VNW-Arbeitstagung 2023 in Lübeck
Die Stimmung ist im Keller – es gibt aber auch Hoffnung
Es sind die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, die den Vorständen und den Geschäftsführern der VNW-Unternehmen das Leben schwer machen. Leider trägt auch die Bundespolitik zu der schwierigen Situation bei.
Von Oliver Schirg
Lübeck. Selten dürfte der Zeitpunkt für eine VNW-Jahrestagung so richtig gewesen sein wie in diesem Jahr. Die Lage der sozialen Vermieter Norddeutschlands ist außerordentlich schwierig: Steigende Zinsen, hohe Baupreise, kaum bezahlbare Baugrundstücke kennzeichnen die Lage.
Hinzu kommen althergebrachte Probleme, deren Lösung von der Politik seit Jahren versprochen wird: bürokratische Vorschriften, lange Baugenehmigungsverfahren und Bauordnungen, deren Umfang wächst, anstatt sich zu verringern. Da überrascht es kaum, das die Stimmung unter den Unternehmen nicht die beste ist.
Andererseits tun in so einer Situation Austausch von Angesicht zu Angesicht, das Reden miteinander und der Blick über den eigenen Tellerrand hinaus gut. Und so war die Stimmung unter den rund 800 Gästen während der beiden Tage in Lübeck viel besser als die Lage.
Wie kompliziert die Situation der Unternehmen ist, belegen die Ergebnisse einer Umfrage, die der VNW unmittelbar vor der Arbeitstagung unter seinen Mitgliedsunternehmen durchführte.
Danach stehen aufgrund der schlechten politischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in Norddeutschland mehr als 2.500 Neubauwohnungen auf der Kippe. Bei rund 1.700 Wohnungen droht eine Verschiebung der Sanierung bzw. ein Verzicht darauf.
An der „Stimmungs-Umfrage“ unter den VNW-Mitgliedern, die zwischen dem 4. und 12. September durchgeführt wurde, hatten sich 80 von 296 befragten Unternehmen beteiligt.
Viele Unternehmen bewerten die Lage als „sehr schlecht“
Den Ergebnissen zufolge ist bei den allermeisten sozialen Vermietern die Stimmung schlecht. 78 Prozent von ihnen bewerten die aktuellen wirtschaftlichen und politischen Rahmenbedingungen als „sehr schlecht“ bzw. „schlecht“. 19 Prozent erklärten, die Bedingungen seien befriedigend.
Als Folge werden 56 Prozent der Unternehmen den Neubau von Wohnungen verschieben bzw. darauf verzichten. 28 Prozent sind sich noch nicht sicher. Lediglich 16 Prozent der Unternehmen, die an der Studie teilnahmen, halten an ihren geplanten Neubauprojekten fest.
Mehr als 2.500 Wohnungen stehen in Norddeutschland somit aufgrund einer Verschiebung bzw. bei einem Verzicht von Neubauprojekten zur Disposition. Zum Vergleich: Im vergangenen Jahr stellten die VNW-Unternehmen in Hamburg, Schleswig-Holstein und Mecklenburg-Vorpommern insgesamt 3.549 Wohnungen fertig.
Die größten Probleme
Die drei größten Probleme, die den Neubau von Wohnungen erschweren bzw. ihn verhindern, sind derzeit die hohen Zinsen, hohe Baupreise und komplexe sowie kontraproduktive Bauvorschriften und Baustandards. Allerdings ist auch die verschlechterte staatliche Förderung ein wichtiger Grund dafür, dass die Unternehmen die Finger vom Neubau lassen.
Betroffen ist ferner die Sanierung von Wohnungen. 35 Prozent der befragten Unternehmen gaben an, geplante Sanierungsprojekte zu verschieben. Davon betroffen sind rund 1.700 bezahlbare Wohnungen. 31 Prozent sind noch unsicher. Lediglich 34 Prozent halten an geplanten Sanierungsprojekten fest.
Die Erhöhung von Mieten in den kommenden drei Jahren auf maximal sechs Prozent zu begrenzen – so wie von der SPD-Bundestagsfraktion vorgeschlagen –, würde sich massiv auf die Geschäftstätigkeit der VNW-Unternehmen auswirken.
Rund 60 Prozent der Unternehmen fürchten, dass sie in so einem Falle kaum mehr Modernisierungen umsetzen bzw. Wohnungen neu bauen können. Ein Drittel der befragten Unternehmen gab allerdings auch an, dass eine entsprechende Änderung sie nicht treffen würde, weil sie ihre Mieten lediglich in einem geringeren Umfang erhöhen würden.
