Stören mehrere Mietparteien durch Streit den Hausfrieden, muss sich der Vermieter vor Ausspruch einer Kündigung jedenfalls bemühen, den Initiator des Streits zu ermitteln

LG Flensburg, Urteil vom 17.04.2026 – 1 S 64/25

Amtliche Leitsätze aus dem Urteil des Landgerichts Flensburg vom 17.04.2026 – 1 S 64/25:

„1.Ist dem Vermieter aufgrund der Umstände des Einzelfalls die Ausnahmesituation bekannt, dass es in der Hausgemeinschaft zu Hausfriedensstörungen mehrerer Mitparteien kommt, die jeweils für sich genommen eine außerordentliche Kündigung nach § 569 Abs. 2 BGB begründen, und diese Störungen sich gegenseitig bedingen, so hat der Vermieter bei der Auswahl des Kündigungsempfängers nach seinen Möglichkeiten niedrigschwellige Bemühungen hinsichtlich des Initiators der Störung anzustellen.
2.Unterlässt der Vermieter solche Bemühungen, so führt dies zur Unwirksamkeit der außerordentlichen Kündigung.“

In dem vorliegenden Fall gibt es seit dem Einzug von Mieterin S massive Ruhestörungen in dem Mehrfamilienhaus, auf die der beklagte Mieter ebenfalls mit Ruhestörungen reagiert hat. Die klagende Vermieterin hat beide Parteien mehrmals abgemahnt und die Mietverhältnisse gekündigt. Gegen die Mieterin S läuft zeitgleich ein Räumungsverfahren vor dem Amtsgericht Flensburg.

Das amtsgerichtliche Verfahren gegen den Mieter war erfolgreich. Das Landgericht hat dann im Berufungsverfahren entschieden, dass die Kündigung des Mietverhältnisses vom Beklagten unwirksam ist und kein Räumungsanspruch besteht.

Bei wechselseitigen Störungen in einem Mehrfamilienhaus darf die Vermieterin nicht willkürlich einen Mieter kündigen, sondern ist verpflichtet, nach ihren Möglichkeiten zumindest niedrigschwellige Bemühungen zur Ermittlung des Hauptverantwortlichen anzustellen. Unterlässt die Vermieterin dies, kann die Kündigung unwirksam sein.

Gemäß § 569 Abs. 2 BGB liegt ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 ferner vor,„wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.“

Daher kann eine außerordentliche Kündigung wegen nachhaltiger Hausfriedensstörung nur dann wirksam ausgesprochen werden, wenn die Vermieterin die Störenfriede gleichbehandelt und insbesondere den Hauptverantwortlichen der Störung kündigt.

Der Klägerin war aufgrund der Mitteilung weiterer Mieter bekannt, dass sowohl der Beklagte als auch die Mieterin S die Störungen verursachten.

Die Klägerin hat sich nicht bemüht, den Initiator der Störungen zu ermitteln, obwohl der Beklagte mehrfach auf Ruhestörungen durch die Mieterin S hingewiesen hatte und das -langjährige- Mietverhältnis mit dem Beklagten zuvor beanstandungsfrei verlief. Die Kündigung gegenüber dem Beklagten erfolgte daher nach Ansicht des LG Flensburg willkürlich und ist gemäß § 242 BGB unwirksam.

Die Klage auf Räumung wurde abgewiesen.

Das LG Flensburg stellt hier vertretbar darauf ab, dass ein Vermieter im Fall eines mehrere Parteien betreffenden Streits zumindest eine niedrigschwellige Pflicht habe, erst einmal den Hauptverursacher der Störung zu ermitteln, und diesem zu kündigen. Das hätte der Vermieter zum Beispiel durch Befragung der Nachbarn tun können. Dafür spricht nach vorliegendem Sachverhalt auch, dass der im Verfahren vor dem LG Flensburg betroffene Mieter sich langjährig „wohlverhalten“ hat und unauffällig war. Die von ihm begangenen Lärmstörungen wie Klopfen etc. begannen erst mit dem Einzug der weiteren beklagten Mieterin.

Allerdings hätte man meines Erachtens mit guten Argumenten auch gegen den hier betroffenen Mieter entscheiden können. Denn dieser Mieter hat nicht das Recht gehabt, auf Lärmgeräusche der anderen -neu eingezogenen- Mieterin mit „Gegenlärm“ zu reagieren.

Dem Mieter zugutezuhalten ist allerdings, dass er sich mehrfach beim Vermieter wegen Ruhestörungen beschwert hatte, offensichtlich erfolglos. Dass das von ihm gewählte Mittel –„Gegenlärm“- dadurch allerdings gerechtfertigt sei, halte ich für unzutreffend. Der Mieter hätte die Miete mindern können und weiter darauf drängen können, dass der Vermieter Maßnahmen gegen die andere Mieterin unternimmt, was er irgendwann dann ja auch getan hat, denn der Vermieter hat auch die andere Mieterin abgemahnt, gekündigt und Räumungsklage erhoben.

Was man von dem Fall aber trotzdem mitnehmen kann, ist, als Vermieter ein gewisses Augenmaß walten zu lassen, und zumindest Ermittlungen zu den Hauptverursachern der Lärmstörungen aufzunehmen. Das ist ohnehin erforderlich, wenn man als Vermieter wegen Lärmstörungen abmahnen und dann kündigen möchte. Denn spätestens im Gerichtsprozess ist der Vermieter auf zuverlässige Zeugenangaben angewiesen, ansonsten wir die Räumungsklage abgewiesen.

Dr. Kai Mediger,
Rechtsanwalt und Justiziar