Rechtliche und technische Aspekte des hydraulischen Abgleichs in Wohngebäuden nach § 60c GEG

Hamburg. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG), in der Wohnungswirtschaft und der Bevölkerung auch bekannt als „Heizungsgesetz“, schreibt in § 60c GEG bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen die rechtliche Verpflichtung zur Durchführung eines hydraulischen Abgleichs vor. Mit dem nachfolgenden Beitrag wollen wir die rechtlichen und technischen Voraussetzungen sowie Implikationen des hydraulischen Abgleichs beleuchten und zusammenfassen.

Dabei sollen in Teil A. zunächst die technischen Voraussetzungen und dann in Teil B. die rechtlichen Vorgaben zum hydraulischen Abgleich nach § 60 c GEG dargestellt werden.

Der hydraulische Abgleich bringt den Heizwasserfluss in einem Gebäude ins Gleichgewicht. In einer zentralen Heizungsanlage fließt das erwärmte Wasser durch ein weit verzweigtes Rohrnetz zu den einzelnen Heizkörpern oder Flächenheizungen. Ohne Abgleich bevorzugt das Wasser naturgemäß den Weg des geringsten Widerstands mit der Folge, dass nahegelegene Heizkörper überversorgt werden, während weiter entfernte Räume unterversorgt bleiben. Die Folge: ungleichmäßige Wärmeverteilung, überhöhte Vorlauftemperaturen, ineffizienter Betrieb und unnötig hohe Energiekosten.

Beim hydraulischen Abgleich wird das System so eingestellt, dass der Volumenstrom durch jeden Heizkörper exakt dem tatsächlichen Wärmebedarf entspricht. Dies geschieht durch die Berechnung der benötigten Wassermengen, die Einstellung der Thermostatventile (bzw. deren Austausch gegen voreinstellbare Modelle), die ggf. Anpassung von Pumpenleistungen sowie durch Abgleich der Rohrnetzverluste.

1. Energieeinsparung und Wirtschaftlichkeit

Durch den hydraulischen Abgleich sinken die Vorlauftemperaturen, wodurch die Heizungsanlage effizienter arbeitet.

In einer Langzeitstudie über sechs Heizperioden an 16 Mehrfamilienhäusern konnten durch den Einsatz von Thermostatventilen, Differenzdruckreglern und druckunabhängigen Heizkörperventilen signifikante Energieeinsparungen zwischen 14,6 % und 23,8 % erzielt werden .

Gerade im Kontext steigender Energiepreise und ambitionierter Klimaziele ist dies ein nicht zu unterschätzender Hebel.

2. Verbesserung des Wohnkomforts

Richtig abgeglichene Heizungsanlagen führen zu einer gleichmäßigeren Raumtemperatur, besserer Regelbarkeit und schnellerem Ansprechen der Heizkörper. Das steigert den Komfort und reduziert Reklamationen und Serviceeinsätze.

3. Entlastung der Anlagentechnik

Ein korrekt abgeglichenes System verlängert die Lebensdauer der Pumpe, reduziert Fließgeräusche und minimiert den Verschleiß an Heizkörperventilen und Thermostaten.

Für Wohnungsunternehmen steht der hydraulische Abgleich häufig im Spannungsfeld zwischen Aufwand, Kosten und Nutzen. Dabei ist er – technisch betrachtet eine vergleichsweise einfache Maßnahme, insbesondere bei zentralen Heizungsanlagen mit mehreren Nutzungseinheiten.

Unvollständige Bestandsunterlagen: Für den Abgleich sind Daten zur Heizlast, zu Rohrdimensionen und zu Heizkörpern erforderlich - oft eine Herausforderung in Bestandsgebäuden.

Zugang zu Wohnungen: Die Umrüstung von Thermostatventilen oder der Abgleich selbst erfordert Zugang zu allen Heizkörpern - ein organisatorischer Kraftakt.

Koordination mit anderen Maßnahmen: Der hydraulische Abgleich entfaltet sein volles Potenzial vor allem im Zusammenspiel mit anderen Effizienzmaßnahmen etwa beim Heizungstausch oder der Umrüstung auf Hocheffizienzpumpen.

