Zur Umlagefähigkeit von Hausmeisterkosten bei unklarem Tätigkeitsumfang

AG Bocholt, Urteil v. 28.03.2025 – 21 C 10/24

Das Amtsgericht Bocholt hatte einen interessanten und praxisgerechten Fall zu entscheiden. Es ging dabei um die Problematik, dass Hausmeister – wie allgemein üblich – neben den umlagefähigen Tätigkeiten auch Verwaltungstätigkeiten durchführen, z. B. Wohnungsübergaben oder Wohnungsrücknahmen. Der Mieter monierte, dass die in der Betriebskostenabrechnung auf ihn umgelegten Hausmeisterkosten nicht umlagefähig seien, weil der Hausmeister Verwaltungstätigkeiten durchführe, die aus den auf den Mieter umgelegten Betriebskosten nicht herausgerechnet worden seien. Das Gericht hat dazu den betroffenen Hausmeister als Zeugen befragt. Diese Zeugenvernehmung ging zu Lasten der Vermieterin aus.

Das Gericht hat der Vermieterin daher die komplette Position „Hausmeister“ gestrichen und für nicht umlagefähig erkannt.

Dazu das AG Bocholt wie folgt: „... Ebenfalls sind die Kosten für den Hauswart i.H.v. 54,33 € nicht umlagefähig.

Grundsätzlich sind derartige Kosten nach § 2 Satz 1 Nr. 14 BetrKV umlagefähig. Dazu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer ... dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft.

Zwar ist der dahingehend beweisbelasteten Klägerin (Anmerkung: Vermieterin) der Beweis ... gelungen, dass im Jahr 2020 ein Hauswart für sie tätig gewesen ist, für den die abgerechneten Kosten angefallen sind. Jedoch hat die Beweisaufnahme darüber hinaus ergeben, dass der Zeuge J., der als Hauswart in diesem Zeitraum tätig war, nicht nur umlagefähige Tätigkeiten ausgeführt hat. So hat der Zeuge u. a. ausgesagt, er sei für die Verkehrssicherung von etwa 200 Mietobjekten der Klägerin zuständig gewesen. …“

„… Darüber hinaus habe er aber auch Wohnungsübergaben begleitet und anschließend Handwerker für notwendige Renovierungen beauftragt. Auf Nachfrage vermochte der Zeuge nicht anzugeben, ob sich die Tätigkeiten der Verkehrssicherung und der Wohnungsübergaben abgrenzen und prozentual eingrenzen ließen. Wohnungsabnahmen und das Einweisen von Handwerkern gehören jedoch gerade nicht zu den umlagefähigen Tätigkeiten eines Hauswarts (vgl. BeckOGK/Drager, 01.10.2024, BetrKV § 2 Rn. 95). Zwar hat die Klägerin mit Vorlage des Vertrags über die Hauswarttätigkeiten indiziert, dass dieser lediglich umlagefähige Überwachungstätigkeiten übernehmen sollte, jedoch steht dem die glaubhafte und eindeutige Aussage des Zeugen J. entgegen. ...

…Da eine klare Abgrenzung zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Tätigkeiten des Hauswarts von der Klägerin nicht vorgenommen worden ist und für das Gericht nach der Aussage des Zeugen J. auch nicht möglich war, müssen die vollständigen angesetzten Kosten für den Hauswart als nicht umlagefähig angesehen werden….“

Ich halte diese Entscheidung des Amtsgerichts Bocholt für falsch. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (siehe unten) wird in den meisten Fällen zumindest eine gerichtliche Schätzung der umlegbaren Betriebskosten nach § 287 ZPO möglich sein, so dass dadurch dann eine zumindest teilweise Kostenumlage auf den Mieter erfolgen kann.

Denn es steht ja fest, dass der Hausmeister jedenfalls auch umlagefähige Tätigkeiten vorgenommen hat.

Das Amtsgericht meint, dies sei ihm nicht möglich gewesen bzw. es habe keine klare Abgrenzung gegeben.

