Alles, was Recht ist

Bonn. Graffiti an der Hauswand sollte man möglichst zeitnah entfernen lassen. Am besten beauftragen Eigentümer eine Fachfirma, die Farbe entfernt, ohne die Substanz der Fassade zu beschädigen. Dazu rät der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum (WiE).

Die Kosten für so eine Reinigung variieren. Sie liegen pro Quadratmeter zwischen etwa 30 Euro bis rund 100 Euro und mehr – je nach Untergrund, genutzter Farbe und weiteren Faktoren, ob etwa ein Gerüst aufgebaut werden muss.

Vorher sollten Eigentümer den Schaden dokumentieren - am besten fotografieren - und ihrem Versicherer melden. Die Wohngebäudeversicherung übernimmt laut WiE zwar Vandalismusschäden durch Graffiti nicht standardmäßig. Ein Blick in die Versicherungsunterlagen kann sich aber lohnen - denn es gibt spezielle Tarife, zum Teil mit Selbstbehalt.

Zudem ist es ratsam, den Vorfall bei der Polizei anzuzeigen. Denn strafrechtlich gesehen handelt es sich bei unerlaubten Graffiti um Sachbeschädigung, erklärt Michael Nack, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.

Neben Sachbeschädigung kommt unter Umständen auch eine Anzeige wegen Hausfriedensbruchs in Betracht. «Eigentümer haben zudem zivilrechtlich Anspruch auf Schadenersatz», so WiE-Rechtsreferent Nack.

Das Problem: Häufig werden die Täter nicht ermittelt - dann bleiben Eigentümer auf den Reinigungskosten sitzen. Für Wohnungseigentümergemeinschaften bedeutet dies: Die Kosten müssen alle Eigentümer tragen, denn bei der Entfernung des Graffiti handelt es sich um eine Erhaltungsmaßnahme.

Damit es gar nicht erst dazu kommt oder der Schaden wenigstens nicht allzu groß ausfällt, empfiehlt der Verband WiE einige vorbeugende Maßnahmen:

• Raue, strukturierte Fassaden sowie dunklere Farben sind für Täter unattraktiver - da dort Graffiti weniger gut sichtbar ist.

• Fassadenbegrünung sowie das Anpflanzen von Büschen mit Dornen vor der Fassade können illegalen Sprayern den Zugang zur Fassadenwand erschweren.

• Spezielle Anti-Graffiti-Beschichtungen können verhindern, dass Farbe an der Außenwand tiefer eindringt. Dies erleichtert später das Entfernen.

• Nachts kann eine über Bewegungsmelder gesteuerte Außenbeleuchtung eine abschreckende Wirkung haben.

• Auch eine Videoüberwachung kann helfen, Sprayer abzuschrecken.

Videoaufnahmen können auch zur Aufklärung einer Tat beitragen. Damit eine Überwachungsanlage am Haus installiert werden darf, muss allerdings die Wohnungseigentümergemeinschaft diese bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum beschließen. Dafür reicht laut WiE eine einfache Mehrheit.

Der Beschluss muss neben der technischen Installation auch die Nutzung regeln - also wie die Videoüberwachungsanlage genau betrieben wird. Auch die Positionierung von Hinweisschildern gehört dazu. «Die Verwaltung muss dann dafür sorgen, dass die datenschutzrechtlichen Regelungen der Videoüberwachung eingehalten werden», so Nack.

Wichtige Voraussetzung ist, dass die Überwachung sich nur auf die Gemeinschaftsflächen erstrecken darf. Die Videoüberwachungsanlage darf also nicht auf fremde Grundstücke, öffentliche Wege oder das Sondereigentum einzelner Eigentümer gerichtet sein.

