Verwalterwechsel – Wer macht die Jahresabrechnung? BGH, Urteil vom 26.09.2025 - V ZR 206/24

Wenn der Verwaltervertrag zum 31.12. endet, muss grundsätzlich der neue WEG-Verwalter die Jahresabrechnung für das abgelaufene Jahr erstellen.

Die Beklagte war bis 31.12.2022 Verwalterin einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Am 08.12.2022 wurde eine neue Verwalterin gewählt, Amtsbeginn 01.01.2023. Die klagende GdWE verlangte von der ehemaligen Verwalterin die Erstellung der Jahresabrechnung 2022.

Amtsgericht und Landgericht wiesen die Klage ab; die Klägerin legte Revision ein.

Der BGH hat in seinem Urteil vom 26. September 2025 – V ZR 206/24 Folgendes entschieden:

„a) Zur Erstellung von Jahresabrechnungen ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet; als ausführendes Organ muss der bestellte Verwalter auch ausstehende Abrechnungen für Vorjahre erstellen.

b) Daneben kann auch der frühere Verwalter aus dem Verwaltervertrag weiterhin verpflichtet sein, die Jahresabrechnung zu erstellen, sofern die Pflicht der Gemeinschaft bereits während seiner Amtszeit entstanden ist.

c) Die Pflicht der Gemeinschaft zur Erstellung der Jahresabrechnung entsteht am 1. Januar des folgenden Kalenderjahres; der frühere Verwalter, dessen Amtszeit zum 31. Dezember des Vorjahres geendet hat, ist nicht zur Erstellung der Jahresabrechnung für das Vorjahr verpflichtet.“

Der BGH weiter auszugsweise wie folgt:

„…Nach der bis zum 30. November 2020 gültigen Rechtslage hatte der Verwalter nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung zu erstellen (§ 28 Abs. 3 WEG aF). Bei der Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 3 WEG aF handelte es sich um eine persönliche Pflicht des Verwalters; dieser wurde nicht als Vertreter des Verbands tätig….

bb) Mit dem am 1. Dezember 2020 in Kraft getretenen Wohnungseigen-tumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) hat der Gesetzgeber die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters und das Verhältnis zu der GdWE grundlegend neu ausgestaltet (eingehend Senat, Urteil vom 21. Juli 2023 - V ZR 90/22, BGHZ 239, 1 Rn. 11 f.); dies betrifft auch die neu gefasste Vorschrift des § 28 WEG.

Nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG beschließen die Wohnungseigentümer nach Ablauf des Kalenderjahres über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Zu diesem Zweck hat nach § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG der Verwalter eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan (Jahresabrechnung) aufzustellen, die darüber hinaus die Einnahmen und Ausga-ben enthält. Dem Wortlaut nach richtet sich die Pflicht zur Erstellung der Jahres-abrechnung zwar an den Verwalter.

Zur Erstellung von Jahresabrechnungen ist aber die GdWE verpflichtet. § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG normiert keinen Anspruch gegen den Verwalter, sondern eine von dem Verwalter auszuführende Pflicht der GdWE, die nunmehr nach dem Regelungsgefüge des WEMoG für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ausschließlich zuständig ist (§ 18 Abs. 1 WEG). Mit der Nennung des Verwalters wird lediglich das für die Erfüllung dieser Aufgabe zuständige Organ bestimmt (vgl. Senat, Urteil vom 21. Juli 2023 - V ZR 90/22, BGHZ 239, 1 Rn. 11)…

(2) Als ausführendes Organ muss der bestellte Verwalter auch ausstehende Abrechnungen für Vorjahre erstellen; denn die Pflicht der GdWE erstreckt sich zweifelsfrei auch darauf, dass zurückliegende Jahre abgerechnet werden. Bei einem Verwalterwechsel während oder - wie hier - zum Ende eines Kalenderjahres ist der ausgeschiedene Verwalter nicht mehr das für die Aufstellung der Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG zuständige Organ.

Eine nach Ende der Amtszeit fortwirkende Organpflicht gibt es nicht (zutreffend AG Kassel, ZMR 2022, 505 Rn. 12; LG Berlin II, Grundeigentum 2025, 152 Rn. 26; BeckOK WEG/Bartholome [1.7.2025], § 28 Rn. 50; Staudinger/Lehmann-Richter, BGB [2023], § 28 WEG Rn. 201; Mediger, ZWE 2022, 229, 230 f.).“

In dem vorliegenden Fall endete der Verwaltervertrag der Beklagten am 31.12.2022. Die Pflicht zur Abrechnung setzt den Ablauf des Kalenderjahres voraus und könne daher erst am 01.01.2023 entstehen. Zu diesem Zeitpunkt war jedoch die neue Verwalterin bereits bestellt und nicht mehr die Beklagte.

