Der digitale Heizungskeller in der Praxis
Wie fünf große Wohnungsunternehmen ihre Wärmeversorgung datenbasiert steuern und optimieren
In vielen Wohnungsunternehmen richtet sich der Blick erst dann auf eine Heizungsanlage, wenn eine Störung den Betrieb beeinträchtigt. Wie effizient sie im Alltag arbeitet und wo sich technische Auffälligkeiten bereits abzeichnen, bleibt bis dahin häufig verborgen. Damit verschenken Unternehmen Optimierungspotenzial und geraten zunehmend unter regulatorischen Handlungsdruck. Denn Prüfpflichten und Wärmepumpenchecks erfordern ein belastbares Bild von Zustand und Leistung der Anlagen.
Mit wachsendem Portfolio wird diese Aufgabe anspruchsvoller. Unterschiedliche Baujahre und Wärmeerzeuger prägen den Bestand. Ohne eine kontinuierliche Datengrundlage lässt sich nur schwer beurteilen, welche Anlagen zuverlässig und effizient arbeiten und wo technischer Handlungsbedarf entsteht. Betriebsdaten schaffen den nötigen Überblick und geben Immobilienverantwortlichen eine fundierte Basis, um Maßnahmen im Bestand gezielt zu priorisieren.
Damit gewinnt der digitale Heizungskeller über den laufenden Betrieb hinaus an strategischer Relevanz. Er schafft Transparenz über den technischen Zustand des Bestands und verbessert die Grundlage für eine vorausschauende Steuerung.
Fünf kommunale und genossenschaftliche Wohnungsunternehmen zeigen, wie sie mit Immoconn Betriebsdaten aus dem Heizungskeller kontinuierlich erfassen und für eine gezieltere Optimierung ihrer Anlagen nutzen.
Immoconn: Von der Blackbox zur strategischen Bestandsführung
Was im Heizungskeller tatsächlich passiert, bleibt im laufenden Betrieb oft unsichtbar. Der digitale Heizungskeller macht diese Prozesse kontinuierlich nachvollziehbar. Dafür erfasst Immoconn alle relevanten Betriebsdaten wie Vor- und Rücklauftemperaturen, Verbräuche, Pumpenverhalten, Speicherzustände und die Warmwasserbereitung.
Doch erst die fachliche Einordnung macht aus Messwerten eine belastbare Entscheidungsgrundlage: Fachleute bewerten Auffälligkeiten im Zusammenhang mit der jeweiligen Anlage und ihren Komponenten und unterscheiden, welche Abweichungen unkritisch sind und wo konkreter Handlungsbedarf entsteht.
Aus dieser Bewertung folgt die operative Steuerung. So können Immobilienverantwortliche räumlich verteilte Wohnungsbestände gezielt überwachen und optimieren. Immoconn ermöglicht dafür, abhängig von der Anlage, eine automatisierte oder manuelleFernsteuerung. Für weitergehende Maßnahmen stehen erfahrene Heizungsexperten bereit, die Anlagen per Fernzugriff oder direkt vor Ort gezielt zu optimieren.
Warum Daten ohne Fachexpertise nicht ausreichen
Angaben zu Energieträger, Hersteller, Baujahr oder Nennleistung liefern wichtige Basisinformationen. Für eine belastbare Bewertung der tatsächlichen Effizienz reichen sie jedoch nicht aus. Erst im laufenden Betrieb zeigt sich, wie gut die einzelnen Komponenten zusammenspielen und wo Optimierungspotenziale entstehen.
Ein gängiges Beispiel: In der Betriebsrealität gleichen viele Anlagen Abstimmungsprobleme durch hohe Vorlauftemperaturen aus. Die Wärmeversorgung bleibt dadurch kurzfristig stabil, während der Energieverbrauch unbemerkt steigt und erst zur Abrechnung auffällt.
Um solche Zusammenhänge früh und zuverlässig zu erkennen, braucht es neben Betriebsdaten auch heizungstechnisches Fachwissen. Für die GSW Sigmaringen rückte deshalb bei der Anbieterauswahl vor allem die fachliche Qualität des Monitorings in den Fokus. Birgid Eberhardt, Bereichsleiterin Forschung und Entwicklung, erklärt: „Wir haben uns den Markt intensiv angeschaut und viele Anbieter getestet. Was uns bei Immoconn überzeugt hat, ist die Tatsache, dass von der Installation bis zur detaillierten Analyse im Keller Heizungsfachleute zum Einsatz kommen.” Für Eberhardt entscheidet sich der wirtschaftliche Nutzen in der praktischen Umsetzung. „Nur mit dieser heizungstechnischen Kompetenz sind die angestrebten Einsparungen realistisch.”
