Zwischen Bewahrung und Erneuerung

Die Hansa Baugenossenschaft eG hat in Hamburg-Billstedt eine umfassende Quartierserneuerung abgeschlossen, die energetische und soziale Aspekte berücksichtigt. Das Quartier wuchs durch Modernisierungs- und Ersatzneubaumaßnahmen von 485 Wohnungen auf 579 Einheiten.

Große städtebauliche Entwicklungsprojekte stehen häufig vor einer doppelten Herausforderung: Sie müssen den Spagat schaffen zwischen dem Erhalt gewachsener Identität und der Anpassung an die vielfältigen Anforderungen zeitgemäßen Wohnens. Ein eindrucksvolles Beispiel liefert die umfassende, über insgesamt acht Jahre andauernde Neugestaltung eines Wohnquartiers der Hansa Baugenossenschaft im Hamburger Osten mit einer Investitionssumme von rund 66 Mio. €. Das Quartier Dudenweg in Hamburg-Billstedt stammt aus den Baujahren 1959 bis 1961 sowie 1995 und umfasste ursprünglich 485 Wohnungen für rund 730 Bewohnerinnen und Bewohner.

Ziel war es, den charakteristischen Backstein-Stil sowie die großzügigen Grünanlagen mit ihrem alten, erhaltungswürdigen Baumbestand zu bewahren und die Bewohnerinnen und Bewohner von Beginn an in den Prozess einzubeziehen. Entstanden ist letztlich ein Vorzeigeprojekt für familien- und altersgerechtes, nachhaltiges Wohnen.

Das Quartier, bestehend aus mehrgeschossigen Wohngebäuden und Reihenhäusern, entsprach nach über einem halben Jahrhundert nicht mehr den modernen Ansprüchen an Energieeffizienz, Barrierearmut und Wohnkomfort. Wesentliche Defizite in der Baukonstruktion, beim energetischen Standard sowie bei der Ausstattung machten eine grundlegende Neustrukturierung erforderlich – eine Chance, den Bestand nicht nur baulich, sondern auch sozial und ökologisch weiterzuentwickeln. Den Weg der Quartiersentwicklung ebnete bereits 2009 der Kauf eines im Quartier gelegenen Grundstücks mit einem in die Jahre gekommene Einfamilienhaus. Durch dessen Abriss bestand nun die Möglichkeit, Ersatzwohnraum für die Bewohnenden zu schaffen, deren alte Reihenhäuser durch neuen Wohnraum ersetzt werden sollten. Für die im Quartier Wohnenden – aber auch für zukünftige Mitglieder – sollte unter Erhalt des fast dörflichen Charakters ein modernes und attraktives Wohnquartier unter Berücksichtigung folgender Aspekte geschaffen werden:

• Herstellung neuen Wohnraums – mit bezahlbaren Mieten

• familiengerechte, altersgerechte und auch barrierearme Gestaltung des Quartiers

• Entwicklung eines energetischen Gesamtkonzepts unter weitestgehender Erhaltung der Backsteinoptik

• Fokussierung auf Nachhaltigkeit und innovative Lösungen unter Berücksichtigung ökologischer Gesichtspunkte

• Entwicklung eines Mobilitätskonzepts: Neustrukturierung der Parksituation durch Tiefgaragen, Schaffung einer Infrastruktur für E-Mobilität sowie Erweiterung des Angebots für Fahrradstellplätze

• Verbesserung der Angebote für Kinder und Senioren

• Umbau des alten Waschhauses in einen Nachbarschaftstreff mit anliegendem Hauswartbüro

• Mitgliederbetreuung während der Modernisierungsarbeiten und Umquartierungen

Die Gesamtmaßnahme wurde in mehrere Sanierungs-und drei große Neubauabschnitte eingeteilt. Zunächst wurden 2018-2020 Strang- und Fassadensanierungen an mehreren Mehrfamilienhäusern durchgeführt. Damit wurden 272 der Bestandswohnungen energieeffizient modernisiert.