Fazit: Kleine Maßnahme, große Wirkung

Der hydraulische Abgleich ist keine Zukunftstechnologie, sondern eine etablierte und wirksame Maßnahme, um den Energieverbrauch zu senken, Betriebskosten zu reduzieren und die Zufriedenheit der Mieter:innen zu steigern. Für die Wohnungswirtschaft bietet er eine greifbare Möglichkeit, den Energieverbrauch im Bestand zu senken, technisch machbar, wirtschaftlich sinnvoll und langfristig nachhaltig.

Bereits die Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung über mittelfristig wirksame Maßnahmen (EnSimiMaV) sah in § 3 eine rechtliche Verpflichtung zur Durchführung eines hydraulischen Abgleichs vor. Bei Wohngebäuden mit mindestens zehn Wohneinheiten musste der hydraulische Abgleich bis zum 30. September 2023 vorgenommen werden. Bei Wohngebäuden mit mindestens sechs Wohneinheiten musste der hydraulische Abgleich gemäß § 3 I Nr. 2 EnSimiMaV bis zum 15. September 2024 erfolgen. Diese Regelungen aus der EnSimiMaV haben in der Wohnungswirtschaft für großes Unverständnis gesorgt. Zum einen wurde der organisatorische und finanzielle Aufwand für viele Wohnungsunternehmen als immens angesehen. Zum anderen erschien auch die praktische Umsetzungsmöglichkeit nicht gegeben, allein schon deshalb, weil bis zum Fristende keine ausreichenden Fachkräftekapazitäten vorhanden waren.

Zu dieser Verpflichtung aus § 3 EnSimiMaV gab es daher auch ein rechtliches Fachgutachten einer spezialisierten Kanzlei, das im Ergebnis unter bestimmten Voraussetzungen eine tatsächliche Unmöglichkeit zur Durchführung der Maßnahmen bis zum Fristende ergab, weil mit vertretbarem Aufwand keine fristgemäßen Maßnahmen zur flächendeckenden Durchführung eines hydraulischen Abgleichs bei der Größe des jeweiligen Wohnungsbestandes erreichbar gewesen wären.

Viele Wohnungsunternehmen haben diese rechtliche Verpflichtung aus der EnSimiMaV daher mit Verweis auf eine „tatsächliche Unmöglichkeit“ zur fristgemäßen Durchführung (unterfüttert mit entsprechenden Nachweisen einer erfolglosen Angebotseinholung von entsprechenden Fachfirmen) nicht beachtet und den hydraulischen Abgleich in der von der EnSimiMaV geforderten Form nicht durchgeführt. Für den Rechtsanwender kamen dabei Erinnerungen an die Corona-Pandemie hoch, in der Vorgaben aus den jeweiligen landesrechtlichen Corona-Verordnungen ebenfalls teilweise ignoriert wurden oder vom Bürger einfach nicht nachvollzogen werden konnten. Auch die EnSimiMaV wurde meiner Ansicht nach „mit heißer Nadel gestrickt“ und gesetzlich nicht gut umgesetzt.

Die EnSimiMaV sah keinen unmittelbaren/direkten Bußgeldtatbestand vor, wenn die Verpflichtung nicht beachtet worden ist. Denkbar sind wohl behördliche Maßnahmen/Anordnungen, die sich an ein jeweiliges Wohnungsunternehmen im Mißachtensfall richten. Dem Verfasser ist allerdings kein Fall bekannt, in dem dann tatsächlich ein Verwaltungsverfahren eingeleitet worden wäre, weil ein Vermieter/Wohnungsunternehmen die Vorgaben aus der EnSimiMaV nicht beachtet hat. Zu den Auswirkungen der Nichtbeachtung der Verpflichtungen aus der EnSimiMaV auf den Prüfungsbericht/die Prüfung kann hier keine Stellung genommen werden. Vorliegend sollen nicht die etwaigen Folgen einer Nichtbeachtung der früheren Verpflichtungen aus der EnSimiMaV beleuchtet werden, sondern die aktuellen Rechtspflichten nach § 60c GEG zur Durchführung eines hydraulischen Abgleichs.

§ 60c GEG gibt eine Verpflichtung zur Durchführung eines hydraulischen Abgleichs vor, wobei diese Verpflichtung jedoch nur für neu installierte Heizungssysteme gilt.

