Wie Hamburg wohnt
Wer in Hamburg eine neue Wohnung sucht, hat es mitunter schwer. Wer bereits Mieter ist, lebt günstiger als oftmals beklagt, wie die neue Hamburger Mietenstudie zeigt. Probleme liegen an anderer Stelle.
Hamburg. „Alarmierender Anstieg bei Hamburgs Mieten“, warnte der Mieterverein zu Hamburg im Mai dieses Jahres. Und bezog sich mit „15,62 Euro pro Quadratmeter“ auf Daten von 3.800 „anonymisierten Mietwohnungsinseraten“. Unnötiger Alarmismus, wie die HAMBURGER MIETENSTUDIE 2025 nun zeigte.
Die Hamburger Wohnungswirtschaft – zu der neben dem Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW) der BFW Landesverband Nord, der Grundeigentümer-Verband Hamburg sowie der IVD Region Nord gehört – hatte für die wissenschaftliche Studie das Center for Real Estate Studies (CRES) beauftragt. Das wertete 283.000 real bestehende Mietverträge der Hamburger Wohnungswirtschaft aus –mehr als ein Drittel aller derzeit existierenden Mietverträge in der Hansestadt und damit die 22-fache Datenmenge des offiziellen Mietenspiegels.
Das Ergebnis: Die reale monatliche Nettokaltmiete beträgt in Hamburg derzeit im Durchschnitt 9,11 Euro pro Quadratmeter. Die Zahl setzt sich aus der durchschnittlichen Bestandsmiete von 9,04 Euro und der durchschnittlichen Neuvertragsmiete in Höhe von 10,13 Euro pro Quadratmeter zusammen. Mieterinnen und Mieter zahlen also im Schnitt 6,51 Euro weniger, als der Mieterverein zu Hamburg beklagte.
„Die Lage ist besser als der Ruf des Hamburger Mietwohnungsmarktes“, fasste VNW-Direktor Andreas Breitner das Ergebnis zusammen. Carl-Christian Franzen, stellvertretender Vorsitzender des IVD Nord für Hamburg ergänzte: „Trotz hoher Baukosten entwickeln sich die Bestandsmieten weiter moderat – seit 2019 im Schnitt nur um 2,55 Prozent pro Jahr und damit deutlich unter der Inflation. Das bestätigt: Die allermeisten Hamburgerinnen und Hamburger wohnen zu stabilen, verlässlichen Konditionen.“ Bei Mieterhöhungen gehen Vermieter maßvoll vor, sagt auch Torsten Flomm, Vorsitzender des Grundeigentümer-Verbandes.
Die Studie zeigt, wie stark sich Angebotsmieten in Immobilienportalen von den realen Neuvertragsmieten entkoppeln. Neue Mietverträge machen nur 5 Prozent des gesamten Mietangebots aus. Die Leerstandsquote liegt in Hamburg unter 1 Prozent. Es herrscht also quasi Vollvermietung.
Probleme sieht die Hamburger Wohnungswirtschaft bei der geringen Fluktuation, der schwachen Neubautätigkeit und steigenden Nebenkosten, die für viele mittlerweile eine „zweite Miete“ darstellen. „Um mehr als 20 Prozent ist die sogenannte ‚zweite Miete‘ in den vergangenen drei Jahren gestiegen – ein Anstieg, der mehr als doppelt so hoch ist wie der Anstieg der Durchschnittsmiete. Und ein Ende ist nicht in Sicht, so VNW-Direktor Breitner. „2026 werden – wie jedes Jahr – die städtischen Gebühren deutlich steigen. Kay Brahmst, Vorstandsvorsitzender des BFW Landesverbands Nord, resümierte: „Wir sollten den Fokus auf den Neubau richten, anstatt über weitere Mietregulierungen zu diskutieren. Diese würden das Problem nur verschärfen, weil sie Investoren abschrecken.“