Im 1. Neubauabschnitt wurde das leerstehende Einfamilienhaus abgerissen. Auf diesem Grundstück entstand 2019 ein Mehrfamilienhaus mit 23 barrierefreien Wohneinheiten. Die Wohnungen wurden im 1. und 2. Förderweg errichtet mit Wohnungsgrößen von 48 bis 92 m2. 2020 wurde für die nachhaltige Wärmeversorgung des Quartiers ein unterirdisches BHKW (im Eigentum der Hamburger Energiewerke) errichtet. Im Kern des Quartiers, der ursprünglich in Anlehnung an einen Dorfanger angelegt war, befanden sich zwei Reihenhauskomplexe mit insgesamt 44 Einheiten. Die Reihenhausgrößen lagen bei lediglich rund 70 m2 – zu wenig für heutige Anforderungen. Insbesondere aber wäre eine Sanierung aufgrund der schlechten Bausubstanz mit feuchten Kellern und mangelnder Wärmedämmung nur zu unangemessenen Kosten machbar gewesen. Die geringe Größe der Reihenhäuser hätte zudem eine moderne und offeneGrundrissgestaltung nicht zugelassen.

Im 2. Neubauabschnitt wurden 2021/2022 die ersten 24 Reihenhäuser im südlichen Kern abgerissen und durch 36 neue Reihenh.user ersetzt. Diese wurden freifinanziert erstellt und weisen Wohnungsgrößen von 89 bis 102 m. zuzüglich einer Ausbaureserve auf. Zudem entstand eine Tiefgarage mit 87 Stellplätzen. Parallel wurden im Quartier sechs Spielplätze errichtet. Großer Wert wurde hierbei auf in die Natur eingebundene, natürliche Materialien der Spielgeräte wie beispielsweise Holz gelegt.

Im 3. Neubauabschnitt wurden die 20 Reihenhäuser im nördlichen Kern abgerissen. Daran schloss sich 2024/2025 der Neubau von fünf Mehrfamilienhäusern und insgesamt 80 Wohneinheiten an. Ein Viertel davon ist im 2. Förderweg gefördert und weist Wohnungsgrößen von 45 bis 92 m2 auf. Zudem entstand eine Tiefgarage mit 91 Stellplätzen.

Das Waschhaus wurde 2025 zu einem neuen Nachbarschaftstreff und Hauswartbüro für die Bewohnerinnen

und Bewohner des Quartiers umgebaut. Den Abschluss der Maßnahme bildete die Erschließung mit einer neuen, beruhigten Wegeführung sowie der Errichtung zweier Unterflurmüllanlagen.

Bestandteil der Entwicklungsmaßnahme war eine intensive Einbindung der Bewohnerinnen und Bewohner: Bereits 2012 und 2014 fanden Informationsveranstaltungen statt, 2015 ein städtebaulicher Workshop. Raum hierfür bot die anliegende Kirchengemeinde in ihrem Gemeindehaus. Die frühzeitige Einbindung und Beteiligung schaffte Akzeptanz, brachte Anregungen ein und sorgte dafür, dass bestehende Nachbarschaften und die soziale Identität des Quartiers erhalten blieben. Zudem bot die Kirchengemeinde den Bewohnenden im Quartier die Nutzung des Gemeinderaums für Gemeinschaftsveranstaltungen an.

Bereits 2018, in der Anfangsphase der Sanierungsarbeiten an den Mehrfamilienhäusern, stellte die Hansa im Rahmen eines koordinierten Mietmanagements Ausweichwohnungen für die betroffenen Bewohnerinnen und Bewohner bereit und unterstützte sie zugleich bei der Organisation und Durchführung der Umzugsprozesse. Bewohnenden der Reihenhäuser wurde auf Wunsch die Rückkehr in die neuen Reihenhäuser zu besonderen Konditionen ermöglicht. Einige der ehemaligen Reihenhausbewohnerinnen und -bewohner sind in das 2019 errichtete Mehrfamilienhaus gezogen und profitieren dort neben der modernen Ausstattung auch von den barrierearmen Wohnungen, die insbesondere den älteren Mitgliedern das Leben erleichtern. Der Wunsch nach einem Rückzug in ein Reihenhaus bestand somit vielfach gar nicht mehr.

Bei den Planungen wurde auf ein energetisches Gesamtkonzept gesetzt, das die Gebäude auf ein hohes energetisches Niveau hebt und zugleich ihre Backsteinoptik weitgehend bewahrt. Eine Besonderheit: Die abgetragenen Materialien der alten Reihenhäuser wurden für die Errichtung einer temporären Baustraße wiederverwendet – ein kleiner Beitrag zur CO₂- und Ressourceneinsparung. Wo immer möglich, wurde zudem auf die Versiegelung von Flächen verzichtet. Für die Außenflächen wurden heimische Pflanzenarten gewählt.

