Keine grundsätzliche Pflicht einer Wohnungseigentümergemeinschaft zur Einholung von Vergleichsangeboten

BGH, Urteil vom 27. März 2026 – V ZR 7/25

In der instanzgerichtlichen Rechtsprechung ist die Auffassung, dass vor Beschlussfassung einer Wohnungseigentümergemeinschaft über Erhaltungsmaßnahmen drei Vergleichsangebote eingeholt werden müssen, sehr verbreitet. Eine Ausnahme soll es nach bislang herrschender Rechtsprechung nur für geringfüge Erhaltungsmaßnahmen, sogenannte Bagatellmaßnahmen (bis ca. 3.000,00 €), geben.

Der Bundesgerichtshof hat sich nun erstmals mit der Frage befasst, ob und unter welchen Voraussetzungen vor der Durchführung einer Erhaltungsmaßnahme Vergleichsangebote eingeholt werden sollten/müssen:

„1.Die Beschlussfassung über Erhaltungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum muss auf einer hinreichenden Tatsachengrundlage erfolgen. Auch wenn sich Vergleichsangebote insoweit als Tatsachengrundlage eignen, gibt es keine allgemeine Pflicht zu deren Einholung, sobald eine bestimmte Bagatellgrenze überschritten ist. (Rn. 15)

2.Ob eine Beschlussfassung über eine Erhaltungsmaßnahme hinsichtlich der Tatsachengrundlage ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, hängt davon ab, ob die vorhandenen Informationen angesichts der Art der Maßnahme, ihrer Dringlichkeit und der sonstigen Umstände des Einzelfalls vom Standpunkt eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers für eine Entscheidung ausreichen. (Rn. 17)

3.Selbst bei größeren Erhaltungsmaßnahmen kann etwa die Beratung durch Sonderfachleute wie Architekten oder Bausachverständige als Tatsachengrundlage genügen; auch der Umstand, dass der einzige Anbieter schon in der Vergangenheit zur Zufriedenheit der Wohnungseigentümer tätig war („bekannt und bewährt“), kann es ggf. rechtfertigen, von der Einholung weiterer Angebote bzw. zusätzlicher Informationen abzusehen. (Rn. 19)

4.Auch wenn ein Beschluss über eine Erhaltungsmaßnahme nicht schon wegen fehlender Vergleichsangebote zu beanstanden ist, kann er deshalb ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen, weil das vorliegende Angebot objektiv ungeeignet und/oder überteuert ist. Dabei handelt es sich jedoch um einen eigenständigen Beschlussmangel, den der Anfechtungskläger fristgerecht darlegen und ggf. unter Beweis stellen muss. (Rn. 26 – 28)“

Der Senat hat bereits in vorherigen Verfahren entschieden, dass für die Neubestellung eines Verwalters regelmäßig Vergleichsangebote vorliegen müssen (vgl. Senat, Urteil vom 1. April 2011 – V ZR 96/10, NZM 2011, 515 Rn. 12 f.; Urteil vom 22. Juni 2012 – V ZR 190/11, NJW 2012, 3175 Rn. 10).

Ebenfalls hat der Senat entschieden, dass für die Beauftragung eines Rechtsanwalts keine Vergleichsangebote eingeholt werden müssen (vgl. Senat, Urteil vom 18. Juli 2025 – V ZR 76/24, ZWE 2025, 416 Rn. 18).

Der Bundesgerichtshof stellt in dem Urteil vom 27. März 2026 – V ZR 7/25 nun klar, dass auch bei Erhaltungsmaßnahmen keine generelle Pflicht zur Einholung von Vergleichsangeboten besteht.

Eine ordnungsgemäße Verwaltung (§ 18 Abs. 2 WEG) liegt grundsätzlich vor, wenn die Wohnungseigentümer ihre Entscheidungen aufgrund einer hinreichenden Tatsachengrundlage treffen können.