Düsseldorf. Wenn die ersten Blätter im Herbst von den Bäumen fallen und es windig oder stürmisch ist, sammelt sich oft Laub auf Flachdächern und in Dachrinnen. Hauseigentümer sollten dann rechtzeitig handeln, um größere Verstopfungen an Abfluss- und Fallrohren zu vermeiden. Dazu rät Fatma Özkan von der Verbraucherzentrale NRW.

Insbesondere wenn hochgewachsene Laubbäume in der Nähe des Hauses stehen, sollten Regenrinnen und Abflussrohre regelmäßig kontrolliert und wenn nötig gereinigt werden. Denn sobald sich die Blätter zu einer dicken Schicht vermengen, können sie so wasserdicht wie Plastikfolie werden.

Ist die Regenrinne verstopft, sucht sich das Wasser andere Wege. Bei heftigen Schauern kann dann die Regenrinne schnell überlaufen und dies etwa zu Wasserschäden an der Hauswand führen. Daher ist es ratsam, Verstopfungen in der Regenrinne und dem Fallrohr vorbeugend zu verhindern. Dafür gibt es spezielle Gitter oder Laubsiebe, die man an der Regenrinne anbringen kann - damit sie sauber bleibt.

Tipp: Zudem sollte man überprüfen, ob das Fallrohr fest im Entwässerungsrohr steckt, das in den Boden führt. Falls nicht, muss man dafür sorgen, dass diese Verbindung wieder hergestellt wird - damit das Wasser problemlos ablaufen kann.

Kann Regenwasser auf dem Grundstück nicht versickern, kann es zu einer Wasseransammlung kommen - und dies ebenfalls Schäden am Gebäude verursachen, Kellerräume überfluten sowie Kanalisation überlasten.

Mit begrünten Dächern und entsiegelten Flächen können Eigentümer einen Beitrag leisten, um bei Starkregenereignissen Überflutungen zu vermeiden – insbesondere in dicht bebauten Wohngebieten. Denn Pflanzen auf Dächern oder in Gärten speichern Regenwasser und entlasten so die Kanalisation. Und entsiegelte Flächen sorgen dafür, dass das Wasser direkt vor Ort versickern kann.

Zudem können spezielle Retentionsgründächer den Verbraucherschützern zufolge eine sinnvolle Lösung sein. Diese nehmen Regenwasser in einem temporären Speicher gezielt auf. Durch solche Maßnahmen wird die Rückstaugefahr bei lokalen Starkregen verringert - im besten Fall verhindert dies Überschwemmungen.

Bernau/Berlin. Eine funktionierende Toilette ist in Mitteleuropa eine unerlässliche Voraussetzung für eine mangelfreie Mietwohnung. Geht sie kaputt und der Vermieter trödelt mit der Reparatur, sind Mieterinnen und Mieter berechtigt, die Instandsetzung auf eigene Faust zu veranlassen. So sieht es das Gesetz vor - und so bestätigt es auch ein Beschluss des Amtsgerichts Bernau bei Berlin (Az. 10 C 513/24), auf das das Magazin «Das Grundeigentum» (Nr. 15/2025) verweist.

In dem konkreten Fall hatte die Mieterin ihrer Vermieterin den Mangel schriftlich angezeigt. Weil die Vermieterin in der Zwischenzeit aber umgezogen war, erreichte sie das Schriftstück an der im Mietvertrag benannten Adresse nicht. Die Mieterin beauftragte daraufhin selbstständig eine Reparatur. Der Vermieterin gefiel das nicht, sie bestand darauf, dass die Mieterin die Kosten dafür selbst tragen muss. Daraufhin zog die Mieterin vor Gericht.

Und dieses gab der Mieterin recht. Obwohl die Vermieterin aufgrund der nicht zugestellten Post gar nicht erst die Möglichkeit dazu gehabt habe, selbstständig eine Reparatur durchzuführen oder zu beauftragen, sei es andersherum der Mieterin nicht zuzumuten, erst auf einen solchen Verzugseintritt im juristischen Sinne zu warten. Darum sei sie trotz fehlenden Verzugs der Vermieterin dazu berechtigt gewesen, die nicht funktionierende Toilette in Eigenregie reparieren zu lassen, um den Mangel zu beseitigen.