Der nicht oder nicht rechtzeitig durchgeführte hydraulische Abgleich im Sinne des § 60c Abs. 1 GEG stellt gemäß § 108 Abs. 1 Nr. 7 GEG eine Ordnungswidrigkeit dar. Gemäß § 108 Abs. 1 Nr. 7 GEG handelt ordnungswidrig, wer vorsätzlich oder leichtfertig ein Heizungssystem nicht oder nicht rechtzeitig gemäß § 60c GEG hydraulisch abgleicht. Diese Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße bis zu EUR 5.000,00 geahndet werden, vgl. § 108 Abs. 2 Nr. 3 a GEG.

Anders als der noch von der EnSimiMaV geforderte hydraulische Abgleich drohen also unmittelbar Bußgeldzahlungen, wenn man die Verpflichtung nicht beachtet.

§ 60c GEG lautet wie folgt:

§ 60c GEG

Hydraulischer Abgleich und weitere Maßnahmen zur Heizungsoptimierung

(1) Ein Heizungssystem mit Wasser als Wärmeträger ist nach dem Einbau oder der Aufstellung einer Heizungsanlage zum Zweck der Inbetriebnahme in Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen oder sonstigen selbständigen Nutzungseinheiten hydraulisch abzugleichen.

(2) ¹ Die Durchführung des hydraulischen Abgleichs im Sinne dieser Regelung beinhaltet unter Berücksichtigung aller wesentlichen Komponenten des Heizungssystems mindestens folgende Planungs- und Umsetzungsleistungen:

1.    eine raumweise Heizlastberechnung,

2.    eine Prüfung und nötigenfalls eine Optimierung der Heizflächen im Hinblick auf eine möglichst niedrige Vorlauftemperatur und

3.    die Anpassung der Vorlauftemperaturregelung.

² Für die raumweise Heizlastberechnung ist das in der DIN EN 12831, Teil 1, Ausgabe September 2017, in Verbindung mit DIN/TS 12831, Teil 1, Ausgabe April 2020, vorgesehene Verfahren anzuwenden.

(3) Der hydraulische Abgleich ist nach Maßgabe des Verfahrens B nach der ZVSHK-Fachregel „Optimierung von Heizungsanlagen im Bestand“, VdZ – Wirtschaftsvereinigung Gebäude und Energie e. V., 1. aktualisierte Neuauflage April 2022, Nummer 4.2. oder nach einem gleichwertigen Verfahren durchzuführen.

(4) ¹ Die Bestätigung des hydraulischen Abgleichs ist einschließlich der Einstellungswerte, der Heizlast des Gebäudes, der eingestellten Leistung der Wärmeerzeuger und der raumweisen Heizlastberechnung, der Auslegungstemperatur, der Einstellung der Regelung und des Drückens im Ausdehnungsgefäß schriftlich festzuhalten und dem Verantwortlichen mitzuteilen. ² Die Bestätigung nach Satz 1 ist auf Verlangen dem Mieter unverzüglich vorzulegen. 3 § 60a Absatz 5 Satz 4 ist entsprechend anzuwenden.

Nach § 60c Abs. 1 GEG sind Heizungssysteme mit Wasser als Wärmeträger nach dem Einbau oder der Aufstellung einer Heizungsanlage zum Zweck der Inbetriebnahme in Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen oder sonstigen selbstständigen Nutzungseinheiten hydraulisch abzugleichen. Diese Rechtspflicht bezieht sich auf alle Heizungssysteme mit Wasser als Wärmeträger.

Die Verpflichtung gilt aber nur bei dem Einbau oder der Aufstellung (einer alten Anlage) zur Inbetriebnahme . Eine Verpflichtung für den Abgleich für Bestandsheizungen enthält das Gesetz nicht, wohl annehmend, diese sei bereits unter der Geltung von § 3 EnSimiMaV erfolgt .

In der Gesetzesbegründung wird die Beschränkung auf Neuanlagen mit Verweis auf den Fachkräftemangel begründet:

„…Der begrenzten Verfügbarkeit an qualifizierten Fachkräften wird durch diese Eingrenzung auf den neuen Einbau Rechnung getragen. Es wird angenommen, dass der hydraulische Abgleich in Verbindung mit den weiteren genannten Optimierungsmaßnahmen in Wohn- und Nichtwohngebäuden gleichermaßen zu Einsparungen von bis zu 8 kWh/m² führt. Die Ausweitung der Anforderungen auf weitere Wärmeerzeuger führt zu zusätzlichen Einsparungen bei Heizöl und Holz...“