Ob die vorhandenen Informationen für eine Entscheidung ausreichen, ist anhand der Art der Maßnahme, ihrer Dringlichkeit und der Umstände des Einzelfalls aus Sicht eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers zu beurteilen.

In den Entscheidungsgründen hat der BGH ausgeführt, dass Vergleichsangebote in der Vorbereitung einer Entscheidung oder eines Beschlusses hilfreich sein können. Dies bedeutet jedoch nicht, dass Vergleichsangebote eine Voraussetzung hierfür sind, denn dem Gesetz lässt sich eine solche Vorgabe nicht entnehmen. Diese schematische Betrachtungsweise wird der Vielfältigkeit der möglichen Sanierungsmaßnahmen nicht gerecht und würde das Ermessen der Wohnungseigentümer sehr einschränken.

Auch bei Maßnahmen, die über Bagatellschäden hinausgehen, kann die Beratung durch Sonderfachleute oder positive Vorerfahrungen mit einem Anbieter („bekannt und bewährt“) genügen.

Der Beschluss der WEG kann nicht wegen lediglich fehlender Vergleichsangebote beanstandet werden. Für den Fall, dass ein Mangel vorliegt, weil das Angebot objektiv ungeeignet oder überteuert ist, muss dieses vom Anfechtungskläger fristgerecht dargelegt und bewiesen werden. Dies hat der Kläger im vorliegenden Verfahren nicht gemacht.

Durch die Entscheidung des BGH ist die bisherige „Drei-Angebote-Regel“ nicht (mehr) verbindlich.

Im konkreten Fall waren die Beschlüsse der Eigentümer rechtmäßig, da die vorhandenen Informationen ausreichend waren und keine Anhaltspunkte für eine Überteuerung oder Ungeeignetheit der Angebote vorlagen.

Es ist gut und richtig, dass der BGH das sog. „Drei-Angebote-erforderlich“-Dogma der instanzgerichtlichen Rechtsprechung kassiert hat.

Es hat zu oft Fälle gegeben, in denen nur ein Angebot vorlag, welches auch absolut sachgemäß und ordnungsgemäß erschien, das jeweils zuständige Gericht dann aber mit bloßem Verweis auf die zu geringe Anzahl von Angeboten den Beschluss der WEG als nicht ordnungsgemäß angesehen und aufgehoben hat. Das erscheint abstrus, denn wenn das -einzige- vorliegende Angebot als objektiv ordnungsgemäß anzusehen ist und zuvor z. B. von einem Sachverständigen (Architekten, Bauingenieur etc.) geprüft wurde, kann es keinen Grund geben, lediglich aus formalen Gründen zwei weitere Angebote einzuholen, nur um dieser (früheren) Rechtsprechung nachzukommen. 

Der WEG-Verwalter hat aber nach wie vor darauf zu achten, sorgfältig und umsichtig bei der Einholung von Angeboten zu agieren. Der BGH hat auch hervorgehoben, dass Vergleichsangebote nach wie vor als Entscheidungsgrundlage geeignet sein können. Es ist also nicht etwa falsch, mehrere Vergleichsangebote einzuholen, sondern noch immer sehr sinnvoll.

Der BGH hat lediglich klargestellt, dass ein einzelnes Angebot, welches aber in sich sorgfältig durch Fachleute geprüft wurde, und ggf. sogar von einem in der Vergangenheit für die WEG tätigen Unternehmen (mit guten Erfahrungen, „bekannt und bewährt“) abgegeben wurde, bereits als Entscheidungsgrundlage ausreichen kann.

Es geht also letztendlich um eine formale Verfahrensfrage, die nun vom BGH entschieden wurde. Die Tatsachengrundlage für die Entscheidung über die Beschlussfassung betreffend ein Angebot für eine Erhaltungsmaßnahme muss nach wie vor transparent und ausreichend sein und das Angebot selber ordnungsgemäß geprüft sein.

Dr. Kai Mediger,
Rechtsanwalt und Justiziar