Düsseldorf/Berlin. - Ärgern Sie sich nach der Grundsteuerreform über einen hohen Grundsteuerwert ihres Eigentums? Insbesondere, wenn es um unbebaute Flächen im Außenbereich geht, dürfte sich jedenfalls mancher Eigentümer verwundert am Kopf kratzen. Denn mitunter haben Finanzämter hier überhöhte Bodenrichtwerte angesetzt. Zu Unrecht, wie der Bund der Steuerzahler mit Verweis auf ein Urteil des Düsseldorfer Finanzgerichts (Az. 11 K 2040/24) klarstellt.

In dem konkreten Fall ging es genau um ein solches Grundstück im Außenbereich, das weder baureif war noch kurzfristig bebaut werden konnte. Die Eigentümer nutzten es als Gartenfläche, das zuständige Finanzamt legte aber einen Bodenrichtwert von 90 Euro pro Quadratmeter für baureifes Land zugrunde. Die Eigentümer legten Einspruch dagegen ein und forderten eine Bewertung mit dem deutlich niedrigeren Wert von 5,50 Euro pro Quadratmeter für land- und forstwirtschaftlich nutzbare Grundstücke - mit Erfolg.

Das Finanzamt hatte einen Zwischenwert zwischen typischem Gartenland und Ackerland konstruiert, dem das Finanzgericht widersprach. Die Begründung: Wie das Grundstück tatsächlich genutzt wird, dürfe für die Berechnung keine Rolle spielen. Entscheidend sei vielmehr, welche Nutzungsmöglichkeit auf dem Papier vorgesehen ist - und danach sei auch der entsprechende Bodenrichtwert anzusetzen. Einen fiktiven, höheren Wert zu verwenden, sei unzulässig, solange es für die rechtliche Nutzungssituation einen passenden amtlichen Wert gibt. 

Weil das Finanzamt Nichtzulassungsbeschwerde beim Bundesfinanzhof (Az. II B 50/25) eingelegt hat, ist das Urteil zwar bislang nicht rechtskräftig. Es kann dem Bund der Steuerzahler zufolge aber trotzdem ein wichtiges Argument für alle Eigentümerinnen und Eigentümer liefern, die zu hohe Bodenrichtwerte für ihre unbebauten Flächen angefochten haben oder noch Einspruch gegen ihren Grundsteuerwertbescheid einlegen möchten.

«Steuerzahler, die ein nicht bebaubares Grundstück oder einen Außenbereichs-Garten besitzen, sollten den Bodenrichtwert im Grundsteuerwertbescheid prüfen», rät Daniela Karbe-Geßler vom Bund der Steuerzahler. «Weicht dieser deutlich vom Wert für landwirtschaftliche Flächen ab, kann sich ein Einspruch unter Hinweis auf die Entscheidung des Finanzgerichts Düsseldorf lohnen.» 

Gut zu wissen: Gegen amtliche Steuerbescheide kann grundsätzlich nur innerhalb eines Monats nach Zugang Einspruch eingelegt werden.

Von Sandra Markert

Berlin. Bett, Teppich, Kommode, Lampe - alles da. Wer in Ballungsräumen wie Berlin, München oder Frankfurt nach einer kleinen Wohnung sucht, liest viele solcher Anzeigen möblierter Wohnungen. Eine aktuelle Auswertung des größten deutschen Immobilienportals Immoscout 24 zeigt, dass inzwischen jedes dritte Angebot in den fünf größten deutschen Städten möbliert ist. 

Doch welche Auswirkungen hat das auf die Mieten? Welche Rechte und Pflichten zieht es nach sich? Ein kleiner Ratgeber für Mieterinnen und Mieter.