Dezentrale Wohnungsbestände digital steuern
Wie stark der Nutzen digitaler Betriebsdaten ausfallen kann, zeigt sich besonders in dezentralen Beständen. Die kwb Rheingau-Taunus GmbH bewirtschaftet rund 2.600 Wohneinheiten in etwa 320 Liegenschaften. Viele davon sind klein, räumlich weit voneinander entfernt und technisch unterschiedlich ausgestattet. In einem solchen heterogenen Bestand ist der Abstimmungsbedarf entsprechend hoch. Vor-Ort-Kontrollen kosten hierbei viel Zeit, ungeplante Störungen erschweren zusätzlich den Überblick über den laufenden Betrieb.
Um diese Komplexität besser zu steuern, hat das Unternehmen seinen Umgang mit den Anlagen grundlegend verändert. Statt erst auf konkrete Probleme zu reagieren, nutzt es heute eine standortübergreifende Echtzeitsicht und kann Optimierungen früher anstoßen. Geschäftsführer Ditmar Joest beschreibt den Mehrwert für die tägliche Bestandsführung: „Mit Immoconn haben wir die Möglichkeit, in Echtzeit jederzeit online einen Einblick in die Performance all unserer Heizungsanlagen zu bekommen, verbunden mit der Möglichkeit, die aggregierten Daten auszuwerten und Optimierungen vorzunehmen.” Auch im Notdienst verbessert die Datenlage die erste technische Einschätzung: „Bei Notdiensten am Wochenende können Anrufe wegen Störungen dank Immoconn gut nachvollzogen werden.”
Die kwb nutzt diese Transparenz inzwischen auch in der Zusammenarbeit mit ihren externen Dienstleistern. Joest erläutert: „Zusätzlich haben wir neue Wartungsverträge für unsere Wartungsfirmen eingeführt. Die beauftragte Firma wird verpflichtet, sich mindestens wöchentlich über die Onlineplattform ein Bild vom effizienten Betrieb der jeweiligen Anlage zu machen.“ Ergänzend führt das Unternehmen jährliche Gespräche mit den beauftragten Servicepartnern zur Anlagenperformance. Dabei prüft das Unternehmen, welche baulichen Anpassungen oder veränderten Vorgehensweisen weitere Effizienzgewinne ermöglichen können. Die technische Steuerung entwickelt sich damit vom punktuellen Vor-Ort-Termin zu einem kontinuierlicheren Prozess. Betriebsdaten fließen regelmäßiger in Wartung und Optimierung ein und stärken die Zusammenarbeit mit externen Partnern.
Maßnahmen gezielt priorisieren statt pauschal modernisieren
In technisch heterogenen Beständen führt eine auffällige Anlage nicht automatisch zu einem umfassenden Modernisierungsbedarf. Häufig liegt der sinnvollere erste Schritt darin, den bestehenden Betrieb gezielt zu verbessern und Maßnahmen nach ihrem tatsächlichen Nutzen für den Bestand zu priorisieren.
Der Mieter- und Bauverein Karlsruhe eG überträgt diesen Ansatz mithilfe des digitalen Heizungsmonitorings auf ihr Portfolio. „Als Genossenschaft bewirtschaften wir einen großen und technisch vielfältigen Gebäudebestand. Mit Immoconn beobachten wir derzeit die Heizungsanlagen von mehr als 500 Gebäuden digital“, sagt Christina Pfaffenrot, Abteilungsleiterin Technik. „Dadurch erhalten wir erstmals die Betriebsdaten der erfassten Anlagen in einer einheitlichen Darstellung und können technische Auffälligkeiten sowie möglichen Prüf- und Optimierungsbedarf systematisch identifizieren.”
