Wohnen, wo früher gearbeitet wurde
Viel ist derzeit die Rede von fehlendem Wohnraum und dass dieser geschaffen werden könne, wenn vermehrt Bürogebäude in Wohngebäude umgebaut würden. Die Wohnungsbaugenossenschaften Bergedorf-Bille und KAIFU-Nordland haben sich auf das Experiment eingelassen.
Eine Reportage von Peter Wenig
Hamburg. Der Schriftzug „KAIFU-NORD“ hängt noch an der Fassade, die fehlenden Buchstaben „LAND“ sind bereits zugunsten des Lastenaufzugs abmontiert. Drinnen erinnert nichts mehr an das ehemalige Bürogebäude an der Sophienallee in Eimsbüttel, über Jahrzehnte Heimat der Wohnungsbaugenossenschaft KAIFU-NORDLAND eG. Stattdessen lassen sich die großzügigen Wohnungen erahnen, die voraussichtlich im Frühsommer 2024 von Mitgliedern der Genossenschaft bezogen werden.
Rund 20 Kilometer südöstlich wird wohl Ende 2024/Anfang 2025 ebenfalls die frühere Geschäftsstelle einer Genossenschaft in Wohnraum verwandelt. Die Bergedorf-Bille eG plant ein Projekt mit Cluster-Wohnungen. Die Mitglieder, die dort einziehen werden, werden sich dann Gemeinschaftsräume wie Wohnküchen oder Homeoffice-Arbeitsplätze teilen.
Können frühere Büros zu Wohnungen werden?
Beide Vorhaben stehen für eine Idee, die derzeit in der Wohnungswirtschaft für Gesprächsstoff sorgt. Kann die Umwandlung von nicht mehr benötigten Büros zu Wohnungen eine Lösung sein, um für mehr bezahlbaren Wohnraum zu sorgen, der gerade in Metropolen so dringend benötigt wird?
Bereits in den 1970er Jahren gab es entsprechende Überlegungen. Doch zwei Faktoren befeuern nunmehr die Diskussion: Die Pandemie hat einen Homeoffice-Boom ausgelöst. Inzwischen erlauben rund 61 Prozent der deutschen Unternehmen ihren Beschäftigten, an einigen Tagen mobil zu arbeiten. Viele Firmen mieten inzwischen Büroflächen ab. Nach Experteneinschätzungen wird die Leerstandsquote auf mehr als fünf Prozent steigen.
Gleichzeitig fehlen Tausende bezahlbarer Mietwohnungen. Der Anstieg der Zinsen sowie der Baukosten hat viele angedachte Bauprojekte gestoppt. Allein in Hamburg ist die Zahl der Baugenehmigungen gegenüber dem Vorjahr um die Hälfte eingebrochen.
Experten schätzen: 235.000 zusätzliche Wohnungen
Umso verlockender klingt die Idee, aus nicht mehr benötigten Büros Wohnungen zu machen. Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) fördert dies mit einem Programm der KfW-Bank in Höhe von 480 Millionen Euro. Nach Schätzungen von Experten könnten auf diesem Weg bis zu 235.000 neue Wohnungen geschaffen werden.
Zur Wahrheit gehört allerdings, dass entsprechende Vorhaben bislang eher selten sind. Genaue Zahlen gibt es nicht, Hamburgs Stadtentwicklungssenatorin Karen Pein (SPD) erklärte jüngst auf Nachfrage des „Hamburger Abendblatts“, dass man keine entsprechende Statistik führe. Diese sogenannten Redevelopment-Projekte liefen unter dem Radar: „Die Bezirksämter sowie die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen loten im Austausch mit den Eigentümerinnen und Eigentümern alle Wege aus, um Umnutzungen zu Wohnraum zu ermöglichen.“
Gewerbemieten sind ertragreicher
Ein großes Problem ist wirtschaftlicher Natur: Gewerbemieten sind – zumindest in Top-Lagen – in aller Regel deutlich ertragreicher als Wohnungsmieten. Manche Investoren riskieren daher lieber einen längeren Leerstand in der Hoffnung, dass sich schon noch ein zahlungskräftiger Mieter finden wird. Anders sieht es bei betagten Gewerbeflächen aus. Doch dort fällt die Entscheidung oft für die Lösung Abriss/Neubau, wie etwa beim neuen Deutschlandhaus am Hamburger Gänsemarkt, entworfen von Hadi Teherani.