«Gesetzlich geregelt ist das nicht», sagt Jutta Hartmann, Sprecherin des Deutschen Mieterbundes. Als üblich gilt, dass der Mieter in eine möblierte Wohnung nur noch seine Kleidung sowie seinen Hausrat wie etwa Geschirr oder Handtücher mitbringen muss - alle wichtigen Möbel aber vorhanden sind. «Der Umfang der Möblierung kann aber stark variieren. Wichtig ist, dass der Mietvertrag klar regelt, welche Möbel enthalten sind», sagt Rechtsexpertin Luisa Peitz vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland.

Bei einer Teilmöblierung sind in der Regel nur einzelne Zimmer eingerichtet, etwa das Schlafzimmer. Grundsätzlich sei auch eine Einbauküche schon eine Möblierung, sagt Thomas Pliester, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein.

Prinzipiell gilt: Jede Wohnung darf möbliert oder teilmöbliert vermietet werden. «Im Rahmen der Vertragsfreiheit ist das völlig unproblematisch möglich», sagt Thomas Pliester. Dass diese Möglichkeit immer mehr Vermieter nutzen, zeigt eine Studie von Oxford Economics, einem unabhängigen Wirtschaftsberatungsunternehmen, für das Bundesjustizministerium. Demzufolge stieg der Anteil der Inserate möblierter Wohnungen an allen Mietwohnungsinseraten von 2013 bis 2022 deutschlandweit um 45 Prozent.

Von den Angeboten Gebrauch machen Luisa Peitz zufolge viele junge Berufspendler, digitale Nomaden sowie internationale Fachkräfte. «Ihnen bietet der möblierte Wohnraum die Flexibilität, die sie für ihren oft nur vorübergehenden Aufenthalt in einer Stadt benötigen», so Peitz.

Einen weiteren Grund sieht Christian Oberst, Immobilienexperte beim Institut der Deutschen Wirtschaft in der Rechtslage: «Möblierte Wohnungen werden in der Praxis sicherlich auch genutzt, um bestehende Mietregulierungen zu umgehen oder Margen auf angespannten Wohnungsmärkten zu erhöhen.»

«Doch, aber über die Möblierung hat man Möglichkeiten, die Mietpreisbremse zu umgehen», sagt Jutta Hartmann. Ein Weg ist es, die möblierte Wohnung nur für den vorübergehenden Gebrauch anzubieten. «Klassischerweise waren das die sogenannten Monteurs-Zimmer, in denen ein Arbeiter für wenige Wochen in einer Stadt unterkommt», so Hartmann.

Für solche befristeten Mietverhältnisse gelten sämtliche Mieterschutzrechte nicht - wie etwa Kündigungsfristen oder eben die Mietpreisbremse. Mieterschützer beobachten, dass solche befristeten Mietverträge dann häufig als sogenannte Kettenmietverträge laufen. Das bedeutet, die Befristung wird immer wieder verlängert. «Das ist eigentlich unzulässig», sagt Jutta Hartmann.

Thomas Pliester hält das aus diesem Grund für ein «sehr risikoreiches Geschäft» für die Vermieter. Der Grund: «Eigentlich muss er alles, was er aus diesem Vermietungsmodell zieht, letztendlich wieder zurückzahlen.» Voraussetzung dafür wäre allerdings, dass die Mieter sich dagegen wehren. «Viele lassen sich aber darauf ein, aus Angst, sonst ihre Wohnung zu verlieren oder gar nicht erst zu bekommen»,
sagt Jutta Hartmann. Hinzu kommt, dass Vermieter ein weiterer Weg offensteht, um die Mietpreisbremse zu umgehen: der sogenannte Möblierungszuschlag.

Sobald ein Vermieter eine Wohnung möbliert anbietet, darf er für die darin stehenden Möbel einen gewissen Prozentsatz der Anschaffungskosten monatlich über den Mieter abschreiben. Diese Kosten nennen sich Möblierungszuschlag. «Und dieser Zuschlag ist auch berechtigt. Man sollte ihn aber extra im Mietvertrag ausweisen», sagt Thomas Pliester. Rechtlich vorgeschrieben ist es jedoch nicht.