Auf dieser Grundlage kann die Genossenschaft genauer abwägen, wo eine Optimierung ausreicht und wo weitergehende Eingriffe sinnvoll sind. Der Blick richtet sich damit stärker auf die tatsächliche Anlagenperformance und den langfristigen Erhalt des Bestands. „Um unsere Heizungsanlagen effizienter zu betreiben, erhalten wir von Immoconn konkrete Handlungsempfehlungen und die Unterstützung, geeignete Maßnahmen zu bewerten und zu priorisieren“, so Pfaffenrot. Dahinter steht ein langfristiger Blick auf die Entwicklung ihrer Objekte. „Unser Ziel ist es, den Anlagenbetrieb schrittweise zu verbessern, unseren Bestand sorgfältig zu erhalten und gleichzeitig zu einer möglichst guten Planbarkeit der Nebenkosten beizutragen.”
Digitaler Heizungskeller im großen Bestand
Bevor Wohnungsunternehmen den digitalen Heizungskeller anlagenübergreifend umsetzen, erproben viele den Ansatz zunächst in einem begrenzten Teil des Portfolios. Ein Pilot zeigt, welchen Nutzen das System im Alltag bringt und ob sich die gewonnenen Erkenntnisse auf weitere Liegenschaften übertragen lassen.
Die GAG Ludwigshafen am Rhein nutzte diesen Ansatz, um zunächst konkrete Optimierungsmöglichkeiten im Betrieb zu identifizieren. Die Ergebnisse aus der Pilotphase überzeugten das Unternehmen, das Monitoring anschließend deutlich auszuweiten. Hans-Jürgen Lenz, Fachbereichsleiter Technisches Bestandsmanagement, erläutert die Entscheidung: „Unsere Erfahrungen zeigen, dass datenbasiertes Heizungsmonitoring einen messbaren Beitrag zu mehr Effizienz leistet. Im Pilotprojekt mit Immoconn konnten wir effektive Optimierungsmöglichkeiten identifizieren. Das hat uns überzeugt, den digitalen Heizungskeller auf insgesamt 377 Heizungsanlagen mit 9.328 angeschlossenen Wohneinheiten auszuweiten.”
Mit der Skalierung des digitalen Heizungskellers schaffte die GAG eine einheitlichere Grundlage für die tägliche Arbeit mit den Anlagen. Mitarbeitende erhalten einen besseren Überblick über den Betrieb und können Auffälligkeiten gezielter verfolgen. Lenz beschreibt das operative Ziel: „Damit gewährleisten wir eine einfachere Handhabung und Überwachung der Anlagen durch unsere Mitarbeiter und sorgen für eine zuverlässige Wärmeversorgung unserer Mieterinnen und Mieter.”
Wie relevant dieser Überblick in größeren Portfolios wird, bestätigt auch die Immobiliengruppe Saarbrücken, die rund 6.800 Wohnungen in etwa 600 Gebäuden bewirtschaftet. “Die Plattform gibt uns die Möglichkeit, Optimierungspotenziale viel früher zu erkennen und Entscheidungen auf einer besseren Datengrundlage zu treffen”, erklärt Benjamin Schindler, Referent der Geschäftsführung. “Für einen großen Wohnungsbestand ist das ein wichtiger Schritt hin zu einem effizienteren und klimafreundlicheren Gebäudebetrieb.“
Betriebsdaten sichern Investitionsentscheidungen
Aus der besseren Sicht auf den laufenden Betrieb lassen sich nicht nur unmittelbare Effizienzpotenziale erschließen, sondern auch künftige Investitionen fundierter vorbereiten. Besonders bei der Planung von Wärmepumpen kann das digitale Heizungsmonitoring einen signifikanten Unterschied machen.
Die Dimensionierung von Heizsystemen basiert in der Praxis häufig auf Annahmen und zusätzlichen Sicherheitszuschlägen. Dadurch fallen ältere Heizkessel oft deutlich größer aus, als es der tatsächliche Wärmebedarf eines Gebäudes erfordert. Erst die Auswertung des realen Betriebs zeigt, welche Leistungen und Vorlauftemperaturen tatsächlich notwendig sind. Sie macht außerdem sichtbar, wie sich das Nutzungsverhalten auf den Wärmebedarf auswirkt und welche Reserven im bestehenden System liegen. Auf dieser Basis lässt sich ein künftiges Heizsystem deutlich präziser auf das Gebäude auslegen.
