Mit Blick auf die begrenzten finanziellen Mittel und Marktkapazitäten, den kritischen Zeitfaktor bis 2030 sowie den in den letzten rund zehn Jahren stagnierenden Endenergieverbrauch trotz eingesetzter Fördermittel in dreistelliger Milliardenhöhe ist es erforderlich, für die organisierte Wohnungswirtschaft einen alternativen Lösungsweg zu ermöglichen, um sozialverträgliche Mieten bei gleichzeitiger Erreichung der Klimaschutzziele abzusichern.

Der Flottenverbrauchs- und Quartiersansatz als alternativer Lösungsweg soll dabei großen Bestandshaltern die gebäude- und quartiersübergreifende CO₂- und Energiebilanzierung ermöglichen. Darüber hinaus können weitere Gebäudeeigentümer in eine Bestandsflotte integriert werden, um auf der Grundlage bilateraler Vereinbarungen u.a. Synergien bei einer gemeinsamen Energieversorgung und einer integrieren CO₂-Bilanzierung zu nutzen. Somit können die Klimaschutzziele im Quartier bei einer gleichzeitig möglichen Kosteneinsparung von rund 20 Prozent erreicht werden. Somit können private Investitions- und auch öffentliche Fördermittel effizient eingesetzt sowie eine nachhaltige Finanzierungsstrategie verfolgt werden, um u.a. auch einen Mietenauftrieb abzufedern.

Ein stetiges Monitoring des CO₂-Einsparzielpfads für das Quartier bzw. die Flotte anhand der jährlich erhobenen Energieverbräuche sichert die Erreichung der Klimaschutzziele nachhaltig ab. Hamburg setzt sich für diesen Ansatz auf der Bundesebene ein, da das Ziel der CO₂-Neutralität in dem Stadtstaat per Volksentscheid auf 2040 vorgezogen wurde. Die aktuelle Sanierungsrate zeigt, dass auf dem seit Jahren eingeschlagenen Weg der Einzelgebäudefokussierung die Klimaschutzziele voraussichtlich verfehlt werden.

Die Maßnahmen zur Erreichung der notwendigen CO₂-Einsparungen mit Blick auf die Klimaschutzziele sollen hier nicht isoliert am Einzelgebäude, sondern am CO₂-Einsparzielpfad im Quartier bzw. in der Flotte mit Verzicht auf Einzelgebäudenachweise ausgerichtet werden. Eine effiziente Einsparung von CO₂-Emissionen entsteht mit Blick auf geringe CO₂-Vermeidungskosten durch die Dekarbonisierung der Wärmeversorgung, ergänzt durch die Solarisierung der Dächer - optimalerweise in Verbindung mit E-Mobili-tät, ein intelligentes Energiemanagement und durch energetische, zum Teil auch geringinvestive Maßnahmen am Gebäude.

Weiterhin gilt: Um die Dekarbonisierung der Energieerzeugung und somit auch der Wohngebäude voranzutreiben, benötigen die Wohnungsunternehmen von den Wärmenetzbetreibern verbindliche CO₂-Transformationspfade.

Gleichzeitig können - neben dem politisch gesetzten Ziel der CO₂-Einsparung - weitere Themen wie Klimafolgenanpassung, Energieversorgung und Flächennutzung bei einem strategischen Flottenverbrauchs- und Quartiersansatz besser integriert adressiert werden.

Für die erfolgreiche Umsetzung des Flottenverbrauchs- und Quartiersansatzes empfiehlt sich der Einsatz eines Quartiers-/Flottenmanagers, da dieser insbesondere bei Streubesitz der Wohnungsbestände (innerhalb eines Bundeslandes) die Chancen zur Umsetzung von Maßnahmen erhöht. Auch die Nutzung institutioneller CO₂-Flottenmanagement-Strukturen professioneller Bestandshalter kann sinnvoll sein. In dem Zuge könnten auch private Einzelgebäudeeigentümer, die selbst mit entsprechenden Maßnahmen überfordert wären, durch bilaterale Vereinbarungen bilanziell in eine Flotte integriert werden, um u.a. Skaleneffekte einer gemeinsamen Energieversorgung inkl. Einbindung von E-Mobilität in den Quartieren zu erzielen.

Um einen Anreiz für die Installation von PV-Anlagen in dem Zusammenhang zu schaffen, sollten diese unabhängig vom Standort (Dach, Carport, Freiflächen) mit 0 g CO₂/kWh bilanziert werden können. Außerdem sollte die Förderung an quartiersbezogenen Ansätzen und Maßnahmen statt an Einzelgebäuden ausgerichtet sein.