„Abstimmung mit den Füßen“
VNW-Direktor Andreas Breitner sprach mit Blick auf die Umfrageergebnisse von einer „Abstimmung mit den Füßen“. „Die sozialen Vermieter, die gut 40 Prozent aller bezahlbaren Mietwohnungen in Norddeutschland anbieten, wissen sich angesichts des Gegenwindes nicht mehr anders zu helfen, als das Geld zusammenzuhalten und auf Neubauten zu verzichten. Das erfüllt fast schon den Tatbestand der Notwehr.“
Angesichts des steigenden Bedarfs an bezahlbaren Wohnungen – vor allem in den wirtschaftlichen Zentren – sei die Zurückhaltung beim Neubau bezahlbarer Wohnungen eine schlechte Nachricht. „Schon jetzt sei der Wohnungsmarkt angespannt. Ich fürchte, wir werden in den kommenden Jahren eine Zunahme der Verteilungskonflikte erleben.“
Vor allem im Segment der frei finanzierten Wohnungen seien weitere Mietsteigerungen zu erwarten. „Das wird dazu führen, dass mehr Menschen mit mittlerem oder geringem Einkommen nach einer preisgünstigeren Wohnung suchen werden und so die Lage auf dem Wohnungsmarkt verschärfen“, sagte der VNW-Verbandsdirektor.
Eine rasche Entspannung nicht in Sicht
Eine rasche Lösung der Probleme durch massenhaften Neubau erwartet der VNW-Direktor nicht. „Wer heute mit der Planung eines Wohngebäudes beginnt, wird frühestens in drei Jahren die Schlüssel zu den Wohnungen übergeben können. Dazu ist aber eine deutliche Beschleunigung der Baugenehmigungsverfahren notwendig.“
Andreas Breitner mahnte (erneut) den Abbau von Bürokratie an. „Eigentlich bin ich es leid, dafür immer und immer wieder zu plädieren, zumal auch Politikerinnen und Politiker seit Jahren versprechen, die Baugesetzbücher zu entschlacken. Leider passiert das Gegenteil – die Zahl der Vorschriften steigt nach wie vor. Dabei wäre der Abbau von Bürokratie ohne millionenschwere öffentliche Investitionen machbar und müsste eigentlich für jede Partei ganz oben auf der Prioritätenliste stehen.“
Interessante Vorträge hochrangiger Gäste
Schleswig-Holsteins Innen- und Bauministerin Dr. Sabine Sütterlin-Waack warnte davor, die Menschen und die Wohnungsunternehmen auf dem Weg zur Klimaneutralität zu überfordern. „Wir setzen auf maßvolle Effizienzmaßnahmen, die den Menschen die Verunsicherung nehmen“, sagte sie auf der Arbeitstagung. Es bedürfe verlässlicher und realistischer politischer Vorgaben, damit auch Wohnungsunternehmen Sicherheit bekämen.
Marcel Sonntag, (bisheriger) Vorsitzender des VNW-Verbandsausschusses, kritisierte, dass Politik den Lösungsvorschlägen der Wohnungswirtschaft oftmals nicht ausreichend Gehör schenke. Viele Gesetze, die derzeit vor allem in Berlin beschlossen worden seien, seien in der Praxis kaum umsetzbar. „Wir brauchen praxistaugliche Gesetze“, sagte Marcel Sonntag.
Er nahm zugleich die Bundesländer in die Pflicht. Sie könnten Regelungen, die in der Praxis nicht funktionierten, über den Bundesrat beeinflussen. Kritisch sieht Marcel Sonntag die wiederholte Verschärfung der Klimaschutzziele durch die Politik. „Unrealistische Ziele werden nicht dadurch erreichbar, dass man sie verschärft, ohne die Rahmenbedingungen entsprechend zu verändern.“
Hamburgs Stadtentwicklungssenatorin Karen Pein berichtete darüber, dass aufgrund der deutlich erhöhten sozialen Wohnraumförderung vermehrt Unternehmen freifinanzierte Wohnungen in sozialen Wohnungsbau umwandeln. Bislang sind das rund 400 Wohnungen, die jetzt öffentlich gefördert würden. Die Staatssekretärin Ina-Maria Ulbrich aus Mecklenburg-Vorpommern verwies darauf, dass die Förderangebote des Landes aufgrund günstiger Zinskonditionen inzwischen sehr nachgefragt würden.