Welchen Einfluss eine umfassende Datengrundlage haben kann, zeigt ein Beispiel der GSW Sigmaringen. Dort ließ sich in einer Liegenschaft die zunächst angesetzte Wärmepumpeleistung von etwa 178 kW um mehr als zwei Drittel reduzieren. Für die Versorgung reichten schließlich zwei konventionelle Wärmepumpen aus. Für Birgid Eberhardt, Bereichsleiterin Forschung und Entwicklung bei der GSW Sigmaringen, beginnt die weitere Transformation des Bestands mit der Optimierung der vorhandenen Anlagentechnik. Sie liefert ein realistischeres Bild des tatsächlichen Wärmebedarfs und schafft damit eine verlässlichere Grundlage für die Portfoliobewertung.
Strategische Bestandsführung in der Wohnungswirtschaft
Die fünf Unternehmen zeigen aus unterschiedlichen Ausgangslagen, wie stark sich der Blick auf den Heizungskeller verändert. Was lange vor allem mit Wartung und Störungsbehebung verbunden war, entwickelt sich zu einer wichtigen Grundlage für die technische Steuerung des Bestands.
Mit der kontinuierlichen Sicht auf den Anlagenbetrieb verschiebt sich auch die Qualität der Entscheidungen. Immobilienverantwortliche können Auffälligkeiten früher einordnen und Maßnahmen gezielter vorbereiten. Investitionen in eine klimafreundlichere Wärmeversorgung bauen damit stärker auf dem tatsächlichen Zustand des Bestands auf.
Aus vielen einzelnen Betriebsinformationen entsteht so ein belastbareres Gesamtbild. Der digitale Heizungskeller verbindet technische Daten mit wirtschaftlichen Fragestellungen und schafft damit eine fundiertere Grundlage für Entscheidungen zur langfristigen Weiterentwicklung der Wärmeversorgung.
„Aus unserer Sicht ist Immoconn besonders für Unternehmen mit einem großen Bestand an Wärmeversorgungsanlagen relevant“, fasst Benjamin Schindler, Referent der Geschäftsführung, zusammen. „Gerade bei größeren Immobilienbeständen bietet die Lösung einen deutlichen Mehrwert, da sie Transparenz schafft, die Kontrolle erleichtert und dabei unterstützt, Anlagen effizienter zu betreiben.“
Für die Wohnungswirtschaft liegt darin ein grundlegender Perspektivwechsel: Heizungsanlagen werden nicht erst dann relevant, wenn Handlungsdruck entsteht. Sie werden zu einem festen Bestandteil einer vorausschauenden Bestandsführung. Dadurch entsteht eine vergleichbare und steuerbare Basis für eine Bestandsstrategie, die Wirtschaftlichkeit mit den Anforderungen der Wärmewende verbindet.
Über Christian König
Christian König ist Geschäftsführer des Unternehmens hinter Immoconn. Mit Immoconn möchte er den Marktstandard für den digitalen Heizungskeller etablieren. Sein Ziel ist, Wohnungsunternehmen durch Heizungsmonitoring datenbasiert dabei zu unterstützen, Energie effizienter zu nutzen und Heizkosten nachhaltig zu senken. Dabei treibt ihn weniger Idealismus als die Überzeugung, echten Mehrwert für die Branche und den Markt zu schaffen, sowohl ökologisch wie ökonomisch.
Über Immoconn
Immoconn ist ein Angebot der Juconn GmbH mit Sitz in München. Das Technologieunternehmen bietet alles rund um den digitalen Heizungskeller aus einer Hand – von intelligentem, alters- und herstellerunabhängigen Heizungsmonitoring für Wohn- und Gewerbeimmobilien jeder Größenordnung, samt Installation und Analyse bis zur Steuerung. Mit Hilfe von Sensorik und Echtzeitdaten ermöglicht Immoconn einen vorausschauenden Betrieb von Heizsystemen mit dem Ziel, Betriebskosten zu senken, CO₂-Emissionen nachhaltig zu reduzieren und Störungen frühzeitig zu erkennen. Immoconn richtet sich an kommunale und genossenschaftliche Wohnungsunternehmen, sowie private Bestandshalter größerer Immobilienportfolios und Hausverwaltungen. Der Gebäudemix umfasst die gesamte Bandbreite, wie etwa Mehrfamilienhäuser, Büroimmobilien und komplexe Industrieareale mit mehreren Gebäuden. Als eigenständiges Technologieunternehmen mit tiefem Verständnis für den Heizungsbestand kombiniert Immoconn technologische Exzellenz mit einem klaren Fokus auf die sozialverträgliche Wärmewende – seit 2017 und mit Daten aus über 20.000 zentralen Heizungsanlagen.