„…Da eine klare Abgrenzung zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Tätigkeiten des Hauswarts von der Klägerin nicht vorgenommen worden ist und für das Gericht nach der Aussage des Zeugen J. auch nicht möglich war, müssen die vollständigen angesetzten Kosten für den Hauswart als nicht umlagefähig angesehen werden…“

Zur Schätzung gemäß § 287 ZPO siehe BGH, NZM 2010, S. 701 „Zwar gehört die Entscheidung der Frage, ob genügende Unterlagen für die Schätzung vorhanden sind, dem Gebiet der Tatsachenwürdigung an, das dem Tatrichter vorbehalten ist und nur eingeschränkter revisionsrechtlicher Nachprüfung unterliegt. Allerdings hat das BerGer. dabei übersehen, dass § 287 ZPO dem Geschädigten nicht nur die Beweisführung, sondern auch die Darlegungslast erleichtert. Steht – wie hier – der geltend gemachte Anspruch auf Schadensersatz dem Grunde nach fest und bedarf es lediglich der Ausfüllung zur Höhe, darf die Klage grundsätzlich nicht vollständig abgewiesen werden. Vielmehr muss der Tatrichter den Schaden im Rahmen des Möglichen schätzen. Selbst wenn der Vortrag des Geschädigten zu den Umständen, die seine Vorstellungen zur Schadenshöhe rechtfertigen sollen, Lücken oder Unklarheiten enthält, ist es i.d.R. nicht gerechtfertigt, dem jedenfalls in irgendeiner Höhe Geschädigten jedweden Ersatz zu versagen. Der Tatrichter muss in diesem Fall vielmehr nach pflichtgemäßem Ermessen beurteilen, ob nach § 287 ZPO nicht wenigstens die Schätzung eines Mindestschadens möglich ist, und darf eine solche Schätzung erst dann gänzlich unterlassen, wenn sie mangels jeglicher konkreter Anhaltspunkte völlig in der Luft hinge und daher willkürlich wäre (Senat, NJW-RR 2009, 1404 = WM 2009, 1811 Rdnr. 16; BGH, NJW-RR 1992, 202 = WM 1992, 36 [unter 3a] m.w. Nachw.).“

Heilmann (NZM 2018, S. 699) verweist zutreffend darauf, dass die Schätzung gemäß § 287 ZPO auch im Betriebskostenrecht gilt.

Somit spricht in solchen Fallkonstellationen viel dafür, dass das Gericht (zudem in jedem Fall auch der Vermieteranwalt) durch ordnungsgemäße Befragung des Zeugen (Hausmeisters) zumindest greifbare Grundlagen herausbekommen wird, welchen Umfang ungefähr die umlagefähigen Tätigkeiten im Vergleich zu den nicht umlegbaren Tätigkeiten (Verwaltungsarbeiten, Wohnungsübergaben, Postzustellung etc.) haben. Darauf basierend kann ein Gericht dann eine Schätzung nach § 287 ZPO vornehmen. Wieso und weshalb das AG Bocholt vorliegend meint, es habe trotz der Zeugenbefragung überhaupt keine konkreten Anhaltspunkte für diese Zeitabgrenzung vorliegen, ist nicht ersichtlich.

Das ist nur denkbar, wenn entweder das Gericht die prozessualen Anforderungen an eine Schätzung völlig überspannt hat oder aber der Hausmeister (das Protokoll seiner Vernehmung liegt nicht vor) überhaupt nichts zu seiner täglichen Arbeit aussagen konnte. Und das halte ich doch für eher unwahrscheinlich.

Es ist für eine rechtssichere Betriebskostenumlage sehr wichtig, dass die betroffenen Hausmeister jeweils eine schriftliche und geordnete Dokumentation der abgeleisteten Tätigkeiten durchführen, z. B. auch Stundenzettel anfertigen. Auch im Hausmeistervertrag sollte klar aufgeführt sein, welche Tätigkeiten zu seinem Aufgabenfeld gehören.

Damit kann man solche Ergebnisse wie hier in der Entscheidung des AG Bocholt vermeiden.

Dr. Kai Mediger,
Rechtsanwalt und Justiziar