Das gesamte Quartier wird über ein unterirdisch gebautes Blockheizkraftwerk versorgt, das durch eine Solarthermieanlage unterstützt wird. Auf den zuletzt errichteten fünf Mehrfamilienhäusern wurden zudem PV-Anlagen errichtet, die im Rahmen eines Mieterstrommodells beziehungsweise in Kooperation mit Green Planet Energy betrieben werden. Die Genossenschaftsmitglieder haben hierdurch die Möglichkeit, Strom direkt vom Dach zu beziehen. Reicht die Energie aus der Sonne mal nicht aus, wird Ökostrom aus dem Netz geliefert.

Ein weiterer Fokus lag auf der Entschärfung der angespannten Parkplatzsituation. Tiefgaragenplätze ermöglichen eine klare Trennung von ruhendem Verkehr und dem Aufenthalt im Freien. Für die neue Bebauung wurden insgesamt 203 Tiefgaragenstellplätze geschaffen sowie 398 Fahrradstellplätze. Die Tiefgaragen wurden mit Ladestationen für E-Mobilität ausgestattet.

Der Anger im Kern des Quartiers, der vor der Umbaumaßnahme als Parkplatz genutzt wurde, wurde wieder begrünt. Durch eine neue, verkehrsberuhigte Verkehrsführung, die insbesondere für den Fahrrad- und Fußgängerverkehr eine sichere Umgebung darstellt, sowie die Errichtung von sechs großen Spiel- und Freizeitflächen verfügt das Quartier über eine hohe Aufenthaltsqualität für alle Generationen. Die Wegeführung wurde barrierearm und familiengerecht gestaltet. Die neuen Spielgeräte wurden speziell für die Hansa entworfen; für die Erwachsenen entstanden eine Boulebahn und ein Trimm-dich-Pfad.

Das neue Quartierszentrum im ehemaligen Waschhaus – hier entstanden der Nachbarschaftstreff und das Hauswartbüro – wurde zum Herzstück des Quartiers. Als kommunikatives Zentrum, das Begegnung und Austausch erleichtert, beherbergt es Angebote, die die Gemeinschaft stärken sollen.

Als dem Gemeinwohl und ihren Mitgliedern verpflichtete Genossenschaft schreibt die Hansa soziale Betreuung und Förderung groß. Wesentlicher Bestandteil davon war im Quartier Dudenweg die begleitende Unterstützung der Mitglieder während der Bauphasen – zum Beispiel wenn Umquartierungen und Umzüge erforderlich wurden. Quartiersfeiern für die Anwohnerinnen und Anwohner als „Dankeschön für das Durchhalten“ trugen zum Verständnis bei. Angebote für Kinder und Senioren wurden gezielt ausgebaut.

Im Rahmen der Quartiersentwicklung wurde die Zusammensetzung und Qualität des Wohnraums grundlegend neu strukturiert: Die Zahl der Wohnungen stieg durch differenzierte Planung von ursprünglich 484 Wohneinheiten (ohne Einfamilienhaus) mit einer Wohnfläche von rund 31.000 m2 auf nunmehr 579 Wohneinheiten mit einer deutlich erhöhten Wohnfläche von gut 41.000 m2. Nach Fertigstellung aller Baumaßnahmen sind 30 % der Neubauwohnungen im Quartier öffentlich gefördert. Der Mix an Wohnungsgrößen und -angeboten sowohl im geförderten als auch im freifinanzierten Segment sorgt für eine sozial gemischte Bewohnerstruktur.

Nach Abschluss der Ma.nahmen kann die Hansa konstatieren, dass die Neugestaltung des Quartiers Dudenweg Tradition und Moderne sowie Bewahrung und Erneuerung verbindet. Das Gesamtkonzept hatte immer die Einbeziehung der Bewohner im Fokus. So präsentiert sich das Quartier heute als ein lebendiger, nachhaltiger und generationengerechter Ort. Im Zeichen moderner Stadtentwicklung kann es als Vorbild für vergleichbare Bestände dienen.