ein zentrales Thema.

Der Verband begleitete diese Entwicklung kritisch, warnte vor hohen Folgekosten und dem Verlust wohnungspolitischer Steuerungsmöglichkeiten. Zudem stellte er infrage, ob neue Eigentümer langfristig investieren und sich an der Stadt- und Quartiersentwicklung beteiligen würden. Tatsächlich erwiesen sich Verkäufe oft als kontraproduktiv: Die Refinanzierung der Kaufpreise rückte bei den Investoren kurzfristige Renditeziele in den Vordergrund. 

Einsparungen bei Modernisierung, Instandhaltung und Mieterservice senkten ihre Kosten, schwächten jedoch die Mieterzufriedenheit, das Image und den langfristigen Wert der Bestände – während die Wohnung als qualitätsvolles Zuhause an Bedeutung verlor.

Kurz vor der Jahrtausendwende waren Städte wie etwa Kiel in die Kritik geraten, weil sie eine städtische Wohnungsgesellschaft mit 11.000 Wohnungen an ein Private-Equity-Unternehmen verkaufte; auch in Lübeck wurde die Heimstättengesellschaft mbH veräußert. Hier wie da wurde jahrzehntelange erfolgreiche Arbeit geopfert, während sich die Einnahmen hieraus schnell auflösten.

Dass es Alternativen gab, zeigten Beispiele aus Flensburg und dem Kreis Pinneberg, wo Genossenschaften kommunale Bestände übernahmen. Hier entstanden verlässliche Partnerschaften mit langfristiger Perspektive und klaren Investitionszusagen. Gleichzeitig betonte der VNW stets, dass auch gemeinwohlorientierte Unternehmen wirtschaftlich arbeiten und eine Mindestrendite erzielen müssen.

Die Finanz- und Wirtschaftskrise relativierte schließlich die Erwartungen kurzfristiger Renditen. Auch rechtliche Rahmenbedingungen erschwerten danach spekulative Großkäufe. Nicht zuletzt trug die kontinuierliche Überzeugungsarbeit des VNW dazu bei, dass viele politische Entscheidungsträger den langfristigen Wert kommunaler Wohnungsunternehmen wieder stärker erkannten. Bis in die jüngste Zeit beteiligte sich der VNW aktiv an entsprechenden Debatten, etwa in Grimmen, wo eine Privatisierung durch ein Bürgerbegehren verhindert werden konnte.

So beschrieb Dr. Joachim Wege den Gegenentwurf – und zugleich das Erfolgsrezept der Verbandsmitglieder, die auch im 110. Jahr des VNW von der dänischen bis zur polnischen Grenze soziale Verantwortung, Nachhaltigkeit, Innovation und wirtschaftliches Handeln mit Augenmaß verbanden. Sie bekannten sich zu den Grundprinzipien des Verbandes und folgten der gemeinsamen Maxime, langfristig zu denken, zu handeln und zu finanzieren.

Auch die mecklenburgisch-vorpommerschen Mitgliedsunternehmen standen dafür exemplarisch: 2010 erreichten sie den höchsten Anteil voll- oder teilmodernisierter Wohnungen unter den neuen Bundesländern, bewirtschafteten jede zweite Wohnung im Land und leisteten einen wesentlichen Beitrag zur Angleichung der Lebensverhältnisse zwischen Ost und West.

Unter dem Stichwort Sozialmanagement entwickelten insbesondere die Wohnungsgenossenschaften ein breites Spektrum zusätzlicher Dienstleistungen, um Wohnqualität und Zufriedenheit für unterschiedliche Zielgruppen zu erhöhen. In Kooperation mit Trägern der Wohlfahrtspflege wurden eigene Strukturen aufgebaut, teils auch Sozialpädagoginnen und -pädagogen eingestellt, um Beteiligung und Unterstützung professionell zu begleiten.

Sozialmanagement umfasste dabei den gesamten Vermietungsprozess – von der Vermarktung über Belegung und Betreuung bis hin zu Quartiersentwicklung und neuen Wohnformen.