Schuldt weist darauf hin, dass seiner Ansicht nach in zeitlicher Hinsicht eine Anwendung von § 60c GEG nur auf solche Heizungsanlagen in Betracht komme, die nach dem Inkrafttreten der Vorschrift (1. Oktober 2024) installiert worden sind. Eine Anwendung auch auf zuvor installierte Heizungsanlagen liefe auf eine Rückwirkung dieser grundrechtsverkürzenden Regelung hinaus. Sie würde zudem dem Ziel des Gesetzgebers widersprechen, den Anwendungsbereich gerade nicht auf Bestandsheizungen auszudehnen. Dieses Ergebnis sei aus Sicht des Gesetzgebers auch folgerichtig, weil bestehende (jedenfalls Gaszentral-) Heizungssysteme bis 15. September 2024 schon aufgrund der Pflicht nach § 3 EnSimiMaV (s.o.) hätten hydraulisch abgeglichen werden sollen.

§ 60c Abs. 2 GEG gibt bestimmte Planungs- und Organisationsleistungen vor, die zur Durchführung eines rechtskonformen hydraulischen Abgleichs in der vom Gesetzgeber geforderten Form erforderlich sind. Für den Auftraggeber ist es wichtig, bei der Auftragsvergabe darauf zu achten, dass nicht „irgendein“ hydraulischer Abgleich beim Fachunternehmen beauftragt wird, sondern dass konkret die gesetzlich in § 60c GEG geforderten Tätigkeiten beim Fachunternehmen beauftragt und auch erfüllt werden.

§ 60c Abs. 3 GEG macht Vorgaben zur Maßgabe des Verfahrens, die ebenfalls zu beachten sind.

§ 60c Abs. 4 GEG wiederum sieht Vorlagepflichten in Bezug auf die Durchführung der Prüfung vor. Auch der Mieter kann nach § 60c Abs. 4 GEG Einblick in das Prüfungsergebnis verlangen. Dadurch soll ihm ermöglicht werden, Einblick in das Optimierungspotenzial der Heizungsanlage zu erhalten .

Die Gesetzesbegründung führt hierzu wie folgt aus:

„Absatz 4 Satz 1 sieht vor, dass das die Bestätigung des hydraulischen Abgleiches einschließlich der Einstellungswerte (Heizlast des Gebäudes, eingestellte Leistung der Wärmeerzeuger und die raumweise Heizlastberechnung, Auslegungstemperatur, Einstellung der Regelung und Drücken im Ausdehnungsgefäß) schriftlich festzuhalten ist und dem Verantwortlichen (regelmäßig der Gebäudeeigentümer) vorzulegen ist. Dies gilt in erster Linie, um einen Nachweis der Erfüllung der Pflicht zur Heizungsoptimierung zu ermöglichen. Wird ein Optimierungsbedarf festgestellt und eine Optimierungsmaßnahme empfohlen, so kann die Erfüllung der Optimierungspflicht aus Absatz 1 mithilfe des Prüfvermerks und eines Belegs der Durchführung der Maßnahme gegenüber der nach Landesrecht zuständigen Behörde nachgewiesen werden.

Nicht zuletzt ist das Ergebnis der Prüfung auf Verlangen unverzüglich dem Mieter vorzulegen. Dadurch soll der Mieter die Möglichkeit bekommen, einen Einblick in das Optimierungspotenzial der Heizungsanlage zu erhalten, mit der die von ihm angemieteten Räume beheizt werden, da diese Information Auswirkungen auf die von ihm zu tragenden Nebenkosten haben kann.“

Die Kosten für den hydraulischen Abgleich sind vom Gebäudeeigentümer zu tragen. Fraglich ist, ob bei vermieteten Objekten eine Kostenumlage betreffend den hydraulischen Abgleich auf den Mieter in Betracht kommt. Rechtlich gesichert ist das nicht. Rechtsprechung hierzu liegt -soweit ersichtlich- noch nicht vor. Das ist allerdings auch nicht verwunderlich, da Entscheidungen aus der Rechtsprechung erst bei einem Streit und dann einer Auseinandersetzung der Mieterseite/Vermieterseite vor Gericht vorliegen können.

Betriebskostenumlage als Wartungskosten gemäß § 2 Nr. 4 a BetrKV

In Betracht kommt zunächst einmal eine Betriebskostenumlage als Wartungskosten gemäß § 2 Nr. 4 a BetrKV.