Weist ein Vermieter diesen Betrag nicht gesondert aus, sieht der Mieter nicht, wie hoch die Grundmiete ist und wie hoch der Möblierungszuschlag. «Das macht es dann sehr schwer zu sehen, ob ein Vermieter sich an die Mietpreisbremse hält», sagt Jutta Hartmann.

Luisa Peitz zufolge darf der Möblierungszuschlag nicht im groben Missverhältnis zur Miete stehen. «Die Rechtsprechung betont, dass dieser Zuschlag realistisch und nachvollziehbar sein muss», so Peitz. Einzelnen Rechtsprechungen nach ist es legitim, neue Möbel über zehn Jahre hinweg abzuschreiben - anfangs mit zwei Prozent der Anschaffungskosten pro Monat. «Bei älteren Möbeln gelten die zwei Prozent dann auf den jeweilig geschätzten Zeitwert», sagt Jutta Hartmann.

Sie empfiehlt jedem, der eine möblierte Wohnung anmieten möchte, sich vom Vermieter Belege über Kaufdatum und Kosten der enthaltenen Möbel zeigen zu lassen, um beurteilen zu können, in welcher Höhe der Möblierungszuschlag liegt. «Es gibt allerdings leider keine Verpflichtung, dass der Vermieter diese Belege auch vorzeigen muss», sagt Jutta Hartmann.

«Hier gilt, was für übrige Mietobjekte auch gilt. Es gibt keine Sonderregelungen für möblierten Wohnraum», sagt Thomas Pliester. Das bedeutet: Macht der Mieter etwas kaputt, muss er es ersetzen oder Schadenersatz dafür leisten. «Müssen Möbel oder Geräte aufgrund des normalen Gebrauchs ersetzt oder repariert werden, geht dies zulasten des Vermieters», sagt Luisa Peitz. «Voraussetzung ist aber, dass die Möbelüberlassung Teil des Mietvertrags ist.»

Von Sabine Meuter

Berlin. Es ist klar und unmissverständlich geregelt: In Deutschland ist die Miete für die Wohnung in der Regel spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats zu zahlen. So steht es im Bürgerlichen Gesetzbuch. «Bleibt eine Zahlung ganz oder teilweise aus, entsteht ab diesem Zeitpunkt ein Mietrückstand», sagt Annett Engel-Lindner, Rechtsanwältin und Rechtsberaterin beim Immobilienverband Deutschland (IVD). Wie Vermieterinnen und Vermieter bei säumigen Mietern vorgehen können – eine Schritt-für-Schritt-Anleitung:

Für viele private Vermieterinnen und Vermieter sind regelmäßige Mietzahlungen von großer Bedeutung. «Vor allem, wenn die Miete für die Altersvorsorge, die Deckung von Pflegekosten oder die Finanzierung laufender Kosten benötigt wird, ist ein frühzeitiger, offener Austausch mit den Mietparteien bei wiederholten Mietrückständen wichtig», sagt Luisa Peitz vom Eigentümerverband Haus
& Grund Deutschland. In vielen Fällen ließen sich Missverständnisse durch die Bereitschaft zum Dialog klären, bevor es zu rechtlichen Komplikationen kommt.

«Offene Mietforderungen verjähren in der Regel nach drei Jahren», sagt Engel-Lindner. Vermieterinnen und Vermieter sollten daher rechtzeitig reagieren, um ihre Ansprüche nicht zu verlieren.

Eigentlich ist es nicht zwingend notwendig, der Mietpartei eine Mahnung zu schicken. Denn: «Im Fall einer nicht rechtzeitigen Zahlung gerät der Mieter oder die Mieterin automatisch in Verzug», sagt Luisa Peitz. In Ausnahmefällen kann eine Mahnung aber erforderlich sein - etwa wenn nur Teilzahlungen eingehen. Dann kann eine Mahnung die offenen Beträge konkret benennen.