Viele Unternehmen bauten entsprechende Angebote systematisch aus: Begegnungsstätten für ältere Menschen, Angebote für Kinder und Jugendliche, Notrufsysteme, vernetztes Wohnen oder hauswirtschaftliche Dienstleistungen. Auch Integrationsangebote wie Sprachkurse wurden punktuell etabliert.

Diese Maßnahmen zeigten Wirkung: Eine verbesserte soziale Infrastruktur und stärkere nachbarschaftliche Vernetzung erhöhten die Wohnzufriedenheit, reduzierten Fluktuation, Leerstände und Vandalismus und stärkten das Zusammenleben in den Quartieren. Sozialmanagement wurde so zu einem stabilisierenden Faktor – für Bewohnerinnen und Bewohner ebenso wie für die Entwicklung ganzer Stadtteile.

Zum Ende des Jahrzehnts rückte für die Verantwortlichen um Verbandsdirektor Dr. Joachim Wege verstärkt die Zukunft des Wohnens in den Fokus. Mit der Zukunftswerkstatt „VNW-Agenda 2025“ wurden ab 2010 die demografischen, ökonomischen, sozialen und ökologischen Herausforderungen der kommenden 15 Jahre analysiert mit dem Anspruch, Entwicklungen aktiv zu gestalten.

Ein Schwerpunkt lag auf der Haustechnik von morgen. In diesem Kontext startete im August 2010 die Initiative ALFA NORD (Allianz für Anlageneffizienz) als Erweiterung der Aktion „Energiewende für Klimaschutz und Wirtschaftlichkeit“. Ziel war die Verbindung von CO₂-Reduktion und bezahlbarem Wohnen. Unterstützt von Industrie, Handwerk und Forschung beteiligten sich bereits zum Start 20 Mitgliedsunternehmen mit 65 Gebäuden.

Auch intern wurde die Zusammenarbeit weiterentwickelt. Seit 2003 kooperierte der VNW mit dem Verband der Wohnungswirtschaft Niedersachsen und Bremen, etwa durch die etablierte „Norddeutsche Energiekonferenz“. Seit 2005 erschien zudem das gemeinsame „VNW-Magazin“, das regelmäßig Fachthemen und Praxisbeispiele aus den Mitgliedsunternehmen vorstellte.

Mit der Einführung eines gemeinsamen Prüfungsdirektors im Jahr 2009 sowie vereinheitlichten Prüfungs- und Beratungsleistungen konnten zusätzliche Synergien und Kostenvorteile erzielt werden. Parallel blieb die Wissensvermittlung ein zentrales Anliegen – von Aus- und Weiterbildungsangeboten bis hin zu strategischen Austauschformaten für Führungskräfte.

Auch die öffentliche Präsenz wurde weiter gestärkt. Die jährliche VNW-Arbeitstagung entwickelte sich zum wichtigsten Branchentreff und fand seit 2009 in der Lübecker Musik- und Kongresshalle statt. Mit rund 1.000 Teilnehmenden war sie 2010 der größte wohnungswirtschaftliche Kongress in Deutschland. Weitere längst etablierte Austauschplattformen waren der 2011 bereits zum 20. Mal stattfindende Hamburger Immobilientreff, an dem auch Hamburgs Erster Bürgermeister Olaf Scholz teilnahm, oder der stärker nutzerorientierte Internetauftritt, den der VNW als Pionier im Netz bereits seit 1997 betrieb.

Ab 2011/12 legte der VNW als erster Verband der GdW-Familie eine Entscheidungshilfe zum Thema Social Media vor. Facebook und Twitter wurden nun als neue Kommunikationswege genutzt, auch, um sich der jungen Generation als moderner Arbeitgeber zu präsentieren.

In einer Zeit, in der Programme wie „Soziale Stadt“, „Stadtumbau Ost“ und „Stadtumbau West“ aus Sicht des VNW wichtige Impulse für Stadtentwicklung, sozialen Zusammenhalt und wirtschaftliche Stabilität setzten, rückte auch die Genossenschaftsidee stärker in den Fokus der Öffentlichkeit.