Dass die Beklagte die Verwaltung im Jahr 2022 geführt hat und die neue Verwalterin mit Schwierigkeiten und Haftungsrisiken bei der Erstellung der Abrechnung konfrontiert werden könne, ist nach der gesetzgeberischen Konzeption des § 28 Abs. 2 WEG ohne Bedeutung.

Der Bundesgerichtshof hat aber ausdrücklich ausgeführt, dass der Verwalter weiterhin vertraglich zur Erstellung der Jahresabrechnung verpflichtet bleibt, wenn das Verwalteramt zu einem Zeitpunkt endet, zu dem die Pflicht der GdWE zur Erstellung der Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG und damit zugleich die vertragliche Pflicht des Verwalters gegenüber der GdWE bereits entstanden ist. Die einmal entstandene vertragliche Pflicht des Verwalters zur Erstellung der Jahresabrechnung geht nur durch Erfüllung (§ 362 BGB) oder durch die Geltendmachung von Sekundäransprüchen (§ 281 Abs. 4 BGB) unter. Nur in diesem Zusammenhang kommt es weiterhin darauf an, wann die Pflicht der GdWE zur Erstellung der Jahresabrechnung entsteht.

Weiter hat der BGH folgendes festgehalten:

„Der ausgeschiedene Verwalter wird jedoch nicht aus jeder Verantwortung entlassen. Er schuldet der GdWE Rechnungslegung nach §§ 675, 666, 259 BGB und muss, gegebenenfalls auch durch Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung, dafür einstehen, dass er die im Abrechnungszeitraum angefallenen Einnahmen und Ausgaben vollständig und richtig erfasst und mitgeteilt hat (vgl. Senat, Urteil vom 16. Februar 2018 - V ZR 89/17, NJW 2018, 1969 Rn. 19; Urteil vom 26. Februar 2021 - V ZR 290/19, ZfIR 2021, 334 Rn. 17).“

Im Verwaltervertrag kann allerdings vereinbart werden, dass der Verwalter im Falle seines Ausscheidens die Jahresabrechnung für das vergangene Jahr zu erstellen hat. In dem Fall wäre der ausgeschiedene Verwalter vertraglich und der neue Verwalter als Organ für die Jahresabrechnung zuständig. Der neue Verwalter kann die Abrechnung selbst erstellen oder den ausgeschiedenen Verwalter hierzu auffordern.

Anmerkung

Diese Entscheidung des BGH ist richtungsweisend, vor allem aber auch zutreffend und praxisgerecht.

Das Kalenderjahr muss abgelaufen sein, damit ein „alter Verwalter“ zur Erstellung der Jahresabrechnung zuständig ist. Wann die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung entsteht, war bisher sehr umstritten (ob mit Ablauf des 31.12. oder am 01.01.).

Nach dem BGH entsteht diese Verpflichtung zur Erstellung der Jahresabrechnung erst am 01.01. des Folgejahres, so dass der „alte Verwalter“ im Regelfall nicht mehr zuständig ist, sondern der neue Verwalter.

Allerdings gibt es in der Praxis viele Fälle, bei denen der Übergang auf den neuen Verwalter über den Jahreswechsel hinaus erfolgt, weil der „alte Verwalter“ z. B. vertraglich bis zum 30.06. zuständig ist. Dann erlischt diese (am 01.01. entstandene) Verpflichtung des Verwalters zur Erstellung der Abrechnung für das Vorjahr nicht wegen eines Verwalterwechsels.

Zudem kann die GdWE im jeweiligen Verwaltervertrag auch eine Vertragsklausel aufnehmen, wonach der „alte Verwalter“ sich auch bei einem Wechsel zum 31.12. zur Erstellung der Jahresabrechnung verpflichtet.

Im Übrigen bestehen ohnehin umfangreiche Rechnungslegungspflichten des „alten Verwalters“, so dass der alte Verwalter auch nicht aus jeder Verantwortung entlassen wird.

Dazu der BGH:

Diese BGH-Entscheidung beendet für die Praxis ein umstrittenes Thema und gibt den Beteiligten nun Rechtssicherheit. Einem neuen Verwalter, der ab 01.01. tätig ist, ist zu empfehlen, den Vertrag mit dem Altverwalter mal zu prüfen. Es kann durchaus sein, dass dieser -durch besondere Vertragsklausel- ebenfalls verpflichtet ist zur Erstellung der Abrechnung für den vergangenen Zeitraum. In jedem Fall sollte der „neue Verwalter“, der ab 01.01. tätig ist, die Erstellung der Jahresabrechnung für das abgelaufene Jahr in seine Vergütung mit einkalkulieren.

Dr. Kai Mediger,
Rechtsanwalt und Justiziar