Gemeinsam mit neun GdW-Mitgliedsunternehmen aus Nordrhein-Westfalen und Baden-Württemberg) arbeiten wir seit September 2023 daran, uns einen Gesamtüberblick über die aktuelle Leistungsfähigkeit serieller Sanierung zu verschaffen. In Zusammenarbeit mit der Deutschen Energie-Agentur (dena) haben wir Quartiere identifiziert, die sich für serielles Sanieren eignen. Um Markttransparenz zu schaffen, konkretisieren wir gemeinsam mit relevanten Lösungsanbietern Sanierungsvarianten für die ausgewählten Quartiere. Auf der Agenda stehen neun Quartiere mit über 450 Wohnungen und knapp 30.000 m2 beheizter Wohnfläche, die in zwei Wellen saniert werden.

Bislang haben neun Anbieter im Rahmen der ersten Welle des Projekts Sanierungsvorschläge für vier Quartiere konzipiert und in gemeinsamen „Innovations- und Lösungsworkshops“ mit den zuständigen Teams der Wohnungsunternehmen diskutiert. Bei diesen Quartieren stehen aktuell Machbarkeitsstudien sowie die operative Umsetzung an. Fünf weitere Quartiere sind Teil der zweiten Projektwelle, für die derzeit von 13 Anbietern Sanierungsvorschläge erarbeitet werden. 

Nach der Besprechung von ersten Ergebnissen mit den Wohnungsunternehmen, folgen auch hier anschließend Machbarkeitsstudien und die operative Umsetzung.

Wie auch beim seriellen Bauen, verspricht serielle Sanierung bessere Planbarkeit sowie strukturelle Kostenvorteile durch Modularisierung, Komplexitätsreduktion, Vorfertigung und industrielle Ansätze. Die Art der Leistungserbringung ermöglicht zudem eine effiziente Organisation der Arbeitsabläufe, was den Arbeitsaufwand vor Ort reduziert und Engpässen bei Handwerkern vorbeugen kann.

Des Weiteren können umfassende, integrierte Leistungsangebote von Generalunternehmern und Generalübernehmern Wohnungsunternehmen erheblich entlasten. Attraktive Fassaden- und Dachgestaltungen sowie eine höhere Präzision und Qualität der Ausführung sind weitere Pluspunkte der seriellen Sanierung. Zudem können aktuell attraktive Förderkonditionen genutzt werden, was die wirtschaftliche Attraktivität solcher Projekte weiter steigert.

Vor allem eigenen sich dafür Gebäude mit einfacher Struktur und Kubatur, mit zwei bis acht Etagen, ohne Denkmal- oder Ensembleschutz, die außerdem gut zugänglich sind und umfassend modernisiert beziehungsweise saniert werden sollen. Im besten Fall handelt es sich dabei um größere Gebäude mit ein paar tausend Quadratmetern Wohnfläche – im Einzelgebäude oder im Quartier – da die Größenvorteile hier wirkungsvoll ausgespielt werden können.

Wir gehen davon aus, dass serielle Sanierung aktuell für etwa ein Fünftel der Mehrfamilienhäuser in Deutschland von Relevanz ist. Bei 3,3 Millionen Mehrfamilienhäusern mit 22 Millionen Wohnungen in Deutschland sind das 660.000 Gebäude und 4,4 Millionen Wohnungen.

Der Fokus der meisten Anbieter liegt derzeit auf Vollsanierungen, bei denen Maßnahmen an zahlreichen Gewerken durchzuführen sind. Einige Anbieter bieten damit zusammenhängend auch Aufstockungen. Wir erhoffen uns, dass künftig noch weitere modulare Ansätze entwickelt werden, durch die auch fokussierte Einzelmaßnahmen schneller und leistungsfähiger durchgeführt werden können. Damit wird sich der Einsatzbereich innovativer Lösungen und Ansätze weiter vergrößern.

Wir beobachten eine schnelle Entwicklung der seriellen Sanierung. Auch die Lösungen sind bereits vielfältig. Dabei gibt es unterschiedliche Kostenstrukturen und auch Preismodelle der Anbieter. Für interessierte Wohnungsunternehmen empfiehlt es sich daher, für konkrete Projekte mit mehreren Anbietern in Kontakt zu treten, verschiede Angebote einzuholen und genau zu vergleichen. 

Derzeit befinden sich sowohl Anbieter als auch Wohnungsunternehmen in einer steilen Lernphase. Erfolgreiche Ansätze werden weiterverfolgt, während für auftretende Probleme neue Lösungen gesucht und in der Regel auch gefunden werden.