Die Vereinten Nationen erklärten 2012 zum Internationalen Jahr der Genossenschaften und würdigten damit deren weltweite Bedeutung: Rund 800 Millionen Menschen waren in über 100 Ländern Mitglied, mehr als 100 Millionen fanden dort Arbeit. In Deutschland war jeder vierte Bundesbürger Teil einer Genossenschaft, rund 780.000 Menschen arbeiteten in diesem Sektor, davon etwa 26.000 in Wohnungsgenossenschaften.

Auch der VNW beteiligte sich aktiv, informierte umfassend und organisierte den Genossenschaftstag unter dem Motto „Wohnungsgenossenschaften: ein Gewinn für alle!“. Um die öffentliche Wahrnehmung zusätzlich zu stärken, firmierten die Arbeitsgemeinschaften in Hamburg und Schleswig-Holstein fortan als VNW-Landesverbände.

Die Mitgliedsunternehmen selbst würdigten die Genossenschaftsidee mit zahlreichen Aktionen – von Stadtteilrundgängen bis zu Diskussionsforen – und erinnerten an ihre Begründer und Urväter der Genossenschaftsidee, Friedrich Wilhelm Raiffeisen und Hermann Schulze-Delitzsch.

Gleichzeitig präsentierten sie zukunftsweisende Wohnprojekte: etwa energieeffiziente, barrierearme Neubauten im WOGE-Wohnpark in Kiel oder innovative Energiesysteme wie Eisspeicher in Hamburg. Der Lübecker Bauverein realisierte in der Ratzeburger Allee eine Mischung aus Familienwohnungen, altengerechten Wohnungen, Single- und Studentenwohnungen als gelungenes Beispiel für modernes, generationsübergreifendes Stadtleben. Die GWU Eckernförde steuerte mit einer mehrgeschossigen Wohnanlage in Holztafelbauweise ein Projekt bei, das als erstes dieser Art in Norddeutschland Beachtung fand.

Parallel setzte die Internationale Bauausstellung (IBA) in Hamburg wichtige Impulse. Mit ihren Leitthemen entwickelte sie Lösungen für bessere Wohnverhältnisse, behutsame Stadtentwicklung und energieeffizientes Bauen – unter aktiver Beteiligung der Stadtgesellschaft. Die IBA entfaltete damit eine Strahlkraft weit über Hamburg hinaus.

Mitte des zweiten Jahrzehnts zeichnete sich ab, dass die gebäudebezogene energetische Optimierung an ihre Grenzen stieß – trotz nachweisbarer Erfolge in den Energiebilanzen des VNW. Neue Impulse wurden vor allem im Quartier als Handlungsebene gesehen. Bereits im Siedlungsbau der 1920er Jahre wurde es als überschaubare Einheit mit funktionierenden Nachbarschaften, Gemeinschaftseinrichtungen und Grünflächen gedacht und sollte ebenso umfassend wie behutsam weiterentwickelt werden. Ziel war es, das Quartier als Identifikationsraum zwischen Wohnung und Stadt zu stärken und für möglichst alle Bevölkerungsgruppen Verbesserungen zu schaffen.

Gemeinsam mit Expertinnen und Experten analysierte der VNW das Ziel „Wohlfühlen im Quartier“. Schnell wurde deutlich, dass es sich um ein gemeinschaftliches Projekt von Kommunen, Verwaltung, Gewerbe und Wohnungsunternehmen handelte. Denn auch modernisierte Wohnungen oder Neubauten konnten ihre Wirkung nur entfalten, wenn das Umfeld stimmte: barrierefreie Wege, funktionierende Infrastruktur, Nahversorgung, Bildungs- und Freizeitangebote sowie ein leistungsfähiger ÖPNV. Auch eine ausgewogene Belegungspolitik war notwendig.

Ereignisse wie die gewalttätigen Auseinandersetzungen zum Jahreswechsel 2013/14 in Hamburg verdeutlichten die Fragilität urbaner Räume. Sorgen über steigende Mieten und soziale Fragmentierung nahmen zu. Der VNW plädierte daher für eine aktive Mischungspolitik, stärkere Beteiligung der Bewohnerinnen und Bewohner sowie ein sensibles Vorgehen in der Quartiersentwicklung. Diese Ansätze wurden auch strukturell verankert:

In Hamburg gründeten die SAGA GWG und Wohnungsbaugenossenschaften das „Bündnis für Quartiere“. In Schleswig-Holstein initiierte der VNW 2013 gemeinsam mit dem Innenministerium eine „Offensive für das bezahlbare Wohnen“, gefolgt von der „Schleswig-Holsteiner Erklärung“ 2014. In Mecklenburg-Vorpommern entstand im selben Jahr eine „Allianz für das Wohnen“.