Der Star-Architekt integriert 30 Mietwohnungen auf neun Etagen. Von bezahlbarem Wohnraum kann indes keine Rede sein, die Mieten liegen bei mindestens 21 Euro kalt pro Quadratmeter.
Genossenschaften wollen bezahlbaren Wohnraum
Die Genossenschaften Bergedorf-Bille eG und KAIFU-NORDLAND eG setzen dagegen auf Wohnungen für ihre Klientel. In Eimsbüttel wird der Mietpreis bei durchschnittlich 13,50 Euro pro Quadratmeter liegen. Das ist nicht eben günstig. Für Wohnungen mit hohem Standard in der Nähe zum Schanzenviertel ist das aber durchaus preiswert. Beim Projekt in Bergedorf werden die Mieten ebenfalls bezahlbar sein. Fix wird die Kalkulation erst, wenn feststeht, wie hoch der Anteil öffentlich geförderter Wohnungen sein wird.
Bei dem Gebäude in Eimsbüttel reicht ein kurzer Blick in die Tiefgarage, um zu erahnen, wie ambitioniert ein solcher Umbau ist. Dort reiht sich Schacht an Schacht. „Wir hatten keine richtigen Zeichnungen, um die Schächte zuzuordnen. Wir wussten nicht, wo die Sielleitungen liegen, das war Detektivarbeit“, sagt Maria Keller, Technische Leiterin bei der KAIFU-NORDLAND eG. Auch in Sachen Statik ist ein solcher Umbau mit dem notwendigen Abriss von tragenden Wänden komplex, zumal jede Wohnung einen neuen Balkon erhält.
Immerhin: Das Gebäude aus den 1960er Jahren war von der Substanz noch gut in Schuss. Um Platz für zehn Wohnungen mit Größen von 47 bis 123 Quadratmetern zu schaffen, wurden auch Wohnungstrennwände im nebenliegenden Wohnhaus abgebrochen. Die künftigen Mieter dürfen sich auf eine Fußbodenheizung freuen, aus Schallschutzgründen verlegt im schwimmenden Gussasphalt. Jede Wohnung erhält eine Einbauküche, die Bäder keramischen Bodenbelag und einen zusätzlichen Handtuchheizkörper. Die Tiefgarage wird ebenfalls saniert und mit E-Lade-Säulen ausgestattet.
„Wir schaffen im Herzen von Eimsbüttel Wohnungen mit Neubaustandard“, sagt Vorstand Dennis Voss nicht ohne Stolz. Wäre es nach ihm gegangen, wäre das Projekt bereits abgeschlossen. „Leider hat sich die Baugenehmigung stark verzögert.“
Leidvolle Erfahrungen mit Bürokratie
Auch Holger Diesing, Leiter Neubau Projektentwicklung bei der Bergedorf-Bille eG, hat leidvolle Erfahrungen mit der Bürokratie made in Germany machen müssen. „Es gibt Vorschriften, deren Sinn sich nicht erschließt“, sagt der Architekt. So verlangen die Regeln selbst auf der Nordseite des umgewandelten Gebäudes Sonnenschutz, da es in der Theorie auch dort zu warm werden könnte.
Dabei ist das Projekt schon komplex genug. „Die Planungszeit ist viel länger als bei einem Neubauvorhaben“, sagt Diesing. „Wir können nicht in eine Schublade mit Entwürfen von vergleichbaren Projekten greifen.“
Doch gerade dieses Neuland reizt Architektin Merle Zadeh (Büro Zadeh), die sich mit ihrem Entwurf gegen vier andere Büros durchsetzte. „Wir wollten unbedingt möglichst viel vom Altbau nutzen“, sagt die Architektin. Soweit wie möglich wird die Grundstruktur des Gebäudes erhalten. Die Klinker vom Bestandsgebäude werden in der Aufstockung wiederverwendet. Auch die Türen lässt sie ausbauen und nach einem neuen Anstrich teilweise wieder einsetzen.