Der durch die Initiative „Praxispfad CO₂-Reduktion im Gebäudesektor“ geforderte Paradigmenwechsel mit der Fokussierung auf CO₂-Effizienz durch eine prioritäre Dekarbonisierung der Energieversorgung, ergänzt durch maßvolle energetische, zum Teil auch geringinvestive Maßnahmen am Gebäude und einer am Lebenszyklus orientierten Bauteilverwendung unterstreicht darüber hinaus die Notwendigkeit, alternative Wege zur Erreichung der Klimaschutzziele im Gebäudesektor zu ermöglichen. Denn, im Vergleich zur Industrie sind die CO₂-Vermeidungskosten am Gebäude ca. 20-mal höher. Zu einer effizienten, am Markt orientierten Umsetzung der Klimaschutzmaßnahmen in der Wohnungswirtschaft sollte - bei entsprechender Ausgestaltung - auch der ab 2028 avisierte Emissionshandel ETS 2 ergänzend beitragen.

Der Flottenverbrauchs- und Quartiersansatz soll für Wohnungsunternehmen und -genossenschaften greifen, die unter die Prüfpflicht gemäß § 316 Handelsgesetzbuch beziehungsweise § 53 Genossenschaftsgesetz fallen. Die Prüfung der Erreichung der (Zwischen)ziele erfolgt im Rahmen der Wirtschaftsprüfung. Bei der Definition der Ziele gilt: Die Möglichkeiten und Geschwindigkeit eines Wohnungsunternehmens bzw. einer Genossenschaft zur Erreichung der Klimaneutralität hängen stark von den spezifischen Gegebenheiten seines jeweiligen Gebäudebestandes (Baualter, Struktur, Lage an Fernwärmenetzen, Denkmalschutz etc.) ab. Daher setzt das Unternehmen seine erreichbaren fünfjährlichen Zwischenziele selbst. Heute gilt der Nachweis von Einsparungen anhand von tatsächlichen Verbräuchen nicht als ausreichend, auch das würde sich ändern. 

Im neuen Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) wurde der Flottenverbrauchs- und Quartiersansatz - wie zuvor beschrieben - nicht berücksichtigt. Und auf Länderebene fehlt aktuell noch der Mut, diesen auf Basis der schon im GEG und im GModG unverändert übernommenen Innovationsklausel umzusetzen. Ziel ist es weiterhin, diesen Ansatz in das GModG im Rahmen der nächsten Novellierung einzubringen.

Tatsächlich hat die SAGA auf Quartiersebene bereits rechnerisch nachweislich aufgezeigt, wie durch einen bilanziellen Quartiersansatz mit dem Fokus auf der Versorgung ganzer Quartiere mit dekarbonisierter Wärme und regenerativ erzeugtem Strom, vorzugsweise unter Berücksichtigung der Sektorenkopplung mit E-Mobilität, die Klimaschutzzielerreichung bei einer gleichzeitigen Kosteneinsparung von ca. 20 Prozent sichergestellt werden kann. Dabei erfolgt die energetische Ertüchtigung von Gebäuden hier nur im Umfang der verbleibenden CO₂-Einsparbedarfe nach dem Worst-First-Ansatz.

Durch die gebäudeübergreifende CO₂- und Energiebilanzierung in einem Quartier ist es z.B. möglich, ein denkmalgeschütztes Gebäude nur mit geringinvestiven Maßnahmen energetisch zu ertüchtigen, weil als Kompensation ein anderes Bestandsgebäude mit besseren Randbedingungen wirtschaftlicher energetisch saniert werden kann oder bilanziell angerechneter Quartiers-PV-Strom zur Versorgung von Wärmepumpen oder der Quartiers-Ladeinfrastruktur die erforderlichen CO₂-Einsparungen zu geringeren CO₂-Vermeidungskosten generiert (siehe Abb. 1).

Ziel ist es, die CO₂-Bilanzierung perspektivisch quartiersübergreifend auf die gesamte Gebäudeflotte (Flottenverbrauchsansatz) auszuweiten. Dieser für große Bestandshalter effiziente Lösungsansatz durch die erweiterte Bilanzierungsmöglichkeit und damit wirtschaftlichere und unabhängigere Nutzung regenerativer Energiepotenziale (z.B. bei der Solarisierung) soll sozial verantwortliche Mieten bei gleichzeitiger Erreichung der Klimaschutzziele absichern (siehe Abbildung 2).

In Hamburg ist im neuen Vertrag zum Bündnis für das Wohnen vereinbart worden, einen bilanziellen Quartiersansatz als Piloten umzusetzen. Der Pilot kann aber nur erfolgreich sein, wenn die hier aufgezeigten Kriterien (u.a. ein Verzicht auf den Einzelgebäudenachweis) Bedingung sind.

Silke Bainbridge Nott (VNW) und Stefan Wind (SAGA)