Wie wichtig diese Maßnahmen waren, zeigte sich in der Flüchtlingskrise 2015/16, denn der starke Zuzug stellte die Mitgliedsunternehmen vor große Herausforderungen. Gemeinsam mit Kommunen, Wohlfahrtsverbänden und vielen Ehrenamtlichen engagierten sie sich – unterstützt vom VNW – bei Unterbringung, Betreuung und Integration von Geflüchteten und setzten sich für funktionierende Willkommensstrukturen und eine enge Zusammenarbeit aller Beteiligten ein.

„Es sind die Begegnungen mit Menschen, die das Leben lebenswert machen“

Diesem Leitsatz des französischen Schriftstellers Guy de Maupassant folgte der Rechtsanwalt und ehemalige Regierungsdirektor Dr. Joachim Wege. Er führte den VNW als Verbandsdirektor über nahezu zwei Jahrzehnte von 1996 bis zu seinem Ausscheiden am 30. Juni 2015 durch eine Phase tiefgreifender Veränderungen in der Wohnungswirtschaft. Seine Amtszeit war geprägt durch die Nachwirkungen der Wiedervereinigung, den strukturellen Wandel in den norddeutschen Wohnungsmärkten sowie durch zentrale Zukunftsthemen wie demografische Entwicklung, Klimaschutz und Digitalisierung.

Mit Initiativen wie der „VNW-Agenda 2025“ brachte Dr. Joachim Wege früh strategische Zukunftsfragen in die Verbandsarbeit ein und stärkte zugleich den VNW als Plattform für Wissenstransfer, fachlichen Austausch und Kooperation. Sein Führungsstil war gekennzeichnet von Dialogorientierung und dem Anspruch, gemeinsam mit Politik, Verwaltung und Wohnungsunternehmen tragfähige Lösungen zu entwickeln.

Bis zu seinem Ausscheiden widmete sich der VNW unter seiner Leitung intensiv den Zukunftsfragen des Wohnens. Auch in kontroversen Debatten vertrat er sachlich und faktenbasiert die Positionen der norddeutschen Wohnungswirtschaft und etablierte den VNW als verlässliche und relevante Stimme im wohnungspolitischen Diskurs. Parallel zu seiner Tätigkeit im VNW war Dr. Joachim Wege Vorstands- und Präsidiumsmitglied im GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen.

Unter dem Motto „Mensch Raiffeisen. Starke Idee“ wurde 2018 der 200. Geburtstag von Friedrich-Wilhelm Raiffeisen gefeiert, einem der Väter der Genossenschaftsidee, der den Grundstein legte für Millionen Genossenschaften weltweit.

Streitbarkeit und die Bereitschaft, unkonventionelle Wege zu gehen, wenn sie der Sache dienen, kennzeichnen auch den heutigen Verbandsdirektor Andreas Breitner. Er übernahm als Nachfolger von Dr. Joachim Wege zum 1. Juli 2015 die Amtsgeschäfte. Seitdem verfolgt der ehemalige Bürgermeister von Rendsburg und frühere Innenminister Schleswig-Holsteins seine Agenda konsequent und lösungsorientiert – mit Schwerpunkten auf Energiewende, Klimaschutz, Quartiersentwicklung, Digitalisierung sowie der Positionierung der Wohnungswirtschaft als Arbeitgeber.

Andreas Breitner greift regelmäßig in wohnungspolitische Debatten ein, insbesondere um die Unterschiede zwischen den VNW-Mitgliedsunternehmen und rein profitorientierten Marktakteuren zu verdeutlichen. Dabei widerspricht er auch öffentlich vereinfachenden oder nicht belastbaren Darstellungen, etwa zu Betriebskosten oder zur Rolle der Wohnungswirtschaft, und stellt sich entschieden gegen pauschale Kritik.