Der Altbau wird aufwendig saniert und dann mit zwei Staffelgeschossen aus Holz ergänzt. So entstehen rund 2.500 Quadratmeter Nutzfläche, energetisch versorgt mittels Photovoltaik, Wärmepumpen sowie einem Gaskessel.
Klimafreundliche Baustoffe – die Tücke liegt im Detail
Die Tücke steckt auch hier im Detail. Zadeh setzt auf klimafreundliche und nachhaltige Baustoffe wie Hanfkalkstein und Lehmbauplatten, was den Planungsprozess langwieriger macht. „Wir gehen hier neue Wege, und das ist eben auch mit Mehraufwand verknüpft, zum Beispiel was die Zulassungen angeht.“
Für ihr Büro und den Bauherrn bedeutet nicht nur der Umbau im Bestand eine Herausforderung. Dass das Projekt als Gebäude mit Cluster-Wohnungen angelegt ist, macht manches noch komplizierter. Zadeh plant fünf große Cluster-Wohnungen mit insgesamt 28 individuellen Wohneinheiten von 23 bis zu 30 Quadratmetern (1-Zimmer-Wohnung) bis zu 50 bis 60 Quadratmetern (2,5-Zimmer-Wohnung). Jede Einheit erhält eine Teeküche und ein Bad, was die Zahl der notwendigen Kernbohrungen nochmals erhöht.
Doch Diesing ist sich sicher, dass sich der Aufwand lohnen wird: „Wir haben unsere Mitglieder gefragt. Es gibt einen großen Bedarf für solche Wohnungen.“ Der Vorteil liegt für ihn auf der Hand: „Die Mieter wohnen zu bezahlbaren Konditionen, können aber trotzdem bei Bedarf auf einen Homeoffice-Platz oder – etwa bei Besuchen – auf eine große Wohnküche setzen.“
Wie das in der Praxis aussehen wird, ist noch offen. Klar ist, dass ein solches Projekt speziell für Mitglieder geeignet ist, die Wert auf Gemeinschaft und eine gute Nachbarschaft legen, wo einer dem anderen hilft. „Das Konzept könnte deshalb etwa für Alleinerziehende besonders interessant sein“, sagt Genossenschafts-Vorstand Marko Lohmann.
Es hätte auch einfachere Wege gegeben
Am Ende ist es wohl kein Zufall, dass zwei Genossenschaften als am Gemeinwohl orientierte Vermieter solche Projekte planen. Es hätte natürlich auch einfachere Wege gegeben. „Wir hatten ein lukratives Angebot von einem Investor, der dort Boarding-Wohnungen errichtet hätte, also möblierte Wohnungen, die teuer auf Zeit zu mieten sind. Aber solche Projekte entlasten nicht den Hamburger Wohnungsmarkt“, sagt KAIFU-Vorstand Dennis Voss. Marko Lohmann bevorzugte zunächst einen Abriss, um dort dann Wohnungen mit einer Ladenzeile im Erdgeschoss zu errichten. „Wir haben dann auch im Sinne des Klimaschutzes alle Planungen auf null gesetzt“, sagt er.
Dies ist wohl das wichtigste Stichwort in der ganzen Diskussion. Nach Berechnungen des Potsdam-Instituts für Klimafolgenforschung (PIK) entstehen durch den Bau, die Nutzung, den Betrieb und den Abriss von Gebäuden rund 40 Prozent der weltweiten Treibhausgasemissionen. „Wir müssen den Bau im Bestand intensivieren“, sagen Merle Zadeh und Maria Keller unisono. Im Sinne des Klimaschutzes lohne sich jede Anstrengung.
VORHER – NACHHER
KAIFU-NORDLAND eG vorher
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Bergedorf-Bille Planung