Zahlreiche Angebote, die im Rahmen des Projekts S3 abgegeben wurden, sind nach Abzug der relevanten Förderungen preislich durchaus wettbewerbsfähig mit konventioneller Sanierung. Einige Angebote liegen aktuell aber noch weit über den Referenzpreisen und auch über der Zahlungsfähigkeit unserer Wohnungsunternehmen. 

Das serielle Sanieren zeigt seine Leistungsfähigkeit aktuell besonders in großen Quartieren mit umfangreichen Gebäudekörpern, einfachen Baukörpern und einer Höhe von drei bis vier Geschossen. Bei kleineren Gebäuden mit nur zwei Geschossen kommen die Vorteile hingegen nur bedingt zum Tragen.

Es ist wichtig, eine klare Sanierungsstrategie aus wohnungswirtschaftlicher Perspektive zu definieren, die Aspekte wie Dekarbonisierung, Wohnungs- und Gebäudeaufwertung sowie Nachverdichtung berücksichtigt.

Unternehmen sollten Kontakt mit zahlreichen Anbietern aufnehmen und verschiedene Angebote sowie Sanierungsvarianten sorgfältig und strukturiert vergleichen. Entscheidungen sollten erst getroffen werden, wenn Klarheit über die geplanten Maßnahmen und die Kosten besteht.

Falls sich Anbieter gegen ein solches Vorgehen im Wettbewerb mit anderen Anbietern sträuben und sehr frühzeitig auf Exklusivität pochen, sollte dies zu Denken geben.

Serielle Sanierung ist auf einem sehr guten Weg, aber bei weitem noch nicht am Ziel. Das volle Potential wird entfacht, sobald sie wie ein modulares Produktgeschäft funktioniert. Mit wohldefinierter Leistungserbringung, mit Preistransparenz, etc.

Insbesondere im Bereich des Vertriebs haben wir bei vielen Anbietern festgestellt, dass sie nach wie vor stark auf konventionelle Herangehensweisen fokussiert sind. Das muss sich ändern.

Die energetische Sanierung war in der Vergangenheit eng mit der Portfoliostrategie des Unternehmens verbunden. Wohnungsbestände, die modernisiert werden mussten, wurden oft auch energetisch saniert. In der Folge wurden Sanierungsraten von etwa einem Prozent erreicht. Zukünftig dürften sich aber Triggerpunkte für energetische Sanierungen eher durch die Transformationspläne der Wärmeversorgung ergeben. Aus diesen Plänen sollte sich ablesen lassen, welche Gebäude in die Sanierung gehen und welche nicht. 

In Verbindung mit ausgewählten Gebäudeinformationen können dann wiederum Rückschlüsse auf potenzielle Sanierungsverfahren gezogen werden. Eng hiermit verknüpft sind die Kosten einer Sanierung. Sollte sich die versprochene Kostendegression durch serielle Sanierung tatsächlich einstellen, könnte dies den signifikanten Hebel zum Markerfolg darstellen. Aber auch Aspekte wie Arbeitskräfte und Bauzeit zahlen auf den Markthochlauf ein.

Meist sind Bau- und Sanierungskosten aber auch eng mit den Gegebenheiten des Projekts selbst verknüpft. Deshalb ist es umso wichtiger Transparenz über Marktangebote, Kosten und Leistungen zu erlangen. Deshalb helfen strukturierte und aktuelle Markterkundungen und Erhebungen. Aktuell sehen wir hier zwar mehr Informationen als noch vor einem Jahr, wünschten uns jedoch noch mehr.

Nicht zuletzt sind aber auch die politischen Rahmenbedingungen insbesondere Stabilität bei Anforderung und Förderung ein wichtiger Erfolgsfaktor bei der Marktentwicklung, ebenso der Zinssatz. Wir haben nur eine Miete, aus der alles finanziert werden muss. Mehr Unterstützung durch Förderung fließt sofort in mehr Projekte. Leider sehen wir sowohl bei den Zinsen als auch bei der Förderung noch keine überzeugenden Ergebnisse. Hier bleibt noch einiges zu tun.

Aus dem Projekt S3 gewinnen wir Erkenntnisse, die uns dabei helfen, Angebote zu erarbeiten, die für die gesamte Brache von Nutzen sind. Dazu prüfen wir vielfältige Ansätze, die sowohl für Wohnungsunternehmen als auch für Anbieter gleichermaßen Vorteile bieten. Für mehr Transparenz, bessere Planbarkeit und einfachere Prozesse.