§ 2 Nr. 4a BetrKV lautet wie folgt:

„die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage“

als Betriebskosten umlagefähig. Hierzu gehören u.a. 

„… die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft …“.

§ 7 Abs. 2 HeizkostenVO enthält den gleichlautenden Text.

Die Begrifflichkeit der Wartung wird weit verstanden und dürfte auch den hier vorliegenden hydraulischen Abgleich betreffen , insofern nicht aufgrund von baulichen Maßnahmen beim hydraulischen Abgleich sogar eine Modernisierungsumlage in Betracht kommt.

Gegen eine betriebskostenrechtliche Umlage mag allerdings sprechen, dass die Rechtsprechung für eine Betriebskostenumlagemöglichkeit fordert, dass es sich um „wiederkehrende Maßnahmen“ handeln muss, die also „laufend entstehen“. 

Zwar sieht § 60c GEG den hydraulischen Abgleich gesetzlich nur einfach/einmalig vor, gesetzlich ist die Durchführung also nur einmalig gefordert – allerdings ist der Vermieter meines Erachtens auch aus wirtschaftlichen Gesichtspunkten nicht daran gehindert, den hydraulischen Abgleich in der Form des § 60c GEG einige Jahre später zu wiederholen, wenn das technisch gesehen zur Steigerung der Energieeffizienz sinnvoll erscheint. 

Das ist dann zwar nicht mehr gesetzlich gefordert, die Maßnahme ist dann aber technisch identisch. Es kommt meines Erachtens auf die Maßnahme an und nicht darauf, dass diese gesetzlich nur einmalig gefordert ist.

In der Fachliteratur  wird von Schuldt ebenfalls vertreten, dass die Maßnahme betriebskostenrechtlich als Wartungskosten umlagefähig sei. Man wird sehen, wie die Rechtsprechung sich dazu positioniert.

Modernisierungsumlage gemäß §§ 555b, 559 BGB

Darüber hinaus kommt vor allem eine Modernisierungsumlage in Betracht.

Eine Modernisierungsmaßnahme gemäß § 555b BGB erfordert das Vorliegen einer baulichen Veränderung, was schon aus dem Gesetzestext zu § 555b BGB hervorgeht.

Eine bauliche Veränderung ist bei Eingriffen in die Bausubstanz gegeben, aber grundsätzlich auch schon bei optischen Änderungen oder Eingriffen in die Anlagentechnik. Beim hydraulischen Abgleich werden zum Beispiel Thermostatventile ausgetauscht, weitergehende technische Maßnahmen kommen in Betracht (siehe oben Teil A.). Daher ist auch beim hydraulischen Abgleich grundsätzlich eine bauliche Veränderung gegeben.

Der hydraulische Abgleich ist eine bauliche Maßnahme zur Steigerung der Energieeffizienz und führt zur End‐ bzw. Primärenergieeinsparung.  Damit kann er auch gut vertretbar als energetische Modernisierungsmaßnahme eingestuft werden und dürfte damit auf den Mieter umlegbar sein .

Die Durchführung eines hydraulischen Abgleichs ist gesetzlich gemäß § 60c GEG beim Neueinbau/der Neuaufstellung einer Heizungsanlage in Wohngebäuden mit mindestens sechs Wohneinheiten gefordert.

Diese Verpflichtung ist bußgeldbewehrt und man kann sich ihr nicht durch Verweis auf eine vermeintliche „tatsächliche Unmöglichkeit“ entziehen.

Allerdings kommt mit gut vertretbaren Argumenten eine anteilige Kostenumlage auf den Mieter im Rahmen einer energetischen Modernisierungsmaßnahme in Betracht. Zudem erscheint auch eine Betriebskostenumlage auf den Mieter möglich. Es gibt zu diesen Fragen und generell zur Kostenumlage auf den Mieter betreffend den hydraulischen Abgleich nach § 60c GEG noch keine Rechtsprechung, die hier gezeigten Annahmen werden allerdings von Teilen der Fachliteratur bereits gestützt und so vertreten.

Der hydraulische Abgleich nach § 60c GEG sollte zudem auch in technischer Hinsicht nicht verteufelt werden. Es besteht eine gewisse technische Berechtigung, zumal der sachliche Anwendungsbereich wesentlich geringer ist als die vorherige Verpflichtung aus § 3 EnSimiMaV.