Zugleich präsentiert sich der Verbandsdirektor als kritischer Mahner: gegen ineffiziente Ausschreibungsverfahren, stark steigende Grundstückspreise und überhöhte Ablöseforderungen. Er wirbt für einen Ausgleich zwischen Wohnungsbau und Naturschutz und betont die Bedeutung städtischer Grünflächen. Auch positive Entwicklungen hebt er hervor, etwa verstärkte Investitionen der norddeutschen Länder in den Wohnungsbau. Als Impulsgeber bringt er neue Ideen ein, wie den qualitätsvollen Neubau von Hochhäusern mit gemischten Finanzierungsmodellen und hoher Aufenthaltsqualität.

Gemeinsam mit dem Prüfungsdirektor Gerhard Viemann, der im Sommer 2025 in den Ruhestand ging, und seinem Nachfolge Heiko Günther, positioniert sich Andreas Breitner gegen Populismus, Angstmacherei und kurzfristigen Aktionismus. Stattdessen betonen sie die Stärken der Verbandsfamilie – funktionierende Quartiere, soziale Durchmischung und zukunftsfähige Wohnkonzepte für unterschiedliche Lebenslagen.

Pragmatismus und wirtschaftliche Vernunft prägen ihr Handeln – ob im Umgang mit Förderstrukturen oder den Folgen von Pandemie und Ukrainekrieg. Bis heute werben sie dafür, das Geschäftsmodell der VNW-Mitglieder im Spannungsfeld von Klimaschutz und bezahlbarem Wohnen zu stärken und dabei gesellschaftliche Verantwortung und individuelle Freiheit gleichermaßen im Blick zu behalten.

Seit Anfang der 2010er Jahre begleitete der VNW seine Mitgliedsunternehmen verstärkt auf dem Weg der digitalen Transformation. Mit der „Digitalen Agenda 2025“ wurden wichtige Grundlagen gelegt. Während die SAGA beispielsweise damit begann, rund 130.000 Wohnungen mit Glasfaseranschlüssen auszustatten und Lübeck 2019 als erste große Stadt in Schleswig-Holstein Gigabit-Versorgung bereitstellte, etablierten viele Mitgliedsunternehmen erste Customer-Relationship-Management-Systeme, um Unternehmensprozesse sowie den Kontakt zu Kunden und Dienstleistern zu optimieren. Der VNW unterstützte diesen Wandel kontinuierlich mit Informationen zu digitalen Anwendungen, Datenschutz und IT-Sicherheit.

Mit dem ersten Corona-Lockdown 2020 wurde die Bedeutung dieser Entwicklung besonders deutlich. Der Verband stellte kurzfristig auf mobiles Arbeiten um, blieb voll arbeitsfähig und erfüllte seine gesetzlichen Aufgaben. Homeoffice, Videokonferenzen und digitale Datenstrukturen wurden schnell zum Standard. Mit der Plattform WOWICONNECT etablierte der VNW eine neue Kommunikationsinfrastruktur für den internen Austausch, auch die Website wurde 2020 grundlegend modernisiert.

Inhaltlich griff der Verband ein breites Spektrum digitaler Themen auf – von intelligenten Zählern und digitalen Gebäudeakten über virtuelle Wohnungsbesichtigungen bis hin zu leistungsfähigen ERP-Systemen, die große Datenmengen verarbeiten können und zur Erreichung von Klimazielen beitragen.

Mit dem Aufkommen von Künstlicher Intelligenz (KI) seit 2022 rückten neue Anwendungsmöglichkeiten in den Fokus, etwa in der Abrechnung, im Forderungsmanagement oder in der Mieterkommunikation – begleitet von einer kritischen Auseinandersetzung mit den Risiken von KI.

Mit Formaten wie dem „Cyber Risk & Security Day“ setzte der VNW Impulse für IT-Sicherheit und betonte zugleich, dass technischer Fortschritt stets mit Augenmaß erfolgen müsse. Ab 2023 wurde auch die Verbandskommunikation weiter digitalisiert, etwa durch die Weiterentwicklung des VNW-Magazins zu einem multimedialen Format.