«Obwohl eine Mahnung nicht obligatorisch ist, kann sie sinnvoll sein», so Peitz. Sie könne etwa dazu dienen, den Zahlungsverzug zu dokumentieren, das gerichtliche Mahnverfahren vorzubereiten oder dem Mieter oder der Mieterin einen eindeutigen Hinweis zu geben, falls er oder sie versehentlich in Rückstand geraten ist.

«Ein Mietrückstand ist ein Kündigungsgrund, wenn der Rückstand eine bestimmte Höhe erreicht hat», sagt Annett Engel-Lindner. Laut BGB kann ein Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen, wenn die Mietpartei zwei Monate hintereinander gar nicht oder nur teilweise zahlt oder die Rückstände mehr als eine Monatsmiete betragen. Eine fristlose Kündigung ist auch dann möglich, wenn sich über einen längeren Zeitraum ein Mietrückstand von mindestens zwei vollen Monatsmieten aufbaut.

«Eine ordentliche - also fristgerechte - Kündigung können Vermieter aussprechen, wenn die Mietpartei mit weniger als zwei Monatsmieten im Rückstand ist, aber dauerhaft oder wiederholt unpünktlich zahlt», so Engel-Lindner. Die ordentliche Kündigung setzt aber in der Regel eine Abmahnung voraus und muss sich an die gesetzlichen Kündigungsfristen halten. Diese beträgt in der Regel drei Monate zum Monatsende und verlängert sich nach fünf und acht Jahren Mietzeit je um weitere drei Monate.

Eine Räumungsklage ist dann nötig, wenn die Mietpartei trotz wirksamer Kündigung nicht freiwillig auszieht. «Dies gilt unabhängig davon, ob die Kündigung fristlos oder ordentlich ausgesprochen wurde», sagt Luisa Peitz.

Voraussetzung sei eine formwirksame und begründete Kündigung, deren Zugang nachgewiesen werden kann - etwa über ein Einschreiben mit Rückantwort. Das Verfahren kann mehrere Monate dauern. «Deshalb sollten Vermietende nicht zögern, das Verfahren einzuleiten, vor allem, wenn die Wohnung zeitnah benötigt wird», so Peitz.

Ein gerichtliches Mahnverfahren oder die Beauftragung eines Inkassobüros sind bei Mietrückständen vor allem dann der Weg, wenn die Mietpartei trotz Mahnung nicht zahlt und keine Einigung absehbar ist.

Inkassodienste entlasten Vermieterinnen und Vermieter und übernehmen das Forderungsmanagement - etwa durch erneute Mahnungen oder Ratenpläne. Das gerichtliche Mahnverfahren ist hingegen laut Annett Engel-Lindner «ein förmliches Instrument, um einen vollstreckbaren Titel zu erlangen». Es eigne sich vor allem bei unstrittigen Forderungen. Vermieter können es bereits beantragen, sobald die Mietpartei sich in Verzug befindet, also in der Regel nach Ablauf des dritten Werktags im Monat und erfolgloser Mahnung.

«Der Vorteil des gerichtlichen Mahnverfahrens liegt in der klaren rechtlichen Wirkung», so Engel-Lindner. Kommt eine Mietpartei der Zahlungsaufforderung nicht nach, kann der Gläubiger einen Vollstreckungsbescheid beantragen und im Anschluss etwa Kontopfändungen oder Zwangsvollstreckungen veranlassen. Die Beauftragung eines Inkassobüros hingegen geht mit einem geringeren Maß an Rechtssicherheit einher. «Zudem verursachen sie zusätzliche Kosten, die unter Umständen nicht vom Mieter zu tragen sind», sagt Engel-Lindner.