Haftung des Vermieters einer Eigentumswohnung für die Folgen des Sturzes eines Mieters bei Eisglätte auf dem gemeinschaftlichen Grundstück der Wohnungseigentümer
BGH, Urteil vom 6. August 2025 - VIII ZR 250/23
Die Klägerin mietete eine Eigentumswohnung der Beklagten in einem Mehrfamilienhaus. Am 30. Januar 2017 stürzte sie bei Glatteis auf einem Weg des Grundstücks (Gemeinschaftseigentum) und erlitt schwere Verletzungen.
Der Winterdienst wurde von einer GmbH im Auftrag der Wohnungseigentümergemeinschaft durchgeführt.
Im Mietvertrag steht, dass die Umlage der Betriebskosten für Schneebeseitigung und Streuen nach Eigentumsanteilen verteilt wird. Weiter ist geregelt, dass der Mieter Zugangswege reinigen und streuen muss, soweit dies nicht anderweitig erfolgt und über Betriebskosten abgerechnet wird.
Das Amtsgericht Wetzlar hat der Mieterin ein Schmerzensgeld in Höhe von 12.000 € zugesprochen. Auf die Berufung des Vermieters hat das Landgericht Limburg die Klage mit der Begründung abgewiesen, dass die Verkehrssicherungspflicht bei der Eigentümergemeinschaft liegt und der Vermieter nur bei Überwachungsverschulden haftet.
Die Revision der Klägerin beim Bundesgerichtshof ist erfolgreich. Das Urteil des Landgerichts wurde aufgehoben und die Angelegenheit wurde zurückverwiesen.
Aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB folgt die vertragliche Pflicht des Vermieters, die Mietsache und den Zugang in einem verkehrssicheren Zustand zu erhalten. Diese Pflicht umfasst auch nicht mitvermietete Hausteile wie Zugangswege und Treppen. Dazu gehört unter anderem den Weg vom Hauseingang bis zum öffentlichen Straßenraum in den Wintermonaten zu räumen und zu streuen.
Auch wenn der Vermieter Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist und diese den Winterdienst beauftragt hat, bleibt der Vermieter gegenüber dem Mieter verpflichtet. Eine unterschiedliche Behandlung von Mietern je nach Eigentumsstruktur wäre sachlich nicht gerechtfertigt.
Der Mietvertrag enthält keine klare Vereinbarung, die den Vermieter von der Räum- und Streupflicht entbindet und diese auf die Mieterin überträgt. Im Mietvertrag steht dazu folgendes:
„Der […] Mieter bzw. Nutzer hat auch die Zugangswege vor dem Haus und den Gehweg zu reinigen, dort Schnee und Eis zu beseitigen und bei Glätte zu streuen. Im Übrigen sind die ortspolizeilichen Vorschriften zu beachten. […]
Der Mieter ist zur Vornahme dieser Arbeiten nur insoweit verpflichtet, als diese nicht anderweitig vorgenommen und die Kosten nicht über die Betriebskostenumlage abgerechnet werden."
Diese Regelung kann nicht als Vereinbarung gesehen werden, dass die Mieterin verpflichtet war, die Räum- und Streupflicht zu übernehmen und damit keinen Schadensersatzanspruch gegenüber dem Vermieter hätte.
Der Vermieter darf zwar den Winterdienst an Dritte übertragen, aber nach § 278 BGB haftet er für deren Verschulden wie für eigenes. Die Haftung ist nicht auf eine Auswahl- und Überwachungspflicht beschränkt. Der Vermieter kann lediglich dem Winterdienst während des Verfahrens den Streit verkünden und im Anschluss in Regress nehmen.
Die Mieterin hat einen Schmerzensgeldanspruch aus § 280 Abs. 1, § 535 Abs. 1, § 241 Abs. 2, § 253 Abs. 1, 2, § 278 Satz 1 Alt. 2 BGB, weil der Weg von der Haustür zur Straße nicht von Schnee und Glatteis befreit wurde.
Dr. Kai Mediger,
Rechtsanwalt und Justiziar